城市住宅小区土地集约利用的探讨

刘 军

目前,我国已进入全面建设小康社会的新的发展时期。如何解决日益紧迫的人口、资源、环境与工业化、城镇化、经济快速增长的矛盾,是我们面临的重要挑战。中央从战略高度提出发展节能省地型住宅和公共建筑,是新时期转变城乡建设方式,提高城乡发展质量和效益的重要决策。

“节约土地”离不开我国城市化进程及经济发展的现实条件,住宅建设作为我国国民经济新的生产增长点,是近年消耗土地最多的建筑类型,实现建筑可持续发展应把住宅建设研究放在首位。提高土地资源利用的效率是与之对应的有效策略,也更显得紧迫。科学的规划设计,既要为居民营造出高质量的居住生活环境,可以更有效满足广大居民的需求;还要节约用地,实现土地的可持续发展,并且获得良好的经济效益、社会效益和环境效益,促进住宅产业的进一步发展。总之,结合我国目前的国情,搞好城市住宅小区的综合开发,提高住宅小区的规划设计水平,具有重大的现实意义。

1 城市土地利用现状及存在的问题

1.1 城市盲目扩张,占用耕地现象严重

土地非农化是工业化和城市化发展的客观要求和必然结果。城市化水平的提高伴随着城市建成区面积的扩大和耕地面积的减少。长期以来,我国的城市化基本上走的是外延发展的道路,特别是近十年来,城市外延发展更为明显。据有关统计资料表明1991年～2009年,全国城市用地面积由5 140 km2增到15 887 km2。18年间增加了94.5%,平均每年扩大374.8 km2,年均递增率高达3.76%。这些城市用地面积的扩大,基本上是“摊饼式”扩展,是靠征用城市近郊的土地,主要是耕地。在城市化发展较快的1991年～2009年,全国净减少耕地面积400万hm2,相当于广西现有耕地面积(按土地详查最新数据),等于100个中等县的耕地面积。而在国际上日本和韩国乃至我国台湾地区在实现城市化过程中每年耕地递减率为1.2%～1.40%。可见,城市用地规模过度膨胀,不仅造成了城市土地利用集约度极度低下,而且侵占了大量的耕地,更为严重的是城市扩展占用的城市边缘区耕地常常是质量最为优良的耕地。

1.2 人均用地水平偏高,土地利用率偏低

城市用地增长速度高于城市人口的发展速度,城市人均用地呈增长趋势。1991年～2009年,全国非农业人口增长60%,城市用地却增长了107%。据统计分析,目前我国城镇建设用地高达2.6万km2,人均133 m2,而我国城市规划部门推荐的城市建设用地指标为100 m2/人,大部分地区城市人均占地量远远超出了这一标准。另外,我国城市建筑的容积率较低,城市建筑物仍以低层为主,若将建设用地的容积率提高到 0.5,则至少可以增加40%的容纳能力,这说明我国城市现在的土地利用效率还比较低,土地集约利用的潜力还很大。

1.3 城市用地利用结构和布局不合理

我国城市用地中,工业用地比重偏大,城市绿地和交通用地等偏少是大多数城市存在的问题。2009年全国城市工业用地比重平均为23.6%,但有些超过40%,超过合理限度10%～15%以上,交通用地为13.2%,而美国2009年为24.8%,中国香港2009年为 14.6%,伦敦为20.1%,巴黎为27%。城市绿地,2009年我国为7.41%,而国外的一些城市都在10%以上。由于城市交通用地、绿化用地偏紧,我国城市交通拥挤,环境质量差等“城市病”比较严重,城市“热岛效应”明显,生态环境差,严重影响城市居民的生活质量。由于城市工业用地比重大,以及功能分区不尽合理,城市中心区或高地价区被低效、耗能大、污染大的工厂和机关事业单位占据,城市商务中心(CBD)不明显,城市土地产出率低,城市整体功能没能充分发挥出来,城市化质量差。

2 我国城市土地集约利用的重要性

2.1 从土地资源的有限性看城市土地集约利用的重要性

土地是人类赖以生存和发展的物质基础和生产资料,为人类提供充足的生活资料以及合适的生产和生活空间。土地资源的有限性及社会经济发展对土地无限的要求迫使人类社会必须节约用地。实施城市土地集约利用,提高城市土地使用效率和经济效益,延缓城市外延扩张的速度,更好的保护农业生产及生态环境,促进生产、生活与环境的协调发展。

2.2 从我国国情的角度看城市土地集约利用的重要性

我国的基本国情是人口多,人均土地少,人均耕地资源更少,且耕地后备资源缺乏。我国的这一国情决定了我国的城市化发展不能走外延式、粗放式的发展道路,不能盲目扩大城市的占地规模,而应对城市用地精打细算,努力提高城市土地使用效率,走集约化、内涵式的发展道路。

3 土地集约型的城市住宅小区规划实施建议

3.1 适度提高住宅小区的容积率

提高容积率的两个途径:提高建筑密度和提高层数。但建筑密度与建筑高度的提升直接关系到建筑外部空间环境质量,以及城市配套设施的可承受力等因素。因此,容积率在使用时是一个必须与建筑密度、建筑高度等其他规划控制指标相关的量,需要考虑与其他控制指标之间进行协调。

住宅层数对环境的影响主要体现在建筑密度和户外场地的关系上,通常在容积率相同的条件下,建筑密度与户外场地成反比,因而要获得较大的绿地率,必须降低建筑密度或容积率。而当前的现实是:在一块土地上,既要追求较大的容积率,又想获得较多的绿地率。那么,在容积率不变的前提下,建筑层数增加则户外用地增大。如果建筑密度不变,则容积率随着建筑层数的增加而增大,但户外场地的面积不变。在当前追求较高容积率的前提下,适当增加住宅层数是保证较大室外场地面积的有效方法。

