我国长租公寓行业风险控制的法律问题研究*
——以合同相对性为视角的分析

林余双

铜陵学院法学院，安徽 铜陵 244000

一、我国长租公寓行业发展现状及其风险

我国住房市场长期存在“重售轻租”的问题。城市化进程的加快及人口流动性的增强使得住房租赁的需求量迅猛性增加。2015年以来，在中央“房住不炒”“租售同权”等利好政策的刺激下，长租公寓行业涌入大量资本，长租公寓领域逐渐兴起，但长租公寓行业在运营中凸显诸多问题，主要包括：未充分释明承租人“被签约”、资金流动风险大、出租人无法获得房屋出租金和承租人无法获得房屋的使用权等，出租人和承租人的权益受到较大损害。

（一）承租人的知情权有限

真实意思表示以及诚实信用原则是平等民商事主体间在签订合同时的民法基本原则和重要价值取向。在进行民商事活动时民商事主体应当依据自身选择，决定是否构成民商事法律关系。真实意思表示的前提是当事人在合同签订时是否做到充分释明合同签订、履行的内容。但在承租人与长租公寓企业所签合同中，其利用一系列审核环节迷惑承租人签订租赁合同。部分服务商甚至以承租人信息掌握不对称，诱导承租人在未明晰事实和风险的情况下与网络借贷机构签订贷款协议。［1］若不能按时还款，承租人的个人信用将受到影响。因而，这种以恶意隐瞒和欺诈办理“租金贷”的方式明显违背了民商事主体的真实意思表示以及诚实信用原则。

（二）长租公寓企业的介入，突破了租赁合同的相对性

依前所述，传统房屋租赁合同签订的主体主要为出租人和承租人，网络金融模式的发展使得房地产金融行业同样被纳入互联网金融领域。在新型的长租公寓租房模式中，长租公寓企业则扮演着重要角色，和传统房屋中介不同，长租公寓企业是承租人租房的直接房东，而非中介方，加之为了保证稳定地收回成本，通常会与承租人签订3年到5年的租约。在房价和房租同向飞涨的情况下，租约必须达到更高的租金才能说服房东以取得闲余房屋。这样长租公寓企业越位实际上的“第一房东”，突破了传统房屋租赁合同房东与承租人之间的合同相对性。

（三）长租公寓企业野蛮扩张导致市场风险性较大

2018年长租公寓企业出现系列暴雷后，其相应的运营模式引起较大争议。在长租公寓租赁中，原初出租人、承租人、长租公寓企业三者的房屋租赁环节，在长租公寓企业将“租金贷”模式引入后使整个环节具有“套路贷”的资金流动性风险属性。同时，由于互联网金融的网络散播和利益的追逐，此风险受到较强的外部特征影响，致使系统性长租公寓金融市场行业的形成，而大量资本的涌入以及“租金贷”模式的应用，长租公寓行业转化为长租公寓企业融资的重要领域，并且长租公寓企业将其融资而来的大量资金转投资于其它金融领域。［2］长期以往，则是必然引发系统性金融风险，不利于房地产金融市场经济的稳定发展。

二、长租公寓行业运行模式问题的探析

长租公寓行业的运行模式之所以容易成为部分网贷机构和长租公寓企业进行融资、牟利的工具，其原因存在多方面。其中，从合同相对性这一层面上说，长租公寓企业和房屋出租人以及承租人三者之间的合同法律关系无疑是整个运行环节出现问题的关键因素。而在外部环境中，人口流动性的增大带来的租房市场需求量的增高，国家相关政策的鼓励和刺激，房地产金融市场的迅速发展，并且我国市场监督管理体系和制度的不完善之处、难以实现对该领域进行全面和有效的市场规制皆为重要因素。

