“长租公寓”风险值得关注

文/胡娟

2015年，国家开始大力支持住房租赁市场；2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。在此背景下，长租公寓获得较快发展，长租公寓品牌大量涌现。数据显示，全国各类长租公寓品牌超过1200家，房源规模逾202万间。

一、基本情况

长租公寓指租期为一年，按月支付房租，标准化、规范化地对房源进行装修和家具、家电配置的房屋租赁方式，客户群体主要为20—35岁单身青年，相较于传统中介，长租公寓更能满足租户标准规范的租住需求。我国长租公寓分为两种：一种是集中式长租公寓，房源以酒店式公寓、快捷酒店和工业改造房为主，一般整套出租，如魔方公寓、万科泊寓等；另一种是分散式长租公寓，多为租赁企业从个人业主处获取房源，一般按间出租，如链家、自如等。据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有三分之一房地产商在长租公寓领域有所布局，主要分布于一线城市及热点二线城市。

在长租公寓快速发展的背景下，其潜在风险日益突出。2018年8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司因经营不善导致资金链断裂，现已停止运营。此外，部分长租公寓运营商为扩大规模，以高于市场价20%—40%的价格争抢房源，进一步抬升了住房租金。长租公寓风险引发了社会各界关注。

表1 几大品牌长租公寓基本情况

二、“长租公寓”蕴藏的主要风险

（一）开展“租金贷”业务易导致高杠杆交易

“租金贷”业务是指租户向第三方金融机构或P2P网络借款平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给长租公寓中介服务商，但服务商并未将全部资金放款给房东，而是自行占用资金。

图1 长租公寓租金贷运作流程

“租金贷”业务虽然实现租户按月分期付款，相较于一次性“付一押三”等付租方式可以有效减轻租户首次付款压力，对于长租公寓运营商来说也可以在一定程度上补充流动资金。但在实际操作中，其存在以下风险隐患：

一是杠杆高企、隐蔽性强。服务商在租户不知情或未对租户进行充分风险提示的情况下，诱导租户与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，形成资金池和期限错配，导致未来风险敞口不断扩大。当前自如、蛋壳、相寓等多家长租公寓均推出了“租金贷”产品，其隐藏的利益链条尚处于监管真空，易导致高杠杆，风险极大。

二是潜藏较多租赁合同纠纷。租户和房东存在损失资金的风险，容易产生租赁合同纠纷。一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金，房东未收到的租金将由房东本人或租户承担，同时租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。

（二）“规模战”助推租金上涨

当前，长租公寓营利难是行业面临的共同问题，投资回报率普遍为2%-8%，且需要8-10年时间回收成本。因此，各大长租公寓运营商开始打“规模战”。一方面，规模化发展能够有效降低企业运营成本；另一方面，资本青睐行业领先企业，小企业只会倒闭或被收购。以规模抢占市场份额成为各大长租公寓企业的核心竞争手段，青客公寓表示，3万至5万间的规模是公寓生存的底线。在规模战中，各企业争抢房源，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商用高于市场价20%-40%的价格争抢房源，进而推高租金，在一定程度上扰乱了市场秩序。此外，在现金流不充裕的背景下，长租公寓为加速规模竞争还使用多种金融工具，潜在风险较大。

表2 全国主要城市租金情况（2018.08）

（三）为提高入住率导致租房不合标准

当前房屋租赁行业缺少规范的装修标准和健康安全方面的评估机制。长租公寓运营商急于提高入住率，装修房通风时间短，装修材料差，导致多起甲醛超标事件。

案例：杭州鼎家长租公寓“爆仓”分析

鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）于2009年进入二手房市场与租赁市场，2017年拆分“鼎家地产”和“鼎寓”两个品牌，分别发展二手房买卖业务和长租公寓业务。8月20日，鼎家宣告“因经营不善，出现资金链断裂，无力按期支付业主租金，从租户处收取的押金和预收租金也无力偿还”。截至爆仓事发，鼎家租户共计1770户，实际受损880户，应付租金680万元。现就破产原因梳理如下，以进一步阐述长租公寓运营中可能存在的风险。

1.“鼎家”运营亏损不断加大。据了解，自2017年2月份开始，鼎家每月亏损几十万，加上近2000套房源占用资金1500万元，负债近3000万元。鼎家负责人表示：“长租公寓运营成本过高，空置房过多，公司2018年3、4月份收进较多房源，空置将近500套，每月占用资金将近200万元。”

2.“租金贷”期限错配，风险加大。鼎家商业模式是：让租户在网贷平台贷款，一次性付清一年的租金，分12期还款，贷款交由鼎家，鼎家并不一次性结算给房东，最多只给一个季度的租金，利用截留租金获取更多的房源。期限错配和高杠杆运营使得鼎家资金链断裂。

图2 鼎家“租金贷”业务高杠杆图示

3.内部管理存在漏洞。公司部分高管联合中层管理者利用职务之便高价收房，侵吞租金，收业主回扣，多收租户水电费，侵吞公司佣金。鼎家方面初步估计，该起窝案涉及金额200万元以上，给公司造成巨大损失。

4.行业竞争加大。租赁市场行业竞争较大导致获取房源价格过高，因而陷入恶性循环状态。此外，由于公司部分涉嫌职务侵占的员工离职后在鼎家周边从事同类业务，对公司的房东、租户产生挤兑，进一步加速公司破产。

三、对策建议

（一）提高准入门槛，规范运营标准

随着当前长租公寓利好政策的出台，进入该行业的资金越来越多，国家应进一步出台相关政策，加强住房租赁市场监管，提高长租公寓行业准入门槛，缓解当前长租公寓领域过度竞争及恶性抢房问题。此外，针对长租公寓安全问题，应尽快制定长租公寓具体运营标准，包括装修材质、通风时长、消防设施等，建立统一的行业规范，对不合格长租公寓运营商要加大惩罚力度。

（二）严格住房租赁市场信贷管理

应合理区分管理住房租赁的三种主要信贷：一是鼓励正规金融机构提供住房租赁贷款，创新金融产品和服务，综合运用住房租赁贷款、信用卡分期等方式满足租赁市场需要；二是规范长租公寓托管机构联合第三方机构推出的信贷产品，如“京东白条”等，明确借贷条件、申请方式，防止过度借贷，控制借贷杠杆，减少监管套利；三是打击中小房产中介机构的“租金贷”，主要指网贷平台贷款，深入实施网络借贷风险整治，提高违法成本，加大对违法房产中介及网贷平台打击力度。

（三）加强对租户、房东的权益保护

一方面，在长租公寓破产清算时，提高租户权益偿付的优先顺序，要求长租公寓运营商提供合理的租户权益保障方案；另一方面，应加强宣传力度，提高租户对不合格长租公寓的辨别能力，增强维权意识，了解所签订的租赁合同，以防卷入非法“租金贷”业务。此外，开展“租金贷”业务的长租公寓运营商一旦发生资金链断裂甚至破产，房东便难以向其收取房租，因而转向租户收取，租户既要向网贷平台还“贷款”，又要向房东交房租，易产生纠纷。因此，在保障租户权益的同时，应尽快出台相关规范，合理保障房东权益，化解房东与租户之间可能出现的纠纷。