论房地产开发企业为购房者提供阶段性担保应注意的事项

摘 要 随着房地产行业的发展，“按揭”贷款购房这种新的消费形式大量涌现，银行作为“按揭”贷款的债权人为了保障自己的利益，通常以购房者所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，但在如今，绝大多数城市在开发项目取得预售证的情况下即可对外销售，此时由于通常不具备办理产权证的条件，银行并不能以购房者所购房屋进行抵押，因此，需要房地产开发企业为购房者提供阶段性担保，期限通常至银行办理完抵押止，由此为房地产开发企业带来了许多诉讼纠纷。本文从法律实践出发，通过商品房按揭法律纠纷几个要点，来阐述房地产开发企业为购房者提供阶段性担保应注意的事项。

关键词 房地产 开发 阶段性 担保 担保期限

作者简介：龚敬，中铁建设集团房地产有限公司，中级工程师，研究方向：房地产开发成本管理与法律事务。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.159

“按揭”贷款购房这种新消费形式的出现，对于购房者（由于银行的按揭行为，使购房者可以提前消费）、房地产开发企业（由于购房者提前消费，使房地产开发企业可以提前回笼资金）和银行（使银行可以挣取购房者的贷款利息）都是有好处的，而且促进了房地产市场的持续、稳定发展，但在实际操作过程中，房地产开发企业要为购房者提供阶段性担保，购房者一旦“断供”，房地产开发企业将承担担保责任，主要有以下几个方面的问题。

一、要点分析

（一）合同关系

“按揭”贷款业务中存在三方主体，三个合同关系。三方主体分别是购房者、银行和房地产开发企业；三个合同关系是房地产开发企业与购房者之间的商品房买卖合同关系、购房者与银行之间的贷款合同关系以及房地产开发企业与银行之间的担保合同关系。商品房担保合同是以商品房买卖合同为基础签订的，与商品房买卖合同即关联又独立。

（二）担保期限

在“按揭”贷款业务中房地产开发企业作为购房者的保证人，当购房者不能按时还贷时，应承担连带赔偿责任。但在通常情况下，房地产开发企业承担的是阶段性的保证，通常情况下在多数银行在担保合同中约定的担保期限至借款人领取房产证或房地产他项权利证书交给贷款银行收押之日止，个别银行在担保合同中约定的担保期限至银行预告登记完成止。

因此，在“按揭”贷款业务中，房地产开发企业承担的保证责任是有阶段性的，即当购房者将有关产权证书、他项权利证书交贷款银行收押后或银行预告登记完成后，房地产开发企业的保证义务即履行完毕。

（三）追偿权

房地产开发企业作为购房者的借款保证人，在承担了保证责任后，即依法取得对购房者（主债务人）的追偿权。所谓追偿权，是指房地产开发企业代购房者履行清偿义务后，可以向购房者请求偿还的权利。房地产开发企业在追偿时应注意：

首先，房地产开发企业已代为履行。

其次，房地产开发企业没有过错。

最后，房地产开发企业没有承诺对购房者的免责。

（四）商品房买卖合同的解除

由于房地产开发企业的担保业务涉及两个合同关系，即担保合同关系、商品房买卖合同关系，购房者“断供”后，房地产开发企业作为购房者按揭贷款的担保人是否可以直接起诉购房者解除商品房买卖合同？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“迟延支付购房款”当事人是有权解除合同的，但其规制的是：商品房买卖关系范畴内，购房者迟延向房地产开发企业支付购房款，房地产开发企业有权行使单方解除权的问题。

故笔者认为，如出现购房者迟延清偿按揭贷款，导致房地产开发企业承担担保责任的，房地产开发企业依据前述司法解释第十五条解除合同的理由并不充分，解除商品房买卖合同应有合同依据。即：《商品房买卖合同》约定了购房者迟延清偿按揭贷款，导致房地产开发企业承担担保责任的，房地产开发企业才享有单方解除权的，则房地产开发企业有权解除合同。

根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故在商品房买卖的法律关系中，房地产开发企业起诉购房者要求解除《商品房买卖合同》的，亦可同时提出解除网签的诉讼请求。房地产开发企业向购房者行使追偿权系基于房地产开发企业、购房者、贷款人之间的担保法律关系，并且，追偿范围限于房地产开发企业承担担保责任的范围以及房地产开发企业因担保责任承担的其他损失。因此，如商品房已过户至购房者，购房者能够履行判决，则不需要拍卖购房者持有的商品房；如购房者无法按照法院判决清偿房地产开发企业债务，可以申请对购房者财产进行拍卖。

