“长租公寓+租金贷”模式法律问题研究

□文/ 李成奇

（首都经济贸易大学 北京）

［提要］ 传统房屋租赁模式下，承租人与中介机构、出租人之间获取房屋信息的机会和内容不对等、不透明，导致租赁关系变动较大。前不久发生“爆雷”事件的蛋壳公寓就是抓住这个发展机遇，依靠“互联网+”时代大数据形成一套独特的“长租公寓+租金贷”运营模式。蛋壳公寓形成“高收低租”“长收短付”的模式，有效推动房屋租赁市场的网络化进程，但蛋壳公寓的分期付款也就是目前出现的“租金贷”导致的资金监管并不到位、资金池缺少有力监管的问题，不仅给蛋壳公寓自身的信誉带来风险，也给出租人和租客造成一定的财产损失。为了维护出租人和承租人的合法权益，避免此类长租公寓钻法律空子，就要对这种模式进行分析和研究，进而提出长租公寓注册登记时设立“备用金”制度、运行过程中实施“提存金”制度，明确网贷机构和长租公寓及有关人员的准入制度，推动我国房屋租赁市场向好发展。

“长租公寓+租金贷”模式下，有学者认为“租金贷”业务中长租公寓和出租人之间是委托法律关系。有的学者则认为长租公寓与出租人签订合同后，以中介人的身份进行财产管理，二者之间是一种中介服务合同。实际上，出租人与长租公寓之间属于一种委托法律关系，两者之间不符合中介合同的法律规定。此种模式带来了一些便利，但是也存在着一些风险。有学者从一个主体的三个方面进行了阐述，还有的学者分别从长租公寓、网贷机构以及监管机构三个主体中寻找其中存在的问题。对于此种模式中存在的问题应当从多角度出发，不能靠一个主体的努力和改进，而是应当所有参与主体共同遵守有关规范，维护良好的秩序。对于长租公寓的性质，有学者认为长租公寓属于中介机构；也有学者认为长租公寓打着中介机构的旗号，做着“二房东”的事情，偏离了其中介性质，并且目前此种模式涉及“租金贷”的问题，长租公寓通过“长收短付”的方式形成资金池，再利用这部分资金进行投资获取利润，增加了长租公寓“爆雷”的风险，虽然2020 年我国P2P 已经归零，若不对此种模式加强监管，新的P2P 模式是否会形成值得注意和探讨。

一、“长租公寓+租金贷”模式法律关系界定

“长租公寓+租金贷”模式大致分为两种，一种是集中式的长租公寓模式，特点是房源稳定且集中，便于统一管理；一种是分散式的长租公寓模式，特点是房源分布广泛，涉及的区域和客量较大，租客可以自由选择。总而言之，两种模式各有春秋，而此处研究的对象主要就是分散式的“长租公寓+租金贷”模式存在的问题和风险。

（一）房屋托管法律关系。在“长租公寓+租金贷”模式下，长租公寓的房屋来源大多数是和不同的房东签订合同来整集房源的，那么长租公寓与出租人之间是一种什么样的法律关系值得探讨。若认为长租公寓与出租人之间形成的是一种房屋租赁法律关系，那么长租公寓就应当每月向出租人支付租金，长租公寓在将房屋出租给承租人的过程中就属于“二房东”的角色，此时若发生长租公寓跑路的问题出租人只能要求长租公寓承担违约责任。但是，在实践过程中出租人实际上是委托长租公寓为其寻找租户，双方构成一种委托关系，根据在裁判文书网上对相关案例的搜索，安静与杭州青客公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷，马伶俐诉杭州安闲居科技有限公司房屋租赁合同纠纷，沈强与上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷等69 起房屋租赁合同纠纷；紫梧桐资产管理有限公司与汪洋等40 多人的房屋租赁合同纠纷进行整理总结，得出在实践中法官认定房东和长租公寓之间形成的是房屋托管法律关系。因为承租人与长租公寓签订房屋租赁合同，实则与出租人构成房屋租赁关系；若出租人和长租公寓属于中介服务法律关系的话，长租公寓为出租人和承租人提供中介服务，仅有权从出租人和承租人处收取中介费用，但是长租公寓现将房屋又出租给承租人，自己通过收取房租赚取利润，成为了“二房东”，不符合中介服务合同的法律规定。

