楼市“变天”了吗？

吴晓波财经作家，“蓝狮子”财经图书出版人，曾任上海交通大学、暨南大学EMBA课程教授，常年从事公司研究。

很多人认为，中国房地产的现状是行业拐点到来的结果，在我看来，这仅仅是事后总结，困局的核心本质是民营房企的流动性危机。

自2017年以来，政策对房地产行业一直是收紧的。而让流动性真正发生恶化则是2020年底出台的两个很严厉的政策，一是“三道红线”，一是房贷集中管理制度，前者主要针对房企，后者针对银行。

一直到2023年的12月，大家才对救楼市达成了共识。但这时，消费者的购房预期出现了决定性的改变。我国房地产自1998年进入商品房时代，其间经历过多次起伏动荡，尤其在2008年曾发生过很严重的危机，然而，市民阶层对购房产生广泛的怀疑，这是最深刻的一次。

在过去的几个月里，政府的救楼市动作可以说是相当频繁，很多时候给人180度大拐弯的眩晕感，但是在政策逻辑上，基本上是“吃新药，走老路”。

针对陷入危机的房企，很多城市建立了房地产融资协调机制，大多由副行政长官牵头，主攻保交楼、开设白名单、定向融资、加大坏账容忍度、提出“不救企业救项目”。

通过这样的分析，我们就会发现，目前楼市低迷的两大成因，在供给端是民营房企的流动性危机，在需求端是城市居民对房产保值增值的怀疑。

中国的楼市到底有没有“变天”？所谓“变天”，指的是某一产业的运行逻辑和利益结构发生了根本突变，新的生产力和组织方式对既有格局实现了革命性的替代。从这个角度来分析，直到今天，支撑中国房地产行业的基本逻辑和利益链格局，并没有被打破。

在过去二十多年的中国，房地产并不完全是一个只与居住有关的市场化产业，对政府而言，它是实现经济增长、吸纳社会资本和解决就业的“政策工具”，对城市家庭而言，它是财产性收入增长的、几乎唯一可靠的标的物。

因此，如果那条庞大而持重的利益链仍然存在，令人畏惧的“四五六”特点没有得到有效改变，房地产就无所谓“变天”之说。

那么，现在是不是利用危机，推倒重来促发“变天”的好时机呢？答案恐怕也是否定的。

关于中国房地产的长效管理，是一个激烈讨论了十多年的课题。无论是关于房产税，还是从经济适用房到配售型保障房的探索，迄今都没有寻找到适合的模式和变革的时间窗口。最近，有些人士提出了组建“住房银行”的政策建议，然而，其可行性探讨才刚刚开始。

未来一段时期的中国楼市，将呈现出三个非常值得关注的点：

其一，所有城市面临一场“大考”，分化程度进一步拉大。

一个城市的楼市能否复苏，将全部地取决于产业的活跃度和人口的净流入，区域核心城市的吸引力将更为加大，其周边中小城市及城镇可能出现“灯下黑”。

其二，改善性需求将超过刚需。

在过去的三年里，家电和家居产品的销售已呈现出旧改翻新的比例超过新房装修的特点，新中产对未来的规划和信心，决定了房产的居住和投资性价值。

其三，楼市下坠的幅度和深度难以预料，而其底部，则可能不是供需的再平衡，而是利率下调和物价上涨的预期发生。换而言之，“恐惧”会成为最后的生产力。

如果把今天的中国楼市比喻为一个病患，病情已經清晰，所有的药物和物理手段都已经或即将使上，接下来能够做的，便是期待它的求生渴望以及自身机能的恢复。