当首套房贷利率进入“3时代”

王文妍　孙阳　黄慧萍　唐国轩　蒋奇政

时隔8个月，创历史的降息来了。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，与上月持平；五年期以上贷款市场报价利率（LPR）从4.20%下调至3.95%，较前值下调25个基点。

此次LPR调整，意味着当前首套按揭贷款利率的下限降至3.45%。同时房贷利率最高的城市北京，首套房贷利率最低降至3.95%，意味着全国所有城市进入到4.0%以下的水平，步入“3时代”。

广深，首套房贷利率均进入“3.85%时代”

本次5年期以上LPR下降后，全国所有城市进入到4.0%以下的水平。随着本次LPR的显著调降，市场普遍预计将降低购房者按揭成本，刺激居民购房需求。

据易居房地产研究院数据显示，目前全国重点20个城市房贷利率形成梯队，首套房贷最低利率的城市，第一梯队仍是北京（3.95%），其次是广州、上海、深圳（3.85%），新一线城市成都、杭州、宁波、青岛、苏州、西安、长沙处于第三梯队（3.75%），最低郑州已降至（3.45%）。

2月20日，南都湾财社记者咨询广州地区多家银行获悉，最新放款客户的LPR将同步下降，本次利率调整后，广州首套房贷利率最低可降至3.85%。

在采访中，中国银行广东省分行表示，目前该行广州地区五年期以上的首套个人住房贷款利率按LPR-10BP执行，二套个人住房贷款利率按LPR+30BP执行，额度充足。

农业银行广州分行也表示，本次LPR调整后，该行广州五年期以上首二套房加点值暂无变化，即首套为5年LPR-10BP、二套为5年LPR+30BP，目前额度充足，新发放房贷将依据最新LPR执行。

“目前交行广州地区的首套房贷利率按LPR-10BP执行，即3.85%，二套房贷利率按LPR+30BP执行，即4.25%。”交通银行广东省分行相关负责人对记者表示。

随着LPR利率下行，民生银行广州地区的房贷利率也跟随政策进行调整，调整后的5年期以上首套房贷利率为LPR-10BP，即3.85%，二套为LPR+30BP，即4.25%。“目前我行房贷额度充足，2月21日及之后新发放的个人住房贷款将享受最新利率。”

LPR的再度下调，也意味着深圳的首套房贷利率由原来的4.1%（LPR-10BP）下调至3.85%（LPR-10BP）；二套房由原来的4.5%（LPR+30BP）下调至4.25%（LPR+30BP）。

这对于购房者来说，买房成本实实在在地进行了减负，有助于进一步促进房贷申请和消费。南都湾财社记者在测算后发现，以贷款100万元、期限30年、等额本息还款方式计算，5年期LPR下降25个基点后，购房者每月可少还房贷144.8元，1年可少还房贷约1737.6元，积累30年月供减少5.21万元。

光大证券张旭团队指出，目前我国居民住房贷款加权平均利率已经进入“3+%”时代，居民购房按揭贷款成本得到实质性优化，增强了居民购房信心，利于房地产市场需求释放。

惠州东莞等地，行情或逐渐向好

2月20日，南都记者获悉，目前，东莞包括中国银行、建设银行、工商银行等在内的多家银行已经将首套房贷利率下调至3.55%。

“5年期LPR下调幅度非常大，超出预期！”中原地产研究院执行院长车德锐接受南都记者采访时表示，在政策刺激下，预计今年3月东莞楼市会出现“小阳春”。

优房超·瑞城搜总经理王斌也认为，LPR再降基點是实打实的利好，再加上不同城市不同程度的首套房贷款优惠政策，可以说对于首次置业的刚需群体而言，贷款政策方面已经到了近些年难得一遇的利好窗口期。

另外，合富研究院分析指出，从2月中旬东莞售楼处现场的表现来看，受春节淡季以及今年春节期间出游人数激增影响，售楼处人气成交正常回落。但近期多重利好推高房地产市场节后修复预期，“小阳春”行情仍值得期待。

