绿色建筑的物业管理模式研究

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.07.043

［摘 要］随着我国经济的发展和人民生活水平的显著改善，人们对于居住环境的要求也在不断提高。传统住宅小区面临着诸多挑战，如能源消耗过多、环境污染严重等。随着生态文明建设的推进，各级人民政府及有关部门都在积极采取措施，加强对绿色建筑的支持，在这一过程中，与居民日常生活密切相关的物业服务企业的作用也愈发显著。如何通过创新物业管理模式实现绿色建筑理念落地是当前亟待解决的重要课题之一。本文将从分析国内外绿色建筑及物业管理现状入手，结合实际案例探讨适合中国国情的绿色物业管理模式，以期为推动我国绿色建筑事业做出贡献。

［关键词］绿色建筑；物业管理；路径

［中图分类号］F29文献标志码：A

随着世界经济的高速增长，人们愈加看重居住环境的舒适度，绿色生活的概念逐渐被普遍接受，绿色建筑应运而生。所谓“绿色建筑”是指在建筑物设计建造中充分考虑环境效益、资源利用率及人体健康，使得建筑物本身能够更好地适应自然环境并满足人类自身需要。然而，要想让绿色建筑真正发挥其应有的优势，就必须有完善的物业管理模式予以配合。这样既能保证绿色建筑的顺利运行，也能提高物业管理公司的工作效率。作为最大的资源消耗者和环境污染者，建筑物的绿色化发展尤为紧迫。随着科技的不断发展，建筑绿色化的管理和维护变得越来越重要，其不仅可以节省能源，还可以满足人们对生活品质的追求。绿色建筑物业管理也逐渐成为当今物业管理的主流趋势。

1 绿色建筑物业管理特点

绿色建筑物业管理具有以下特点。第一，强调整体规划设计。充分考虑项目所在区域的气候条件、自然景观、人文历史等因素，打造具有地域特色的绿色建筑，增强社区归属感。第二，采用多种能源技术。充分利用太阳能、风能、雨水收集系统等新型清洁能源，降低运行成本，減少碳排放量。第三，加强对水资源的循环利用。设置废水处理站，回收再利用雨水，达到节水目的，减少水体污染。第四，应用智能控制技术。优化照明系统，合理安排用电时间，降低电能消耗。第五，推行垃圾分类制度。集中处置生活垃圾，保护环境卫生，减少废弃物产生。第六，推广使用低碳建材。例如，使用保温隔热材料、低辐射镀膜玻璃等，减少建筑物能量损耗。第七，采用安保监控系统。提高防范能力，保障居民的人身财产安全。

2 传统物业管理与绿色建筑物业管理区别分析

传统物业管理的表现形式主要有三类：第一类是由开发商自行组织的物业管理公司进行专业化管理；第二类是由房地产中介机构代理销售或租赁房屋，第三类是由业主自发形成的自治团体自主管理。这三种类型都属于传统意义上的物业管理范畴，前两种类型更加关注房产本身，而第三种则更加突出“以人为本”的管理理念。

绿色建筑物业管理与传统物业管理有着本质上的不同。第一，绿色建筑物业管理需要投入大量资金，且回报周期较长，对环保标准的要求更高，所以在选址布局、建筑结构、装修装饰、设备配置等各个环节上均需严格按照国家规定执行。第二，绿色建筑物业管理所涉及的人员众多。除常规保洁保安人员外，还包括维修工、绿化工人、电工、管道工等，这些人员的素质直接影响到绿色建筑的正常运转，且绿色建筑涉及多个利益主体，协调难度大。第三，绿色建筑物业管理所产生的费用较高，但却是一次投入长久受益，相比传统物业管理费用支出而言性价比更高。第四，绿色建筑物业管理还面临着政策风险、市场风险、技术风险等诸多挑战。因此，要想做好绿色建筑物业管理工作，就必须具备较强的领导力、执行力和沟通能力［1］。

3 绿色建筑物业管理过程中存在的问题

3.1 物业管理认识不够全面

当前，一些物业服务企业仍然沿用传统管理理念，缺乏对绿色建筑物业管理的深入理解，导致无法积极主动参与其中。同时，部分消费者甚至认为绿色建筑是高档别墅区或者绿化率高的楼盘才会使用的高端产品，对绿色建筑物业管理的认知程度不高。绿色建筑物业管理是一项复杂的系统工程，需要全员参与才能取得良好效果。随着科技的进步，物业管理已经发生较大变化，但许多业主仍然缺乏对于物业管理规则的充分了解，把物业管理看作一个独立的过程，忽略其他相关因素，因而与物业管理公司之间冲突频出。少数业主对有偿物业服务存在抵触心理，不愿意缴纳物业费。这些问题直接影响到绿色建筑物业管理的顺利实施。

