房产税改革试行效果分析及完善

申悦佳

摘 要：2011年，我国开展了上海和重庆两地的房产税改革试点工作。2013年，国家发改委和财政部的相关领导在全国两会上也提出了对试点地区的扩容建议，房产税的改革工作会在全国范围内相继开展。本文通过阐述房产税试点改革的背景和具体方案，分析试点工作取得的效果。针对房产税试点改革工作存在的不足之处，提出相应的完善措施。

关键词：房产税；改革；试点；效果

一、 房产税试点改革概述

基于国内房价的不断攀升，老百姓购房难等问题。2011年1月28日，我国开展了在上海、重庆两地的房产税改革试点工作。我国启动房产税改革试点工作的主要目的是为遏制过快上涨的房价。随着经济的增长，贫富差距被逐渐拉大，富人开始投资房产，大量的投机性房产出现了。房产的投机性行为会使购房成本加大，房价快速增长。所以，需要政府出面，出台相关政策来打击投机行为。另外，房产税改革也是在分税制背景下提高财政收入的重要手段。在房产税改革之前，我国的房产税收入仅为地方税收收入的不到十分之一。在我国，房产的使用价值没有被合理的重视，而西方发达国家特别注重针对房产的税收征收。所以，我国的房产税改革，使个人住房纳入房产税的征收范围，加大了地方政府的财政收入。房产税试点改革也为优化地方政府在房产税、土地使用税方面的税收结构，改变以往对土地的过度依赖。房产税改革也是希望在税收的角度来优化我国的住房结构。一方面，从宏观角度控制高端住房的供给。另一方面，将税收收入投入到保障性住房上，让更多的低收入者拥有住房的权利。试点改革后上海市房产税的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房，同时包括非本市居民新购房。针对以上两种情况，房产税征收税率暂定0.6%；重庆市房产税征收对象是独栋别墅高档公寓以及无工作户口无投资人员所购二套房。针对以上情况房产税税率为0.5%-1.2%。上海和重庆两市的房产税试点工作是全国开展房产税改革的试水，我国将在未来时间里在全国范围内相继开展改革工作。

二、 试点改革效果分析

（一）遏制房价增长方面

统计数据表明，在上海、重庆两地开展的房产税试点改革工作队遏制房价增长的成效并没有达到预期的效果。在新建商品房方面，上海市在2011年新建的商品房比同期增加了1.8%。虽然上升的趋势得到了削弱，但开发商建房的热情并未减少。重庆市的新建商品房较往期有了0.6%的下降。在房价方面，重庆市2013年的住宅价格比2012年增长了月14%，上海的房价增加了24%。房价的增长依然是不能控制的，房产税改革的效果非常低微。房价的不断提升更加给了开发商建房、买房的信心，对房产税改革带来的影响不够重视。房产税改革在整个房产交易过程中不能构成主要因素，即使在短期内获得成效，但在长远来看，想借助改革而遏制房价比较不可行。

（二）加强地方财政收入方面

房产税改革的一个重要目的是调节地方的财政收入，但通过统计数据显示，改革的效果也不明显。2011年改革以来，上海市的房产税收入为73.6亿元，占上海市本级财政收入总额的万分之三。重庆市的个人房产税收入为1亿元，占本级收入的万分之三。房产税依然不是地方财政收入的主要版块，对地方财政收入的影响很小。房产税的收入不能构成地方税收中的重点税源项目，且收入数额不稳定。大部分居民对试点改革的政策没有清楚的认识，在房产税进行征收时会面临税法普及的困难。可以说，即使房产税的收入实现成倍的增加，对地方财政收入来说也只是冰山一角。但针对上海、重庆两地经济形势较好，营业税等主要税种的税收收入较高等现实情况，其他税种在一定程度上会冲淡房产税所占有的比重。

（三）改善住房结构方面

上海的房产税改革方案主要强调控制新增房，重庆的改革方案更侧重于抑制高档住房的供给。重庆市在2011年的高档商品房成交量较去年同期下降了百分之四，中小户型的上市量较去年同期增加了百分之十八。表明重庆市的房产税改革在调整住房结构方面取得了良好的成效，住房类型分布更加平均。房产税改革抑制了重庆市的高端消费，对消费结构的优化也起到了非常大的作用。但两地的改革方案对低收入人群的影响并不明显，上海市征收的房产税主要投入了保障房的建设，在2011年共新建了1500万平的保障住房。重庆市的房产税收入主要用于公租房的建设，2011年共新建公租房1425万平。但两市的保障房和公租房建设对两市的保障性住房需求来说都是杯水车薪，不能满足低收入人群的住房需求。

（四）调节社会收入分配方面

房产税改革的目的也包括调节居民的收入分配，让人们分好社会财富的“蛋糕”。 在居民的众多财产中，房产是相对透明公开、容易核算的，利用房产来调节社会收入分配更容易把握、容易实行。但调节社会收入是一个长期见效的课题，要在漫长的实践中得到证明。利用房产税改革来达到调节社会收入分配的目的在短期内收效甚微。