今年1月，南都记者获悉，在东莞包括中国银行、建设银行、交通银行等在内的银行已将首套房贷利率下调至3.8%。2月20日，南都记者了解到，目前东莞包括中国银行、建设银行、工商银行等在内的多家银行已经将首套房贷利率再下调至3.55%。中国银行东莞分行表示，首套房贷利率为3.55%，二套为4.15%；建设银行东莞分行表示，首套房贷利率为3.55%，二套房贷利率为4.35%。工商银行东莞分行表示，首套房贷利率为3.55%，二套房贷利率为4.15%。

在惠州方面，若按最新LPR的变动，当下惠州首套住房银行贷款利率有可能变为3.45%，二套住房银行贷款利率可能执行4.15%（LPR+20BP）。此次5年期以上LPR同步下调25个基点。2023年，LPR经历了2次下调，分别在6月和8月。截至2024年2月，惠州首套住房商业贷款利率仍执行3.7%，二套住房商业贷款利率普遍执行4.4%（LPR+20BP）。

南都记者获悉，当下惠州首套住房首付比例大部分银行可做到两成，二套住房首付比例三成起。此前，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。2023年1月18日，符合上述条件的惠州宣布实施“阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限”以来，惠州首套房贷利率从4.1%降到了当下的3.7%，此次再度下调25个基点后，惠州的首套房贷利率或降低至3.45%。

利率政策“超出预期” 

“5年期LPR下调幅度非常大，超出预期！”中原地产研究院执行院长车德锐在接受南都记者采访时表示，最新2月LPR报价下调5年期LPR利率，释放出两个信号：一是今年要强力提振房地产信心，稳预期；二是节后楼市要开门红和“小阳春”，为全年楼市企稳复苏打好基础。 车德锐还表示，在政策刺激下，预计今年3月东莞楼市会出现“小阳春”。

他分析称，从宏观角度看，当前股市触底强力反弹，经济和市场预期快速扭转。具体到东莞，全市高质量发展大会大幅提振东莞经济信心。在楼市方面，一线城市政策松绑后市场快速好转，成交明显活跃，预计带动东莞市场交投活跃。另外，央行针对房地产定向大幅降息，置业者置业成本下降，刚需和改善需求或将积极入市。

基于此，车德锐认为，当前政府、房企、银行三者均齐齐让利，楼市已见底，有购房需求的购房者可以积极出手入市。

优房超·瑞城搜总经理王斌也认为，LPR再降基点是实打实的利好，再加上不同城市不同程度的首套房贷款优惠政策，可以说对于首次置业的刚需群体而言，贷款政策方面已经到了近些年难得一遇的利好窗口期。

“当然，我们同样也要看到去年下半年到现在，利好政策频出，但受制于短期预期等因素，效果没有预期中的立竿见影。所以，这次基点下调，效果应该也会在中长期内体现。”王斌告诉记者，总的来说，基点下调对于买了房的业主和想买房的准业主来说，都是利好消息。

购房者享受降息优惠时间有不同

需要注意的是，LPR调整后，购房者的房贷利率并非立即调整，存量房贷还需等待重定价日的到来。招联首席研究员董希淼指出，一般来说，房贷利率的重定价日是每年1月1日或贷款的发放日（不同银行政策不同，用户可在签订贷款协议时进行选择）。因此对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期執行。

这意味着，如果重定价日在2月下旬，那么很快就可以开始执行新的利率。若重定价日选择在每年1月1日，则需要等到2025年才能享受到此次5年期LPR下降的“福利”。

在采访中，多位业内人士认为，对购房者来说，降息将进一步激活合理住房消费需求，降低购房者上车门槛，对刺激购买需求、楼市预期有一定的积极作用。

乐有家研究中心指出，购房者享受降息优惠的时间分为三种情况： 第一种：买房时选择固定利率的，LPR的调整不会对其房贷产生影响； 第二种：买房时选择利率挂钩LPR的，已经签约尚未放款，那么按最新利率执行；第三种：买房时选择利率挂钩LPR的，已经放款的，利率将在重定价日调整。大多数人的重定价日是次年1月1日，少数人是1月20日到2月20日，调整时将取最新一期的LPR数值。

值得一提的是，今年2月7日，深圳住建局还发布了“优化住房限购”的政策通知，通知调整主要为：深户取消了落户和个税社保的年限要求，之前要求是入户满3年且社保满3年，新政后落户即可买；非深户购房社保或个税要求，由原来的5年限制改为3年限制。