（一）现行“房屋租赁合同”突破合同相对性

债的相对性是合同相对性原则的前提，合同相对性包括主体和内容以及权利义务的相对性，［3］而合同相对性的突破则是对主体、内容、合同责任的突破。前述已经表明，现行的“房屋租赁合同”已非传统意义上的房屋租赁合同。而出租人、承租人和长租公寓企业三者之间签订的合同应当如何看定则是对长租公寓运行模式的重要把握。

1．长租公寓企业与出租人的合同法律关系

长租公寓企业与出租人签订的房屋租赁合同在传统理论范围内认为属于房屋租赁合同，但部分学者认为是融资租赁合同或委托代理合同，即长租公寓企业利用从出租人手中取得的闲余房屋进行房地产金融领域的转投资或者出租人将自己闲余房屋移交给长租公寓企业委托其寻找合适承租人进行房屋租赁，长租公寓企业扮演好“中介商”角色。但按照多数学者理论认为长租公寓企业与房屋租赁人之间所签合同属于房屋租赁合同，出租人本身并不知其县房屋在一定程度上成为长租公寓企业融资的工具，只是与长租公寓企业签订房屋租赁合同。但两者所签订的房屋租赁合同在长租公寓企业与承租人签订的房屋转租合同下突破合同相对性，承租人作为第三人的合法权益受到较大损害。

2．长租公寓企业与承租人的合同法律关系

长租公寓企业与承租人签订的房屋租赁合同实际存有较大争议。首先，在立法层面，我国《合同法》第80条对于合同债权转让有着明确规定，即债权人让与债权只需履行通知义务，无需经债务人的同意。但我国《合同法》第224条却规定承租人必须事先取得出租人的同意方可将租赁物转租给第三人，否则出租人有权解除合同。这样，长租公寓企业与承租人所签订的合同带有“债权物权化”特征，对于房屋出租人而言将突破合同债权的相对性。其次，在法理层面上，房屋租赁合同属于双务合同和继续性合同，［4］合同双方当事人在租赁关系中，既是权利人，也是义务人。长租公寓企业在让与房屋租赁权时不能只将合同约定的义务转让给承租人，而自己继续享有相应权利。最后，从长租公寓行业房屋租赁的实践来看，由于长租公寓企业的越位，一旦长租公寓企业出现资金断链，拖欠房东租金，则出租人将会解除原初与长租公寓企业签订的房屋租赁合同，而长租公寓企业与承租人之间签订的房屋转租合同也将终止，承租人对于所涉房屋将成为无权占有人，则承租人的权益将会无法保障。

3．出租人与承租人的合同法律关系

出租人与承租人因长租公寓企业的介入无法进行有效联系。在长租公寓企业出现爆雷后，出租人可以根据原房屋租赁合同向长租公寓企业请求违约责任赔偿，而在其行使合同解除权后亦可终止房屋转租合同，则承租人的利益将无法得到保障。在实务中许多法院认为原房屋租赁合同解除后，转租合同相应地随之解除。如广东茂名中院和福建厦门中院审理相应案件认为转租合同以原租赁合同为基础，其效力随着原租赁合同的终止而终止。［5］甚至北京第一中院审理认定在原租赁合同被解除后，承租人对于争议房屋属无权占有。［6］法院虽然在判决中未说明转租合同的效力终止，但实际判属房屋归出租人所有，这样出租人在一定程度上可以挽回自身权益，而承租人的权益救济较小。

（二）国家相关政策的鼓励与市场监管规制的不完善

从国家政策层面来看，国家对于住房租赁金融市场长期持鼓励发展的态度。多次下发如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等一系列规范性文件推动房地产金融新型消费市场的发展，长租公寓行业在国家政策引导下快速发展。这样长租公寓企业快速扩张市场、扩大经营规模，而在中央人民银行与原银监会联合发布《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》等文件后，传统房地产金融市场已经趋于饱和，网贷机构为了保持自身经营规模，盲目审核降低准入门槛，致使金融风险增强。即便如此，虽然部分地区的市场监管部门已经自开始制定相应的指导意见以及相应规则，试图对有关业务进行引导和规制［7］但该领域复合业态风险性的复杂层度决定了地方职能部门以及行业自律组织的规制范围难以进行全面、有效的管控。