（五）担保合同的解除

前面阐述了房地产开发企业在担保业务中涉及的担保合同关系、商品房买卖合同关系，那么，商品房买卖合同解除后担保合同能否自动解除？

由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款中规定了两个合同关系都被解除的法律后果，即“商品房買卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房者。”对于该条款，笔者认为，商品房买卖合同的解除不必然会得出商品房担保贷款合同即随之自动解除的结论。因此，房地产开发企业可以在商品房买卖合同解除后，通知银行不再承担担保责任，要求解除设在房屋上的抵押登记，若银行不同意解除抵押登记，则房地产开发企业有权且应当提起诉讼，但前提条件是将解除商品房买卖合同应返还给购房者的购房款优先用于代购房者偿还所欠按揭银行的贷款本息，在归还按揭贷款本息有剩余的情况下，才将剩余部分归还给购房者，若不足以归还按揭贷款本息，则房地产开发企业与购房者就不足归还部分承担连带清偿责任。

二、几点建议

1.按时、保质、保量地交付房屋是上述一切工作的基础，否则，不仅房地产开发企业的权益不能得到保障，还会面临购房者的索赔。

2.房地产开发企业为购房者提供贷款担保存在较大风险，一方面为购房者“断供”房地产开发企业承担的连带责任担保风险，另一方面为购房者不配合办理房屋产权证，房地产开发企业已支付的保证金无法收回的风险，再一方面为房地产开发企业担保期间内，购房者因存在其他法律纠纷，预售房产被法院财产查封、预查封的风险。由于房地产开发企业承担的风险与担保期限成正比，因此，房地产开发企业应就担保期限与当地银行沟通，尽可能缩短担保期限，同时，应在商品房买卖合同明确：如因买受人逾期偿还购房贷款、房产被查封、预查封，导致出卖人承担或可能承担担保责任的，出卖人有权单方解除合同。

3.尽早办理大产权证、小产权证、他项权利证书是及早解除房地产开发企业担保前提，因此，在具备条件的情况下应及早办理，在实际操作中常常因为购房者不配合办理造成办证延迟，因此，应在与购房人签署房屋销售合同的过程中，房屋销售合同中明确约定产权登记由房地产开发企业负责办理，购房人必须提前将所需要的手续资料、费用交给房地产开发企业，防止购房人怠于办理不动产权、他项权登记导致房地产开发企业担保期限不合理延长。在房地产开发企业解除担保责任前，应避免购房者自行领取房屋产权证，或将房屋产权证交由购房者保管，避免购房者将房屋产权另行抵押或作出其他安排、处置，为房地产开发企业担保责任的解除造成障碍，如确需购房人本人配合办理不动产权、他项权登记的，应在房屋销售合同中明确约定购房人办理不動产权、他项权登记的期限、逾期办理的违约责任以及房地产开发企业相应享有的单方解约权。

4.由于购房者配合办理不动产权、他项权登记仅为房屋买卖合同的附属义务，不属于主要义务，在房屋已交付的情况下以购房者不配合办理不动产权、他项权登记为由解除合同，在司法实践中较难实现，因此，应在交房前做好房产证办理的准备工作。同时，应在合同中明确购房者应配合办理办理不动产权、他项权登记的期限、逾期办理的违约责任以及房地产开发企业相应享有的单方解约权。

5.在具备办理房屋产权转移登记前，房地产开发企业必须查清该房屋是否已被法院查封或预查封，如已被预查封，应停止办理产权登记手续，直至解除预查封或购房者提供有效反担保。

6.房地产开发企业应对购房者资信进行调查，对于信誉较低的购房者应慎重为其提供担保，应要求其提供与担保金额相匹配的有效反担保。

三、综上所述

不论是连带责任担保法律纠纷，还是房产证办理、房屋交付法律纠纷，控制要点均在事前防范，只有在发生纠纷前将风险化解，才能有效防止损失的发生，如将风险拖延至诉讼阶段，即便房地产开发企业能够胜诉，企业还需要付出大量的时间和精力、承担一定的诉讼费、银行的律师费、违约金、利息，并且面临购房者执行难的问题。因此，房地产开发企业应做好事前风险防范工作，避免由此引起的一切不必要损失。

参考文献：

[1]王林清、郭燕枝、杨心忠.房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则.法律出版社.2016.