3.2 合理制定日照与建筑间距

1)常见的居住区布局手法的日照情况分析。由于传统居住习惯的问题,我国居民比较重视最佳朝向的问题,希望面南而居。周边式排列便于围合院落,节约用地,可以提高居住建筑密度,但相当数量的住宅与最优化朝向垂直布置。点群式一般是便于利用地形,多用于多层点式及高层塔式住宅布局。但在寒冷地区外墙太多对节能不利,日照也存在同样问题,因此应用范围不如行列式广泛,特别是在我国季节分明的广大地区,对冬季日照要求更高的情况下更是如此。比较三种排列方式,我们可以发现由于其在保证朝向和容积率方面的优点,行列式仍然是最为普遍的一种手法。

2)住区规划布局的优化措施。a.交错排列式的提出。采用行列式布局提高容积率是有一定的上限,如果住宅间距过小,那么居民的日照权益将会受到损害;但是从节约土地出发,又要求我们寻求进一步提高容积率,缩小住宅间距的途径。为此,我们将前后两排住宅在面宽方向上错动了一定的距离,并适当加大山墙间距,为后排住宅提供了更多的方位角日照,这种排列方式称之为错列式。满足住宅日照要求的直射光,不论是来自高度角还是方位角,只要是在有效日照时段内都是可以接受的,但在行列式住宅中常用的日照间距概念主要是根据高度角日照提出的,方位角的作用有时会被忽略。利用交错排列式替代行列式,通过方位角增加了日照时间,缩小住宅间距成为了一种可行的途径。概括的说,就是将前后两排行列式住宅在面宽或进深方向上错列,同时适当增加住宅山墙的间距,利用侧光(方位角)获得更多的日照,保证底层住户的日照权益,从而达到减小住宅间距,节约土地的目的。b.适当的东西朝向布置。如果把房屋的朝向由正南改为偏东或偏西若干度,从而使阳光在窗面上有一较大夹角。而太阳也能维持一个较大的高度角,就可以在同样达到一小时满窗日照的条件下,减少房屋的垂直距离,缩小了住宅间距,达到住宅集约设计的目的。另外,住宅朝向的偏转,可以大大减弱建筑北面的迎风面,减少室内的热损失,对条形住宅来讲没有终日永久阴影区,有利于宅间绿化或积雪的排除。

3.3 开发利用地下及其他空间

小区地下空间的开发利用,可把一部分对阳光、温度、环境要求不高的小区功能,放入地下。如可在住宅中心绿地下设置地下或半地下车库;可将小区的配套服务设施,如娱乐、商业、诊所等放入地下;也可将小区的配套公共设施,如配电房、水泵房等放于地下,这样,将极大地节约地面建筑面积。在这些节约的面积上种植绿化,将会大幅增加小区绿地面积,改善小区生态环境。

地下空间的开发利用,又可使各种车辆的停放管理科学化、集中化,能改善原来小区内车辆摆放杂乱无章、管理混乱的局面,使小区整洁、安静、郁郁葱葱,充满安详、融和的生活气息。小区地下空间的开发利用,则能给开发商在有限的土地资源上,获得最佳经济效益。地下空间可以建在住宅楼下,采用地下或半地下室的办法,作为停车、贮藏等空间;也可建于广场、绿化、公共建筑下,由于这类空间上都没有建筑物覆盖不存在上部结构对地下空间的影响,使用上更为方便,是理想的地下空间。

3.4 注重住宅单体的集约设计

1)加大住宅进深。就单元式住宅而言,一般为9 m～10.8 m之间的进深,这种两进深住宅是经过多年的探索、改进,在设计人员与使用者共同努力下,总结出既符合我国现行住宅标准又比较经济适用的尺度,是广大群众接受和欢迎的近几年出现的一些大进深住宅。这种住宅,对节约用地、加大容积率有显著的成效。

2)降低层高。层高的降低有利于降低建筑高度,缩短住宅间距,进而节约土地和提高地块内的容积率。我国城市住宅层高经历了一个从3 m多逐渐降低到2.8 m的发展过程:层高的降低不但是对三维空间的集约性利用,也是在经济上对住宅建设成本的节约。降低住宅的层高可使整个住宅高度下降,以缩小住宅间距节约用地。随着住宅层高的降低,户均用地在下降,而空地率在增加。

3)提倡中小户型。土地资源的紧缺直接导致了城市土地价格居高不下,从而使得城市商品住宅价格高昂。对于大多数消费者来说,这是沉重的负担。虽然在政府的政策引导下,有保障型住宅和二手房市场来改善住房供应结构,但保障性住宅的居住偏远和二手房交易规范的不尽完善,使得其收效显得十分有限。因此,户型的中小型化既降低了购房总价,减小了消费者的经济压力,降低了购房门槛,也扩大了消费者的范围,同时对于当今的商品住宅发展及较快的改善居住条件而言,都具有相当的现实意义。

4 结语

在市场经济下,由于城市土地的利用是对经济效益最大化的追求,而对城市的社会效益和环境效益则必须由政府来维护;同时,市场机制本身的缺陷也必须依赖于城市政府的宏观调控,以保证城市整体发展的经济效益和社会公平。中国作为一个呈金字塔形的社会结构,城市中富豪和富裕阶层在其中只占很少数;多数仍是工薪阶层,其住宅消费的能力极其有限,更多的中下层及下层居民,其住房还需社会保障制度加以维护。

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