3.2 相关管理制度不够完善

目前，我国尚未制定一部完整的关于绿色建筑物业管理的法律法规，现有的规范文件大多分散在其他行业标准中，没有专门针对绿色建筑物业管理的规定。此外，各地人民政府出台的地方性规章及指导意见也不尽相同，缺少统一性和权威性。虽然国内已有不少学者提出了绿色建筑评价标准，但这些标准往往过于简单粗略，难以操作，不能准确反映实际情况。另外，绿色建筑物业管理在我国尚处于起步阶段，相应的监管机制不健全，造成一些物业服务企业在具体实践中无所适从。例如，如何界定绿色建筑？哪些行为属于违规操作？如何保证绿色建筑的质量？诸如此类问题亟待解决。同时，监管机制不健全、处罚力度过轻，难以起到威慑作用，直接影响了绿色建筑物业管理的顺利实施，物业管理过程中出现的各种问题难以有效地解决，严重阻碍了绿色建筑物业管理的推广，加剧了物业管理机构和业主之间的纠纷［2］。

3.3 管理技术以及方法陈旧

一方面，绿色建筑物业管理所需的新技术、新材料、新工艺层出不穷，但一些物业服务企业却未能及时跟进学习，导致自身管理技术落后，跟不上时代步伐。在信息化建设方面，部分物业服务企业仅仅局限于简单的数据采集和记录，未真正发挥互联网+智慧物业平台的优势，造成管理效率低下。另一方面，由于没有完善的培训与教育体系，欠缺专业的团队，物业服务的质量较低，缺乏先进的管理技术，从而无法提升服务水平。

3.4 物业管理激励机制缺乏

一些物业服务企业薪酬福利单一，员工晋升渠道狭窄，难以激发员工的创造性和积极性。与此同时，绿色建筑项目具有投资额度大、回收期长、收益不稳定等特点，这给物业服务企业带来较大压力。如果企业经营状况不佳，将会直接影响到企业的生存和发展。现实生活中，相当一部分物业服务企业并没有建立一套行之有效的激励机制，致使人员流失现象较为普遍。尤其是在经济欠发达地区，人才引进困难，留住人才更难。这些问题直接制约了绿色建筑物业管理的健康有序开展，加之人才流失现象较为普遍，进一步削弱了企业的核心竞争力。与此同时，由于缺乏相应的考核评价机制，不能准确反映员工绩效，也给员工带来不公平的待遇，挫伤了员工的积极性。以上种种原因导致了物业管理人员素质参差不齐，严重阻碍了绿色建筑物业管理的推进。一些物业管理公司缺少有效的物质奖励措施，无法满足员工的心理需求，缺少促进他们心灵成长的方法。这使得员工对公司的忠诚度较低，人才流失率较高，严重阻碍了公司的长期发展［3］。

4 绿色建筑物业管理优化路径

4.1 强化物业管理思想建设

在现代社会，物业管理不仅提供基本的保洁、保安等服务，还提供集环保、节能、健康、舒适等于一体的综合性服务。因此，增强广大从业人员的意识至关重要。物业管理公司应通过定期举办各类知识讲座、技能比赛及交流会议等方式，不断增强物业管理人员的责任心和事业心，深刻认识到自身肩负的使命和担当，进而全身心地投身到绿色建筑物业管理事业当中去。要使绿色建筑物业管理人员树立正确的绿色物业管理意识，明确绿色建筑物业管理目标，增强责任感和使命感。同时，加大宣传力度，让相关工作人员深刻认识到绿色建筑物业管理的必要性和紧迫性。具体来说，应采取多种措施，包括召开座谈会、深入探讨、组织培训课程等，全面提升从业者的能力，并培育一支拥有创新思维、勇于挑战的专家团队。

4.2 完善物业管理相关制度

建立健全的规章制度是保证绿色建筑物业管理正常运行的基础。为此，我国相关部门可以借鉴国外先进经验并结合国情实际，加快出台绿色建筑物业管理相关配套政策法规，加强立法保障，确保各项措施落到实处。各地人民政府应对绿色建筑物业管理给予高度重视，切实履行职责，加强监督管理，推动绿色建筑物业管理持续健康有序发展。要充分考虑不同地域、不同类型物业的差异性，因地制宜，分类施策，逐步形成符合本地区实际情况的绿色建筑物业管理模式。同时，要注重总结经验教训，及时发现不足之处，加以改进。此外，还可以设立专项基金用于奖励表现优秀的物业管理企业或个人，鼓励更多人参与到绿色建筑物业管理行列中来。完善的物业管理制度能够促进绿色建筑物业管理良性循环，实现可持续发展［4］。

