地贵伤农

党国英

有句话说“谷贱伤农”，而笔者做多年的农村发展研究，更体会到“地贵伤农”，只是这个事实不那么容易被发现和认识。

中国建设用地价格高，农用地价格也不低。2008年北京平谷区塔洼村的一块土地试图以拍卖的形式实现流转，但拍卖没有成功。今年9月再开拍卖，底价3000万，村书记的心里目标价位是5000万，而几方面投标者最高出到2600万，又归于流拍。

真正的农地不“值钱”。市场经济发达的国家，农地价格一般不到地租的10倍。平谷那块农地也不是高产农田，1亩地的地租如果按100元计算，8倍是800元，1.5万亩也不过1200万元。加上几十亩建设用地，2000万元足矣。再考虑到我们的土地使用权还有一个时间限制，不是永久使用权，那块地的价格还应再低一些才对。

近些年，越来越多的北京市民到郊区找地搞自己的小菜园子，有的采取了一次性支付30～50年使用权的“购买”方式，价格在10万～20万之间。如果按照合理地租的8倍来估价，这个价格是很高的。

在土地市场比较健全的国家，地价比我们想象的要低了许多。今年走访波兰，了解到那里的一些地价情况。1公顷较差农地约4000欧元，合每亩人民币2700元；而较好的农地则合每亩人民币1.4万元。农村地区由规划确定的建设用地也不贵，算下来每亩约13万元左右。

近日向日本学者打听那里的地价情况。在我们想象中，日本人多地少，一定是地价高昂。其实不然。东京郊区1亩农地可卖到40万元人民币，考虑到日本农产品价格极其高昂，这个地价也不过是高昂地租的10倍左右，大体与国际价格相当。在北海道，一般的农地每亩合人民币约3000元，而牧业用地甚至可以无偿使用。

大致说来，在市场化的条件下，一个人在银行存款所得收益，与他购买土地所获收益不会相差太远；后者高出一些是因为其中包含了风险因素和管理费用。

非农商业用地会因地理位置不同而差异很大，但比起我们国家这几年动辄出现的“地王”，一些发达国家的地价却显得比较低廉。他们的旧城区已经不再大兴土木，周边开发的地价也不高。有一位房地产商告诉我，东京次城区独栋房屋甚至比单元楼房的价格还低。华沙是座风光秀丽的城市，房价最贵的不过每平米3万人民币出头，原因是地价不高。

一般认为，我们国家建设用地价格是二级市场高，一级市场不高，即国家在征收农民土地时给农民支付的地价款不高。的确，在若干年前，地方政府从农民那里拿地的时候给农民钱不多，有时甚至无偿拿农民的地，或者给农民开出空头支票。这几年的情况发生了很大变化，例如，北京市这几年在近郊村庄整理中支付的补偿费就比较高。按新的政策，国家征用农民土地不再划定具体标准，要求各地支付的补偿费，要使失地农户的生活水平与征地前相比不会下降。这个标准不仅很高，而且也难以操作。我国农民大都是兼业农，他们的生活水平的维持有一半要靠非农业活动。一家农户靠出让几亩地就得到未来生活水平不变的保障，的确有些离谱。

我们地价为什么高昂？就建设用地来说，一级市场由政府控制，价格高低自然主要与政府的决策有关。但政府决策会受多重因素影响，而最主要的影响因素来自二级市场地价。二级市场地价又与房价有关。只要房价下不来，就不断会有“地王”出现。房价高昂既与通货膨胀预期有关，更与住房需求管理缺失有关。那些有钱人敢于大量买房、炒房，是预期房价会上涨；他们敢于大量囤房，是因为我们没有房产税，也没有赠与税和遗产税，更没有有效的大额资金流监控制度和官员财产公开制度。至于农业用地价格高，则与土地的用途管制不严格有关。有人圈占大量农地，说是搞农业，其实已经超出了规模经济的需要，从农业中挣不到多少钱，实际上是等待机会把农地转为建设用地，发一笔土地投机横财。

说“地贵伤农”，有两方面的意思。从宏观层面上说，现代农业主要靠科学技术进步，人力资本水平越来越重要，这个要素才应获得高报酬。在农产品价格相对固定的情况下，地价被炒高，拉动地租上升，伤害了真正栉风沐雨的农业经营者的利益，不利于他们提高收益、增加农业投资。从微观层面上说，农地流转的价格上升以后，给专业农户搞合理的规模经营带来困难，不利于提高农业现代化水平。至于建设用地二级市场价格飞涨，则直接刺激了扩大征地的冲动，使大量优质耕地变为建设用地，严重制约我国农业竞争力水平的维护。

让地价回归到一个合理水平，需要系统的改革举措。而地价降下来，有利于中国的农业发展，最终受益的是广大农民。

(作者为中国社科院农村所研究员）