（二）借贷法律关系。在长租公寓与承租人签订房屋租赁合同的过程中，本文所说的“长租公寓+租金贷”模式，长租公寓提供的合同中通常会有承租人委托长租公寓以承租人的名义和信用向第三方网贷机构进行借贷的格式条款，且长租公寓没有如实履行告知义务，使承租人蒙在鼓里，之后长租公寓与第三方网贷机构签订借贷合同，形成借贷法律关系。承租人在长租公寓资金链断裂，长租公寓跑路之后遭受较大损失的原因就源于此，因为当长租公寓跑路后，出租人和第三方网贷机构都去找承租人主张权利，一方要求腾退房屋支付租金，另一方要求偿还贷款，承租人还无房可住，因此想要保护承租人的权益就要解决该问题。

若承租人知道其在与长租公寓签订房屋租赁合同时，合同中约定第三方网贷机构一次项将款项全部支付给长租公寓，承租人仍自愿签订，此时若发生风险，就根据意思自治的原则，承租人自己承担此风险，但是问题是实践中大部分情况下承租人是不知情的，此时又找不到长租公寓，问题就被搁置陷入尴尬局面。

二、“长租公寓+租金贷”模式运行中存在的问题

“长租公寓+租金贷”模式下，各方信息披露不对等，长租公寓通过“长收短付”模式形成的资金沉淀存在监管不到位，长租公寓有关人员随意占用或挪用资金池中的资金问题，导致长租公寓资金周转失灵，资金不能回笼，“爆雷”事件频繁发生。对于提供贷款的网贷机构，对其监管不到位，存在着对长租公寓信任过度，未能履行监管义务，使长租公寓挪用资金“肆无忌惮”的风险。

（一）信息披露缺乏对等性。正如前述所说，许多承租人在不知情的情况下和第三方网贷机构形成了资金借贷法律关系，有些情况下长租公寓在承租人咨询的时候刻意隐瞒该事实，对于涉及分期付款以及用承租人的信用去一次性获取贷款的问题不予说明，使得租客还“乐在”“押一付一”的压力减少之中，丝毫不知自身已经分担长租公寓的风险。还有一些长租公寓直接以格式条款的形式规定在合同中，通过与承租人签订定金合同，将有关“租金贷”的条款规定其中，之后若当事人反悔不接受此种模式，则长租公寓不返还定金，此时承租人为了不让已交定金打水漂，被迫接受该条款，与第三方网贷机构签订资金借贷合同，长租公寓的行为存在一定的欺诈性。导致这些问题的主要原因就是各方获得市场租赁信息以及各方主体有关信息的不对称性。掌握的信息越充足，就越会处于有利的位置，长租公寓就处于十分有利的位置，长租公寓掌握着充足的房源，对承租人隐瞒网贷机构的信息，对网贷机构隐瞒承租人的真实情况，为自己追求最大的利润。由于租赁市场的繁荣，长租公寓掌握着大量出租人和承租人的信息，但是出租人和承租人对长租公寓有关的信誉和信用信息却了解甚少，甚至可以说是不了解，或者仅限于长租公寓想让其了解的官网介绍层面。同理，承租人对网贷机构的信息也是一无所知，长租公寓的故意不告知，第三方网贷机构的故意不披露，都使得承租人不能真实地了解到长租公寓和第三方网贷机构的可信赖程度。

（二）对资金池缺乏有效的监管。资金池是长租公寓从网贷机构处一次性获得全年资金来形成的，长租公寓本应该将此部分仅作为向出租人每月支付租金使用，但是在实践过程中，由于长租公寓内部缺乏有效的制度和监管，出现了随意侵占、挪用和不合规使用该部分资金的违法情形，这在很大程度上提高了资金链断裂的风险。

