美国租客保护令存废成难题

姚虹聿

7月31日，美国国会众参两院和白宫都未作出延长租客保护令有效期的决定，这意味着该保护令于8月起失效。美国的房东们有权将上千万欠交房租的租客驱逐出去。这些居无定所的人将对疫情防控造成极为不利的影响。不过，美国终止实施租客保护令是无奈之举，因为自该保护令生效后，房东群体承受了巨大的经济压力，其权益未能得到保障。无论租客保护令存废，美国社会都将面临考验。

“來之不易的胜利”没有了

根据美国的相关法律规定，房东有权驱逐欠交房租的租客;抵押机构有权剥夺逾期未被赎回的抵押品的赎回权。而新冠肺炎疫情导致这两项法规的执行不得不作出调整。

时间回溯到2020年初，因新冠肺炎疫情对经济的冲击，很多美国媒体呼吁“人性化执法”，暂停执行欠费租客驱逐令以及剥夺抵押品赎回权的法规。《迈阿密先驱报》刊发的阿斯本研究所和“涉新冠肺炎被驱逐者保护组织”联合发布的研究报告指出，在疫情期间，居无定所的人增多会加大病毒传播的风险;在经济受到冲击的情况下，抵押品所有者很可能逾期还款，不应“简单粗暴”地剥夺他们对抵押品的赎回权。

在舆论的压力下，美国各州纷纷出台临时禁止令，禁止房东因租客欠交房租对其进行驱逐，并延后抵押品的赎回期限。美国国会于2020年3月正式批准租客保护令，该保护令由美国疾病控制与预防中心颁布，禁止房东因租客欠交房租对其进行驱逐。

在最早发布相关法令的佛罗里达州，倡导减免房租的“住房正义联盟”在迈阿密法院大楼前召开小型新闻发布会，与会者欢呼雀跃。该活动的发起人之一、“住房正义联盟”负责人阿拉纳·格里尔说：“这不是我们需要的全部，但这已经是来之不易的胜利了！”

美国普林斯顿大学的一个研究小组从2020年3月起关注租客被驱逐的问题。他们的统计报告显示，租客保护令使全国范围内驱逐租客的事件数量大幅减少。虽然仍有极少数租客在保护令生效期间遭到房东的驱逐，但他们诉诸法律后会迫使房东让步，允许他们回到居所。

美国国会批准的租客保护令于2020年7月底到期。2020年8月，阿斯本研究所发布报告称，到2020年底可能有多达4000万美国人被房东驱逐，非常不利于疫情防控。于是，2020年9月，美国国会批准将租客保护令的有效期延长至2021年7月底。

7月30日，在美国联邦众议院，由于共和党议员的反对，租客保护令的有效期未能被批准延长至10月18日。民主党议员表示，他们缺乏足够的支持针对该提议启动投票程序。联邦参议院在7月31日举行了罕见的“周六会议”，但仍没能解决这个问题，租客保护令的有效期未被批准延长。白宫方面也明确表示，由于缺乏权限，美国政府不会通过行政命令的方式延长租客保护令的有效期。

据美国《芝加哥论坛报》报道，目前全美有约650万户家庭、1500万人拖欠房租，款项总额超过200亿美元。很多人觉得，疫情已经进入常态化防控阶段，可以允许房东驱逐欠交房租的租客了。

得克萨斯州已于今年3月提前终止了租客保护令（7月31日是国会规定的最后期限，各州有权根据实际情况提前终止该保护令）。很多房东前往法院申请对租客的驱逐令。有了驱逐令，如果租客拒绝搬离，法院将派人强制将他们带离。达拉斯城的沃思堡地区一时间成了全美签发驱逐令最多的地区之一。那里的居民安东尼·阿普肖和他17岁的儿子被房东赶出了家门。阿普肖在疫情期间失去了工作，付不起房租。他说：“房东就这样把我们赶出来了。我的儿子没地方做作业，他还有3周就要毕业了。他们（房东）想把所有失去经济来源的租客都赶出去。租客的家具等物品被丢在大街上。”

《芝加哥论坛报》指出，自今年8月1日起，租客保护令在全美失效，“驱逐潮”将到来。在1500万名拖欠房租的人中，有近1000万人将被房东驱逐，流落街头。据美国民权联盟预计，“驱逐潮”中还可能出现不公平的现象——非洲裔租客被驱逐的可能性是白人租客的两倍。