三、 试点改革的不足之处

（一）税基窄

上海的改革工作主要控制新增房，重庆的改革工作侧重控制高档房。两地房产税改革工作并未将原有住房全部纳入征收范围，单纯对新增房和高端存量征税，房产税的税基较窄。现行试点工作在打击投机行为的同时，在一定程度上限制了普通老百姓的购房需求。房产税的改革要从扩大税基开始，将更多的房屋交易流转环节纳入到征税范围，而目前的改革方案并没有考虑到这个问题。

（二）税率低

上海的试点工作把房产税的税率定在了百分之零点六，重庆的基础税率定在了百分之零点五。相对于其他税种，房产税的征收税率偏低。对于有购房需求的消费者，一百万元以内的房产只需缴纳五千元左右的房产税，金额大小不足以影响消费者的购房决定。单纯从征收房产税角度上控制高端消费不能起到购买门槛的作用，因为只要消费者全额缴纳房产税就可以购买房屋。

（三）执行差

房产税改革试点效果不明显的主要原因是相关人员的执行力不强。在房产税试点征收政策颁布后，相关部门并没有及时的完善落地工作。在对房产信息的登记、评估工作的开展等都采取观望的态度，对政策的执行得过且过。各地缺乏对房产税税收政策能够完全掌握的人才，在政策的执行上不能做到准确高效。另外，各地没有做好对纳税人的政策普及工作，当地居民没有形成对个人住房缴税的意识。在信息系统建设上的不完整也阻碍了政策的有序进行，不能杜绝人为因素对征税的影响。

四、 房产税改革的完善措施

（一）完善房产信息系统

各地应建立健全房产登记制度，完善房产信息的电子化管理。在购房、征地等环节完善房产相关信息的录入内容。对个人所有房产的登记要基于全国房产登记信息共享的前提下，多地联动来控制房产信息。所以，要加强全国范围内房产信息系统的建立，实现多地的互联、信息共享。各地对房产信息的登记要使用相同的标准，便于信息的比对。政府应成立相关的工作小组，负责对辖区内所有房产信息进行全面的测量登记，完善信息系统基础内容。加强对信息系统的日常维护，根据国家对房产税的相关税收政策而进行系统数据的维护更改。房产信息系统应该以自然人为单位，建立档案，完善个人的家庭信息等相关信息录入。与公安系统建立联动机制，保证在信息采集上的准确。在信息完善、技术过硬的前提下，为房产税改革做好基础。

（二）完善房价评估系统

在制度层面，国家的相关部门要建立完整而系统的房地产评估制度。组织具有专业评估资格的人员组成工作组，与税务部门和具有代表性的房地产开发部门联合，制定房价评估方法细则。

在对房产税基本税法完全参照的前提下，细化纳税人的分类，精准界定不同的购房、用房类型以及相应的政策。房价的评价系统要充分的考率到房屋的开发成本和物价的变化，应建立一个随市场变化而调整的动态系统，方便征管部门及时调整评估方法和参数。位置、配套设施等是评估房产价格的重要参照。另外，对相同面积、相同位置的住房，也要将房屋所处的楼层、朝向等纳入评估标准。房价评估系统的建立方便税收部门及时抽调房产价格信息，确定房产税的征收标准，为改革提供配套。

（三）解决住房空置问题

目前，我国房地产市场上存在着大量的空置房，由非自然原因而出现的住房空置率问题没有得到很好的解决。居民对房地产的需求是刚性需求，很多居民受高房价的约束而不能购买到心仪的房子，但大量的闲置住房也没有人购买，这就造成了供求关系上的失衡。所以，房产税改革方案也应将建立在解决住房空置问题的基础上。加强对房屋建设的监管，保证建设房屋的总包商、分包商都拥有相关的建房资格。要保证住房质量，严格打击滥竽充数的豆腐渣工程涌入房地产市场，打击房地产违建现象。对于出现大量空置房的房地产开发企业，相关部门要对其处以一定的经济处罚。鼓励居民参与到房地产质量的监督工作中，对存在质量问题的房屋及时举报。在保证市场上房源都是正常房源的基础上，开展房产税的改革工作，保证改革的顺利进行。

（四）完善房产税税收体制

为有助于房产税的改革，需要对房产税的税费结构进行整合。目前房产税税目较多，结构复杂，改革时会出现重复征税现象，不利于居民财产完整性的保护。未来，房产税的征收应该以扩大征税对象为主，而不是提高征收率。在征收房产税的同时增加相关费用，例如对增量房和存量房征收的物业税。改革要注重在流转环节征税，对保有环节设置较轻税负，利用流转环节来打击利用房产进行投机交易的行为。房产税的征收也不能单纯侧重对增量房的征收，要兼顾存量房的征收，以削弱贫富差距为最终的目标。另外，房产税的改革要在全国统筹兼顾。上海、重庆两地的房产特点和经济特点并不能“一锅端”的运用到全国，各地的房产税改革方案要充分结合本地的经济结构。（作者单位：中国经济信息社）

参考文献：

[1] 尹煜、巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议.苏州大学学报.2011 年 5 月

[2] 郑俊果，刘梦阳.房产税调控商品房市场的效果与对策分析——以重庆、上海、北京为例.经济研究导刊.2013 年第5期

[3] 冯云访、陈秋平、陈思、康书航.房产税改革试行效果分析及建议.现代经济信息 2014 年4 月 第36卷

[4] 张小岳.基于重庆、上海房产税试点经验探讨我国房产税改革.长春大学学报. 2014 年1月