物业租赁法律风险分析

文/王红杰 专题策划/悦然

物业租赁环节涉及到两大关键性工作：其一是物业评估，其二是签定租赁合同。只有正确评估物业才能选到合适物业，减少物业租赁投入，减少企业固定成本；只有理性地签订租赁合同，才能将租金投入减到最低限度，避免物业租赁纠纷，从而减少经营负担。

然而，许多餐饮企业并不了解物业情况，或轻信相关人员的口头描述，就轻易签约、落定、装修，等开张营业了才发现不能办理相关证照，为时已晚。在物业租赁方面，因不能按合同履行而引发纠纷、导致合同解除的案例非常多，这是一个重大的法律风险。

本专题从多个方面列举了餐饮企业在物业租赁上可能面临的法律风险，前车之鉴，供大家参考。

没弄清签约主体

风险描述

签约主体不清、签约者权限不明往往会导致纠纷发生。我国企业形式非常多，餐饮企业可能以多种形式出现：个体工商户、合伙企业、私营企业、独资公司、多股东公司、集体企业、国有公司、外国自然人、外国公司等等。而在实际的交易过程中，可能是与企业签约，也可能是与企业的东主、业主或者股东签约；而签约人不一定就是交易者本人，还可能是其代理人。这三层因素叠加起来，构成了重重法律障碍和法律风险，稍不留意，就可能导致不可挽回的经济损失。

租赁合同一般是直接和业主签约；如果签约对象和业主不一致，则需要进一步核实签约对象是否有有效的授权？是否是转租？有无转租权？虽然非业主出租，并不当然无效，但容易出现被业主收铺的风险。

另外，承租方也要明确自己的身份，错误的选择身份也容易导致纠纷。需要明确签署时是职务代理行为，还是直接的交易行为。

如果是筹建中的公司，则应注意：公司筹备组行为发生的民事诉讼，公司依法成立的，以公司为当事人；公司未成立的，以负责成立、组织筹备组的创办人或发起人为当事人。

下面的案例3更形象的说明了一种特殊的法律风险：冗长拖沓的诉讼程序。该案经一审、二审、再审、抗诉再审共四次审理。司法的不确定性本身就是一种法律风险。

风险级别：重大风险

案例1

张某向万里公司承租了数间房屋，但是万里公司并非产权人，海丰公司才是。海丰公司拒绝追认合同效力。

案情简介：2005年1月20日，张某与万里公司签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方同意将座落于文山路98号楼的数间房屋租给张某使用。合同签订后，万里公司将房屋钥匙交付给张某，张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。2005年3月20日，海丰公司书面通知张某：你们协议所指向的租赁物的所有权不属万里公司，我单位也从未委托万里公司对外签订房屋租赁合同，故你与万里公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与万里公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利，通知后附有房屋权属的证明。2005年4月7日，万里公司以电报形式通知张某解除合同，理由是：查证后得知该房产权不属我公司。于是张某提起诉讼，要求万里公司、海丰公司连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。

法院经审理认为：万里公司以其无产权的房屋与张某签订租赁合同，海丰公司在得知后即以书面形式拒绝追认，故万里公司与张某签订的租赁合同无效。万里公司在明知自己无产权的情况下仍与张某签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，由此致使合同无效，应当赔偿张某为准备履行合同所支出的合理费用。对于张某要求被告赔偿各项损失的可确定数额的合理部分，予以支持。据此判决：一、万里公司赔偿张某92377.78元。二、驳回张某对海丰公司的诉讼请求。案件受理费5800元，其他诉讼费400元，共计6200元，由原告承担3585元，被告万里公司承担2615元。一审宣判后，被告万里公司不服提起上诉，威海市中级人民法院依法驳回上诉，维持原判。

虽然部分胜诉，但张某仍然有部分直接损失未获得赔偿，且经营终止。

案例2

方某等与上海沙申虹口酒家有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案。方某主张：商场租赁合同的履行主体是潮流公司而并非方某本人，其签订合同的行为是职务行为，故其不应承担责任。其主张未被法院采纳。