居住在底特律市的威廉姆斯女士，自新冠肺炎疫情暴发以来就失去了工作。带着5个孩子的她只能依靠政府发放的补贴以及慈善机构的经济援助来支付部分房租，拖欠房租已经半年多了。“如果被赶出去，我和孩子们就会流落街头。这里大多数欠交房租的人都面临着被驱逐的命运。以前我们还能去收容所栖身，但现在收容所已经因为疫情关闭了。我们能去哪？该怎么办？”

马丁内斯夫妇在2020年10月曾举办一个小型派对，庆祝他们搬到科罗拉多州奥罗拉市的一间新公寓中。现在，随着租客保护令到期，他们要么补交8000美元房租，要么将公寓钥匙交还给房东，全家搬离。马丁内斯说：“如果我们被房东驱逐，就只能在之前购买的郊外的一块荒地上搭帐篷居住。我们本来计划在那里盖一栋小房子，开始新的生活，但现在没有资金，只能睡帐篷。到了冬天，取暖都成问题。”

是避免大批租客流落街头增大疫情传播风险，还是保护房东的权益？无论租客保护令存废，美国社会都将面临考验。

虽然美国国会批准发放450亿美元“房租援助金”，用于缓解美国民众因疫情面临的经济困难，但收效甚微。例如在密苏里州堪萨斯城，到今年7月仍有四成援助金没有及时发放，超过1700户家庭面临着被驱逐的困境。据了解，当地民众只能通过在线方式申请援助金。一个旨在保护租客的民间组织的发言人基尔·帕特里克对此批评道：“政府的这一做法很不公平，因为这里有不少贫困民众无法上网。很多市政官员什么也没做。”从7月30日起，该组织陆续接到大量租户的电话，称房东要求他们在7月31日搬走，而这些人根本无处可去。

美国詹恩家庭研究所的研究显示，截至今年7月初，在欠交房租的家庭中，有八成都居住在新冠肺炎疫情热点地区。该研究所住房政策研究员威廉姆斯表示：“让更多的人流落街头，无疑将导致病毒感染率大幅提高。”

千呼万唤的《餐饮业救济法案》

据《纽约邮报》报道，租客保护令失效不仅冲击了贫困租客的生活，也会影响大批企业——那些租赁场所进行经营的店家。一项调查结果显示，自新冠肺炎疫情暴发以来，纽约市有87%的酒吧、餐厅和夜总会的业主无法全额支付租金;有34%的业主表示，根本无法支付租金，企业已濒临倒闭。60%的餐馆在疫情期间未被减免租金。在享受到租金减免待遇的餐馆中，只有不到三分之一被免除了超过50%的租金。一些受访店主表示，他们一直在试图就租约与房东进行谈判，但房东不愿让步。

对于房东的行为，不少餐饮业主表示理解。很多房东在疫情暴发初期的几个月为餐饮业租客减免了房租，但疫情持续半年后，房东们也逐渐感受到了压力。部分房东已无法为租客继续减少或免除租金，让餐厅生存下去。

虽然近段时间美国民众外出用餐和活动增多，店铺还可以加收“疫情期间服务附加费”，但绝大多数店主认为，这都不足以抵消疫情对餐饮业、娱乐业造成的巨大伤害。在纽约，无法支付全额租金的餐饮商家持续增多。

《纽约邮报》指出，对于像纽约这样的大都市来说，餐饮企业和娱乐场所对经济运行至关重要。为了确保这些企业的生存，店主和房东都寄希望于政府，呼吁采取一系列保障措施，包括颁布实施以减免税负为核心的《餐饮业救济法案》。

房东们的困境

對于不能支付房租的租客来说，终止租客保护令有些残忍。但对于收不到房租的房东来说，租客保护令让他们有苦说不出。

布林克利·摩根律师事务所合伙人马克说：“租客保护令让银行和房东成为最大的受害者。银行可以得到政府的救济，而房东只能承受巨额损失。一些房东的生活已经陷入困境，房租是他们的生活来源。面对欠交房租的租客，他们一度失去了法律追索权。现在是时候把权利还给他们了。”

迈阿密的律师阿曼在接受媒体采访时指出，大多数房东能够与租户协商解决问题。他代理了80多名房东的相关业务，主要职责是与租客们沟通，制定切实可行的付款计划。阿曼说：“有一些无良租客，明明有稳定的收入，但以租客保护令为由拒绝交纳房租。有房东愿意支付违约金，提前收回房子，然后出售。但租客不仅不支付房租，而且拒绝搬离。”

一些房东背负着抵押贷款，还要缴纳房地产税以及支付维护费用，他们没有得到任何救济。从这个角度看，租客保护令对房东是不公平的。

可以说，无论租客保护令存废，美国社会都将面临考验。

编辑：姚志刚 winter-yao@163.com