破碎的「蛋殼」「長租公寓」爆雷後的法律探討

史繼紅

媽媽的老姊妹攤上大事了，自稱她自己偏陰潮的房子高價租給了二房東，自己花了極便宜的房租一口價租了一年朝南帶小花園的房子，「高質量」地解決了養老問題。可不過兩個月，就向我媽哭訴，陰潮房子沒拿到租金，陽光房的房東找她收回房子，說有兩個月沒收到二房東的租金了。二房東跑路了。這就是長租公寓崩塌或正在崩塌路上的冰山一角。

龐氏騙局長租公寓頻頻爆雷

長租公寓的爆雷，與其頗受爭議的商業模式密不可分。

先來分析下與長租公寓盈利模式相關的P2P（peer-to-peer，點對點網路借款，是一種將小額資金聚集起來借貸給有資金需求人群的一種民間小額借貸模式）遊戲規則。開始P2P老總們都是很敬業的，低息吸收存款，稍高息發放貸款，認認真真做盡調，做風控，像模像樣地做個中介搞些民間借貸業務賺一點差價。但是搞不過那些許諾高息給出借人、放鬆風控讓借款人講故事「畫大餅」，這樣便獲得一輪輪風投：引得出借人與借款數量金額翻幾個跟頭，資本搏殺，他們很清楚裏面的泡沫，但只要有人進場接盤，甚至能美股或港股上市，這個泡沫就能轉嫁給股場韭菜。

如今不過是將藥罐裏的藥留著換了一瓶水，借款人換成租客，原來租1300元（人民幣，下同）的房子搞好衛生、貼過牆紙、弄成文藝小清新樣豪氣地以1500元高價收房（但相比從租客一口氣收年租比，一月一付在這資金池中開始也是小菜一碟），先搶占好房源，而租給租客1000元就可以，租客你也別感激零涕，再打折也需要你付清一年房租。「房租不夠付？我幫你，我會介紹現金貸給你，減輕你的資金壓力，你分期還貸就可以。」然後二房東就可以拿著資金池裏年付的租金去繼續滾動收房、將資金池擴大，規模做大。有人問：正常情況下低價收房，高價出租才正常啊，總是高價收房，低價出租，早晚要崩啊？但這些無良的企業就是用這種無數的蠅頭小利迅速吸引、搶占房源，低價收房，誰租給你啊？這些長租公寓不擔心，因為美好的設想只要手頭有現金，就能繼續撒錢收房源。公司只要不斷有新的房源進來，不斷有新的租客交錢，就可以繼續運營下去，是不是有點龐氏騙局P2P的味道？

但總有一天新租客會越來越少，長租公寓沒有新的租客來交錢，還得付錢給房東，最後肯定會資金鏈斷裂。崩盤，比想象中還快地來臨：風投機構不再認可長租公寓的盈利模式和估值，不願意傻傻送錢；官方也開始不斷警示長租公寓的商業模式。業主開始警惕不再願意出租給長租公寓，租客也不再願意年付租金。疫情的意外來臨讓這塊遮羞布更快被拉扯掉了，雖然疫情很快被控制住了，但因為長期高杠杆運行的長租公寓，還是暴露出嚴重的資本運作風險，導致今年長租公寓爆雷頻頻，比如連大陸第二家在美股上市的長租公寓頭部企業，蛋殼都爆雷了，其累計虧損超60億元。可見長租公寓的市場亂象。據媒體報導，2018年至今全國陸續爆雷長租公寓超過170家。

長租公寓「剪不斷理還亂」的法律關係

一般，尋找到意向房源後，平台與房東訂立《財產委託管理服務合同》，約定對房屋進行管理，向房東支付定期（按月或按季）且持續增長的收益，達成協議後，平台對承租房屋進行裝修及空間格局的改造。隨後，平台將該房屋進行掛牌，與意向租客對房租及管理費用進行協商，達成合意後雙方訂立《房屋租賃合同》。聽上去，發展模式不可謂不健康，平台作為轉租人以租金差額實現營利，或作為居間人以其付出的居間服務按勞取酬。但問題在於前述的為了搶占房源的「高收」，為搶占客源的「低付」，且差比太大，為緩解這畸型的價格策略與從事房屋改造、物業管理等運營成本的資金壓力，採取了在租客端鼓勵其一次性支付長期（通常為一年）租房費用；同時，平台為使租客能夠一次性支付高額長期租金，引導租客在銀行辦理信貸，由銀行一次性將貸款資金支付給平台。