从法律意义上讲，长租公寓从承租人处获得资金的时间和将租金交给出租人的时间应当是一致的，但是从实践来看，长租公寓往往是先获得了更长时间的租金，而未将该笔租金一次性支付给出租人，正常运转时仍然是按月支付，此时就形成了时间差，加剧了资金池的资金沉淀，长租公寓就利用此部分资金投资其他项目、整合其他房源，若投资失利，就发生了资金不能回池的现象，有的长租公寓就会跑路。一旦长租公寓携款跑路，即使承租人每月都按时通过贷款支付了租金，但出租人因为未从长租公寓那里获取租金，便会要求出租人腾房搬走，现实中此类案件时有发生，司法实践中也很难解决。长租公寓随意改变贷款用途，不符合贷款合同的约定，我国对此存在管理空白，没有严格的管理办法和惩罚措施，租金贷业务徘徊在灰色地带，成都天地昊伟业房产经纪有限公司在2018 年发生的“租金贷”纠纷就是如此。

（三）对网贷机构缺乏严格的监管。目前对于有关长租公寓的相关规定，首先是表明鼓励和支持长租公寓的发展，而对于租金贷的问题目前没有具体的法律规定，虽然我国住建部、杭州市、西安市、深圳市、北京市、重庆市都颁布了有关租赁资金监管的文件，明确规定不得设立资金池，但是这些法规的法律位阶较低，在适用时难以发挥效用。没有具体的管理规范，法官在实践审理过程中也没有统一的适用规则，问题难以解决。

另外，对于网贷机构的准入限制过低，对其从业人员的资质问题也没有严格的审查和准入制度，导致很多机构并不具有在这个行业发展的经济实力和监督控制能力，对于长租公寓使用资金的行为不能很好地进行监督和管控。由于其准入门槛低，从业人员素质参差不齐，与长租公寓互相勾结，合伙欺诈承租人的危险也现实存在，不仅损害自身的商业信誉，对于承租人的个人征信和财产利益更是制造了更大的风险，因此需要对网贷机构及其从业人员设立一套完善的风险预防和准入制度。

三、“长租公寓+租金贷”模式运行问题解决措施

此部分针对第二部分提出的三个问题提出解决措施和建议。针对信息披露不对等这个问题通过借鉴美国的信用制以及西欧对于中介的补贴制度，来完善我国长租公寓的信息披露义务，规范长租公寓的行为。对于资金池缺乏有效监管的问题可以借鉴日本的“保证金”制度，设立“备用金”以赔偿长租公寓跑路后造成的损失。对于网贷机构缺乏严格的监管问题，我国可以采取对网贷机构规定设立时的最低资金标准，提高对从业人员的要求，要求其加强对资金流向的监控，对于违法使用资金的长租公寓加入黑名单。

（一）建立信用制，打破信息不对等。网络信息技术的高速发展，使我们进入了大数据时代，虽然人们的生产生活变得更加便利，但是也存在着一些问题。出租人、承租人和长租公寓在“长租公寓+租金贷”的法律关系中获取信息的内容和程度具有不对等性，这也就导致了承租人不知道租的是谁的房子，出租人不知道自己的房子被租给了谁，只有长租公寓对各方的信息可以说是“了如指掌”，因此要减少这种信息披露的不对等性，可以利用大数据对于从事长租公寓的机构的信息进行全国联网，并对其信誉和信息进行披露，使出租人和承租人能够较容易对各个长租公寓之间进行对比，降低自身风险，保护房东和租客的利益。借鉴美国的信用制，使信息更加公开。最主要的就是在合同订立阶段，要加强对长租公寓的监管，这是完善信息披露义务的主要环节，许多长租公寓在与承租人签订租赁合同时，没有充分履行告知义务或者采取欺诈的手段对有关租金贷的条款予以隐瞒。这就需要长租公寓充分履行自己的提示义务，打破原有格式条款的常规。

西欧社会租赁机构的功能和我国现有“长租公寓+租金贷”模式相似，但西欧的社会租赁机构更多的是为了解决无家可归的人或者不能负担起房租的人提供帮助，带有一定的公益性质，且西欧国家的长租公寓达到一定的标准时会获得相应的补贴。而我国的长租公寓与西方不同，我国的长租公寓机构都是以盈利为目的的，不带有公益性质，更多的是为了获取资金进行运转，从而获得利润。那么，对于我国的长租公寓是否可以也同西欧的社会租赁机构一样有一定的补贴可得，以补贴的获得条件作为对长租公寓的管控措施，来规范长租公寓的行为。