三、长租公寓行业风险控制的对策建议

虽然长租公寓近些年出现较多金融性风险事件，对承租人和出租人的合法权益造成了较大损害，但其在促进住房租赁市场的快速发展、引导新型住房租赁消费模式的创新升级等层面起到了重要性作用，具有一定的积极意义，应当在正确把握其合理性的基础上以更加全面有效的规制机制推动长租公寓行业健康稳定的发展。

（一）建立对房屋租赁利益第三人的保护制度

很多国家的民商事法律制度都规定了利益第三人合同的存在，以立法规定的形式对第三人的利益保护进行明确规定，如德国法以“附保护第三人利益”原则作用于买卖、租赁、运输等合同中，而在美国则使用“利益第三人担保责任”合同。［8］这些合同都是在一方当事人能够注意的范围内对对方当事人有特定关系的第三人利益遭受损失时赋予第三人合同法上的请求权，我国除《保险法》关于保险合同双方当事人可以对受益人的权益在保险合同中约定的规定外，《民法总则》以及《合同法》等法律并无此规定。长租公寓企业与承租人签订房屋租赁合同由于突破合同相对性，在是否获得出租人授权或者授权程度并不明确时，其过度进行金融融资，而承租人作为第三人的房屋租赁利益的保护则面临困境，因此在确立房屋租赁利益第三人合同的基础上便可以制约合同当事人行使合同法定解除权的情况，这样即便出租人行使合同法定解除权承租人也能维护自身权益。

（二）建立完善的房屋租赁权让与制度

房屋租赁权的转让对于承租人而言，是对租赁权的结束；对于利益第三人而言，是租赁权的继受缺德；对于出租人而言，既是租赁物使用权的转移，也是履行合同的相对主体的变更，并且立法尤为注重保护承租人的居住权。［9］因此房屋租赁权的让与应当在合同中明确说明房屋物权所有者基本情况，采用限制主义原则，严格限制出租人行使法定解除权，除非出现法律明确规定的事由，如：承租人违反租赁合同约定事项的、承租人侵害出租人财产或权益，不予赔偿的。而当承租人并无出现无法补救的实质性违约行为或者在长租公寓暴雷后，出租人终止合同应当事先由法律明确规定，以防出租人恶意终止合同，使承租人的房租使用权受到损害。

（三）建立长效的市场规制机制

为防止长租公寓企业利用此领域进行变相融资、实现长租公寓行业健康发展，必须推动建立促进长租公寓行业发展的长效机制。因此，市场监督管理部门应当在传统预设性维护市场秩序的法律制度基础上进行法律创新，针对性解决长租公寓行业中长租公寓企业和网贷机构这两大参与主体地市场不当行为，严格规定长租公寓企业与网贷金融机构遵循诚信真实的经营理念。在鼓励引导资本进入的同时，提高授信审核要求和限制准入门槛，进一步加强网络信用良好主体的进入要求。在一定层度上建立市场主体违法违规操作的严格惩戒机制，构建切实可行的责任承担体系，以事后监管的方式进一步约束市场主体的行为。

四、结语

长租公寓企业的运行模式所暴露的问题与现状存有较高的法律风险，但其本身所具有的创新性消费导向特征是出租人、承租人、长租公寓企业和网贷金融机构等都应回归合法合理的房屋租赁关系的重要因素。长租公寓行业的发展存在多方面内部和外部环境的影响和制约，因此，必须在遵循真实诚信的民法基本原则签订合同的基础上，以完善的合同法等民商事法律中所建立的承租人利益的特定保护制度、房屋租赁让与制度、长效的市场规制机制有效保障承租人和出租人的利益，推动长租公寓行业有序发展。