爆雷後房東租客之維權

說建議房東或租客如何維權，繞不開的卻是多方介入又無法紓解的困局。目前長租公寓大量租金貸業務的租客一邊需要繼續向銀行償還貸款，另一邊面臨著房東退還房屋的要求，房東又不能向跑路的平台按期收到租金，房子又被「賴住著」，各方撓心啊！這矛盾似乎難以圓滿解決。

租客與銀行間成立借款合同關係，借款目的為支付租客與長租公寓之間房屋租賃合同約定的租賃費用，故當租客與銀行訂立合同後，銀行一次性將約定貸款支付給長租公寓時已履行其主給付義務，租客理應按照約定履行定期還款義務。長租公寓雖然現無法對租客履行租賃合同項下提供房屋居住與服務的義務，基於合同相對性，並不影響租客與銀行間借款合同的效力，長租公寓的違約不影響租客繼續履行對銀行的還款義務，但可以請求平臺運營商返還租金並承擔違約損害賠償（可是平台人去樓空怎麼辦呢？）。租客一方面仍在還著貸款，另一方面已遭到房東基於物權要求清退房屋的痛楚。

租客與房東間的法律關係，存在兩種爭議觀點：一是租客與房東之間應直接成立房屋租賃合同關係；二是租客與房東之間不存在直接的法律關係，區別在於房東與平台之間《財產委託管理服務合同》性質應認定委託代理合同還是房屋租賃合同。

第一種觀點認為由於房東與平台之間訂立了財產委託管理服務合同，合同名稱明確約定為委託合同，故雙方應成立委託代理關係，平台應作為房東的代理人，與租客之間成立的房屋租賃關係的法律後果應由被代理人房東承擔，平台所進行的包括但不限於裝修、保潔、租客管理等，屬於約定對房東提供服務的內容。同時，由於平台與租客訂立的《房屋租賃合同》中載明房東為產權出租方，平台僅作為房屋代管機構，故而平台僅作為房東的受託人，與房東是委託代理關係，租客與房東之間成立房屋租賃關係。在此情形下，租客已履行給付租金的主給付義務，房東無權清退租客。對於房東無法從代管機構獲取租金應屬於房東與平台間的合同糾紛，應由房東請求平台履行租金支付義務。在這一觀點下，平台作為代理人與租客訂立的房屋租賃合同將直接約束作為被代理人的房東與租客。

然而，這一觀點存在顯而易見的瑕疵：即使房東與平台之間合同名為「財產委託管理服務合同」，也不應據此直接認定雙方成立委託代理關係，而應以合同約定的實質內容為准。首先，雖然雙方合同中約定平台作為房東房產的獨家代理，從事運營及出租房屋活動，但雙方主要約定還有：平台而不是租客將定期向房東支付租金。若房東與平台間成立的是委託代理關係，平台作為被委託人並不具有向房東支付租金的義務，實質上是平台將承租房東房產，並對其定期支付租金。其次，平台承諾在特定期限內未支付租金，則房東具有單方解除權，可單方行權直接解除合同，在合同解除後平台應返還房屋。若雙方為代理關係，房租租賃關係發生在房東與租客之間，平台不具有許可房東單方解除租賃合同的權利。再次，平台以定期高額租金從房東承租房屋，後根據市場價格將房屋轉租給租客。若平台僅作為代理人，房屋租賃關係直接在房東與租客間產生，依據合同相對性，租賃合同主要內容應在房東與租客間達成合意，租金約定也應在房東與租客間達成一致，即租客支付租金數額與房東收取租金數額應相同。但現在平台運營的實質上則是平台與房東、租客分別以兩個價格進行約定，分別執行不同的期限，一些權利義務約定得並不相同或同步，房東與平台，平台與租客分別形成租賃合同，實際表明是存在轉租關係而非代理關係。最後，一般平台官方網站介紹中注明「所有房源都與出租人簽訂長期租賃合同，以保證租客居住的穩定性」，可見平台的真實意圖是與房東形成租賃關係，而非委託代理關係，只是房東許可平台進行轉租。所以，平台與房東之間合同的實質關係應認定為房屋租賃關係，而非為委託代理關係。

在實踐中一些裁判書也認可這一觀點，一些法院認為，雖然房東與平台之間合同名為委託合同，但實則應為房屋租賃合同，房東與租客之間並無直接的法律關係。因此，在平台違約後，房東有權行使單方解除權，並取回房屋使用權。但這無疑加大了社會矛盾，所以現在一些法院乾脆就不予立案，引導當事人各方各讓一步，共同協商承擔損失。

近日，蛋殼長租公寓爆雷一事有了新進展，背負租房貸的蛋殼租客迎來轉機，一位蛋殼租客表示，與蛋殼辦理解約之後，已可通過線上方式辦理微眾銀行租金貸的結清。儘管如此，引發此事件的一系列深度法律問題，仍值得思考。