（二）“保证金”和“备用金”应对资金断裂。当前长租公寓行业风险的根源在于高风险经营模式和租金贷的滥用，管住“资金池”，意味着控制差额交易，进而控制盲目、无序的规模扩张。长租公寓作为一个以盈利为目的的机构，其想要获取更多的利润，占有更多的市场份额，逐步扩大自己的经营规模是能够理解的，但是如果对其行为不加以监管和限制，对资金池的错期分配问题不加以严格的管控，则会给房屋租赁市场带来较大的冲击，长租公寓想通过“长收短付”的方式，将存储的资金进行其他的投资，以获得更多的回报，高收益就必然伴随着高风险，由此导致的影响也会很大。但是，对其资金的监管又不能太过于严格，适当的进行其他投资，有利于企业的发展，也有利于长租公寓资金的回笼，在某种程度上降低资金链断裂的风险。网贷机构只能对贷款人进行监督，对资金的具体使用不能做到有效的监管。长租公寓利用“长收短付”的租金贷模式形成资金池，一旦资金断裂，就会发生长租公寓跑路或者“爆雷”的事件。因此，对于这个问题，可以借鉴日本的“保证金”制度，也就是长租公寓在设立的时候应当向有关部门缴纳一定的资金作为保证金，当长租公寓跑路等事件发生时用此笔资金来偿还长租公寓所欠的租房款或者赔偿因此造成的损失。除此之外，还可以采取资金存管制度，就是对于长租公寓通过租金贷模式获取的大量资金按照一定比例进行提存、备用，以用来解决长租公寓“爆雷”发生的各种问题。通过对长租公寓设立前和运行中进行监管，一旦长租公寓资金链断裂，出现了跑路情形，房东要不到房租，承租人偿还着贷款而搬居他处的僵局时，就可以用“保证金”和提存的备用金进行偿还。

（三）提高网贷机构市场准入门槛。目前，我国对于网贷机构的监管不是十分严格，仅是适度的监管，没有完善的设立和准入制度，导致了目前市场上网贷机构层次不齐。我国可以借鉴英国的做法，对于机构设立时有最低的资金限制，提高网贷机构设置的门槛，对网贷机构的设立进行更严格的把控。不仅如此，对于网贷机构的从业人员也应当设立严格的准用制度，可以借鉴日本对于房租中介的“宅建士”制度，提高网贷业务人员的素质，提高网贷机构自身监管的同时，更好地管控贷款的流向。

完善网贷机构的信息披露义务。大数据时代下，“信息孤岛”的问题突出。企业为了维护自己的竞争优势和地位，不愿将自己掌握的信息进行共享，使得信息的流通和披露形成了一个闭环，因此要对此问题进行解决，将有关信息运用大数据协助全国联网，消除“信息孤岛”的问题。

网贷机构要加强对其支付给长租公寓的资金流向的监管。网贷机构通过按月或者按季度的方式向长租公寓支付资金，而不再是一次性支付，实现周期性付款，以此来降低长租公寓“长收短付”产生的风险，并有效控制长租公寓“资金池”中资金的总值。对于通过租金贷的方式获得的资金，长租公寓不得随意滥用和挪用，规定其用于支付房东房租，提存一部分备用金，一部分用于其他投资发展的比例。对于违反资金规定用途的长租公寓，网贷机构可将其加入征信黑名单，并且全国范围内的网贷机构皆可查询，以此来惩罚长租公寓，使其重视自身信誉和信用的保护。

随着互联网等技术的快速发展，我们在享受科技发展带来的便利的同时，也要注意科技飞速发展给我们带来的不利影响。在大数据时代，将房屋租赁和互联网结合起来，很大程度上推动了房屋租赁市场的发展，但是此种模式下，由于资本具有逐利性，长租公寓机构都想获取更多的利润，“长收短付”形成的资金池极易发生风险，纠纷更容易产生，加上此种模式下很多行为都是在网上进行，电子证据的收集和认证没有那么容易，致使争议的解决更加困难。本文通过对“长租公寓+租金贷”运行模式中存在的风险问题进行研究探讨，提出一些监管建议和解决措施，为“长租公寓+租金贷”的发展建言献策。