基于ＰＰＰ模式的廉租住房项目融资

王　伟

提要针对目前我国廉租住房项目融资方式单一、融资渠道不畅的问题，本文将PPP模式引入廉租住房项目，并对其应用渠道、风险分配等相关问题进行研究，以期解决其融资难的问题。

关键词：PPP模式；项目融资；廉租住房

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、引言

城镇廉租住房是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。由于廉租住房的社会公益性和福利性特点，使得廉租住房项目的开发建设融资仍以财政拨款、社会保障等纯政策性资金为主，资金来源单一、数量有限且供给不稳定，成为制约廉租住房建设的瓶颈。鉴于此，本文引入了目前国际上流行的PPP模式，并对该模式在廉租住房建设的方面的应用进行了分析，以有助于解决廉租住房开发和运作过程中的资金问题。

二、PPP模式简介

PPP（Public-Private Partnership）模式，即公共私人关系，是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式，其实质是政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施的建设和有效运营。

PPP模式有广义和狭义之分，广义的PPP泛指公共部门与私人部门为提供公共产品或服务而建立的各种合作关系；而狭义的PPP可以理解为一系列项目融资模式的总称，包括BOT（建设-经营-转让）、TOT（转让-经营-转让）、服务协议等多种模式。

PPP模式典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同，由特殊目的公司负责项目的筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签订的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。按照英国的经验，适于PPP模式的工程包括：交通、卫生、公共安全、国防、公共不动产管理等。

三、PPP模式在廉租住房项目中的应用渠道分析

PPP模式在廉租住房项目中的具体应用渠道可以有以下四种：

1、当以集中构建模式1或以分散构建模式2大规模新建廉租住房时，一般所需的资金较多，可引入相应的PPP模式融资。该渠道采用的是典型的公私合作模式，即指国家主导、私人房地产公司积极配合参与的形式，各方有不同的权利和义务。该渠道对应的具体PPP模式可以为BOO、BTO、BOT、BOOT、BLOT等。

2、将现有私人机构开发项目中部分新建积压房产或二手房市场上的房产调整为廉租住房，即以分散构建模式提供廉租住房。对于私人新建但空置、积压的房产或二手房产，政府和私人达成合作协议，在给私人预留利润的前提下由政府以低于消费者个人购买的价格购入，然后将其转为廉租住房出租给低收入人群，在将商品房积压问题解决的同时也可以为低收入住房困难家庭提供一定的房源。该渠道对应的具体PPP模式可以为PUOT、PUO等。

3、政府腾退现有公共用房并经过一定的改建、维修提供给租户。该渠道对应的具体PPP模式可以为LUOT、PUOT等。

4、私人投资者参与的现有廉租住房的改建、维修和物业管理，即指政府对一些旧的、已不适合居住房屋利用私人资本进行修复与改建，或者进行公共房屋的物业管理。该渠道对应的具体PPP模式可以为Service Contract、O&M等。

四、廉租住房PPP项目运作的两个关键问题分析

1、私人投资者“有利可图”。资本的逐利性决定了私人投资者的投资目标是既能够还贷又有投资回报的项目。廉租住房作为我国住房供应体系和保障体系的重要组成部分，实施的主要目的是为了实现社会效应，相应的经济效应比较低。目前，各大城市对实物配租家庭收取的月租金一般在每平方米0.5～2.5元之间。如按月租金1.5元/m2测算，每年的租金仅为18元/m2，根据我国现行建筑市场现状，普通砖混结构建筑物造价约1，050/m2（不含土地取得费用），不考虑后期管理及维修费用，投资者要收回成本需要50多年，项目投资回收期过长，投资效益比较低，仅依靠项目本身收益难以满足投资回报。因此，政府可以考虑通过给私人投资者税收优惠、贷款担保及沿线土地优先开发权等，以增加廉租住房PPP项目对私人投资者的吸引力。

2、合理的风险分配策略。在廉租房项目中应用PPP模式是否能够成功最主要的因素是项目的风险分担是否合理。政府部门在设计风险分担结构时要考虑项目方案的吸引力，一个合理的风险分担结构是一个项目方案是否具有吸引力的关键。PPP模式分配风险应注意的问题有：

（1）由对引发风险的事件最有控制力的一方承担相应的风险。一方对某一风险最有控制力意味着他处在最有利的位置，能减少风险发生的概率和风险发生时的损失，从而保证了控制风险的一方用于控制风险所花费的成本是最小的，同时由于风险在某一方的控制力之内，使其有动力为管理风险而努力。

（2）承担的风险程度与所得回报相匹配。主要针对PPP项目存在的一些双方都不具有控制力的风险，如不可抗力风险。对于双方都不具有控制力的风险，应遵循承担的风险与所得的回报成正比的原则。

（3）承担的风险要有上限。该原则是指在合同的实施阶段，项目的某些风险可能会出现双方意料之外的变化或风险带来的损害比之前估计的要大的多，出现这种情况时，不能让某一方单独承担这些接近于无限大的风险，否则必将影响这些大风险的承担者管理项目的积极性。

廉租住房PPP项目涉及到土地风险、法律及政策风险、信用风险、建设和开发风险、外部性风险、市场运营风险、金融风险、意外风险等诸多风险，在项目实施前和实施过程中应根据风险分配原则做好风险识别和分配，制定风险分配策略，以保证项目的顺利实施。（图1）

五、结束语

廉租住房项目引入PPP模式将有助于改变“廉租住房建设以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金安排为主”的局面，推动廉租住房建设市场化进程，促进我国住房分类供应体系的完善，使更多公民特别是低收入公民实现“居者有其屋”的梦想。

（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）

主要参考文献：

[1]王乾坤，王淑嫱.PPP模式在廉租房项目中的应用研究[J].建筑经济，2007.10.

[2]王灏.PPP模式的轮廓与创新[J].投资北京，2004.10.

[3]刘新平，王守清.试论PPP项目的风险分配原则和框架[J].建筑经济，2006.2.

[4]丁文杰.廉租房PPP项目的风险分配策略[J].科技经济市场，2007.4.