4.3 创新管理技术以及方法

随着科技的飞速进步，“互联网+”智慧物业管理平台应运而生，它可以为物业管理提供全面的解决方案，以及更加先进的技术支持，为客户提供更加便捷的智能化物业服务。利用人工智能技术，实现对设备设施的远程监控、故障诊断；采用移动应用程序，提供便捷服务；运用云存储技术，降低成本，提高效率。同时，要充分利用大数据的分析功能，深入挖掘客户需求，精准定位市场方向，提高服务品质，增加用户黏性。此外，还需要注重培养具有国际化背景的高端复合型人才，引进一批具备先进理念和丰富实践经验的国内外人才，打造一支高素质、高效率的专业队伍。除此之外，还应该重视人性化设计，营造一个温馨和谐的生活环境，提高居民的满意度［5］。

以美国的LEED（Leadership in Energy & Environmental Design）绿色建筑认证为例，其能够针对各建筑及社区的节能、节水、控制碳排放、室内生活品质的提升方面的质量，为其提供第三方的绿色认证，物业企业在获得LEED认证的过程中，能够实现对建筑能耗的有效控制，提升建筑内人员的舒适性，实现整体建筑服务水平的提升，进而达到提升楼宇出租价格及出租率的目的。

4.4 完善物业管理激励机制

合理的奖惩机制不仅能激励物业管理人员积极工作，还能对其行为进行约束。一方面，可以采取固定工资加浮动奖金的形式，根据业绩水平发放不同金额的薪资报酬，体现多劳多得的分配原则。另一方面，可以通过授予荣誉称号或提供晋级机会，对表现突出者予以表扬和肯定，以此激励其他人向其看齐。此外，还可以开展年度评选活动，授予表现优异的物业管理单位或个人荣誉称号，扩大其知名度和美誉度，形成良好的示范效应。这样一来，就能够吸引更多高素质人才加入绿色建筑物业管理领域，为绿色建筑物业管理注入新鲜血液。

5 未来绿色建筑物业管理发展趋势

5.1 科技引领，创新驱动

随着世界各国和地区的联系日益紧密，绿色建筑物业管理正在迎来史无前例的发展机会，为社会创造出无限的可能性。未来，我国应引进国际先进理念和技术，加强自主能力，培育一批具有全球竞争力的龙头物业管理企业，以期在国内外市场上占据更大的份额。同时，还需要加强国际交流合作，共同推动绿色建筑物业管理产业升级，助力中国成为世界一流的绿色建筑物业管理强国。

5.2 多元融合，共建共享

当前，绿色建筑物业管理涉及众多利益主体，包括开发商、物业服务企业、业主委员会、政府部门等。只有充分协调各方关系，才能有效推进绿色建筑物业管理向前发展。在这个过程中，需要坚持以人为本，秉承共赢原则，倡导多方参与，协同治理，实现资源整合和效益最大化［6］。

5.3 因地制宜，分类指导

各地区应根据当地气候条件、地理位置、人文特点等因素制定适合本地区的绿色建筑物业管理标准和规范。例如，夏热冬冷地区应推广地源热泵系统，而气候寒冷地区则需考虑供暖问题。此外，还需要针对不同类型项目，如住宅小区、商业中心、工业园区等，提出差异化的管理要求，从而实现精细化管理。同时，针对不同类型的项目，应采取差异化的管理策略和措施，逐步推广成熟可行的绿色建筑物业管理模式。

6 结语

综上所述，绿色建筑物业管理作为一项新型的城市服务行业，已经引起越来越多人的关注和重视。然而，在实践中仍然存在许多问题亟须解决。本文从思想建设、制度建设、技术手段、激励机制四个方面提出了一些建议，希望能为我国绿色建筑物业管理的发展贡献微薄之力。

参考文献

［1］马达. 探路绿色物业管理［J］. 住宅与房地产，2022（4）：51-55.

［2］李健辉. 绿色物业管理在物业服务和管理中的作用与有效发挥［J］. 现代物业（中旬刊），2021，20（10）：1-3.

［3］李运海，马达. 绿色物业管理发展模式及要素解析［J］. 城市开发，2021（24）：74-75.

［4］何楠. 深圳市绿色物业管理的发展现状与思考［J］. 住宅与房地产，2020（19）：43-46.

［5］陈志武. 践行绿色低碳物业管理模式，助力碳中和［J］. 城市开发，2022（7）：94-95.

［6］张新华. 绿色建筑施工管理模式探究［J］. 建筑，2019（5）：77-78.

［作者簡介］董永轶，男，山东济南人，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，中级经济师，本科，研究方向：物业管理。