案情简介：上海市曲阳路某号1-3层商场(以下简称商场)的权利人为沙申公司。2006年5月10日，沙申公司与方某签订《合同书》，约定：沙申公司将商场出租给方某作经营浴场、餐饮和娱乐等项目使用；方某在该房内所经营的项目经工商登记注册企业成立后，新企业必须为合同内方某所有的义务承担连带责任，并在该合同上加盖公章。《合同书》签订后，沙申公司收到方某支付的押金300,000元。2006年5月25日，方某开始使用商场。2006年12月30日，上海潮流休闲沐浴有限公司(以下简称潮流公司)成立，遂在上述沙申公司与方某签订的《合同书》上盖章。方某陆续支付沙申公司租金共计1,540,000元。2007年7月4日沙申公司起诉要求方某支付欠租、滞纳金，并要求潮流公司承担连带责任。

法院认为，沙申公司与方某、潮流公司签订的《合同书》系各方的真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行自己的义务。沙申公司要求潮流公司按约对方某的给付义务承担连带责任的诉请，并无不当，应予支持。

案例3

乔水英、洛阳市涧西南昌路饭店西苑门市部与陆德才及原审第三人姚为民侵权纠纷案。陆德才在没有代理权的情况下同姚为民签订的租赁合同无效。

案情简介：一门市部系20世纪70年代由洛阳市规划的商业网点，房产权属于河南省第六建筑工程公司，使用权属于洛阳市涧西区商业局(以下简称商业局)。1992年10月，乔水英同商业局签订承包经营协议书一份，协议规定：由商业局将门市部营业用房交由乔水英承包经营饮食业，期限自1992年11月1日起至1997年10月31日止。该协议的实质内容为租赁性质。门市部为集体性质企业，负责人为王秀娟，但除房产外，门市部的财产均由乔水英和陆德忠夫妇投资购置。1997年3月，陆德才在门市部负责人外出的情况下，隐瞒实情，以自己的名义在原乔水英和商业局所签合同的基础上与商业局续签承包经营合同，将承包期限延至2002年10月31日，且在此后未经乔水英同意，又以自己的名义将门市部租赁给姚为民，租期自1997年4月1日至2002年10月31日。陆德才向姚为民收取了第一年的租金60000元，随之又将门市部内的部分财产处分给了第三人姚为民，终止了门市部与其他租赁户的租赁关系，以至造成门市部停业。

法院再审认为：陆德才在未征得乔水英同意的情况下，擅自以自己的名义与商业局续签承包协议，将门市部转租给第三人，并处分门市部财产，属侵权行为。陆德才在没有代理权的情况下将门市部转租给姚为民，第三人姚为民在对门市部装修时，乔水英、陆祥魁夫妇出面阻止，应当明知陆德才没有代理权，却仍然与其签订租赁合同，没有经商业局书面同意，亦没有办理登记备案手续，违反了《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，陆德才与姚为民签订的租赁合同属无效合同。

风险防范

租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。

如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件；如果物业是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。

风险处理

积极寻求权利人的追认。无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，合同无效，因此在权利人对无处分权人的处分行为所形成的合同是否追认前，该合同属效力待定的合同。如果获得追认，则可以认定合同效力。

法律法规

《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

无法办理相关证照

风险描述

证照是企业的身份证，是企业的法律主体证明，是开办企业的核心要素。如果没有相关证照，企业要么关门，要么偷生。而如果没有违反法律的强行规定，该租赁协议却是合法有效的，即使最终解除合同，餐饮企业仍需缴纳房租，承担损失；如果有大量装修，损失将更加惨重。许多企业不了解物业情况，或轻信相关人员的口头描述，就轻易签约、落定、装修，等开张营业了才发现不能办理相关证照，为时已晚。承租物业不能办理相关证照而引发纠纷、导致合同解除的案例非常多，是一个重大的法律风险。

影响企业获得证照的因素有：环保、物业性质（厂房、办公、住宅等）、台胞物业、拆迁规划、消防等。

风险级别：重大风险

案例1

上海顺基投资管理有限公司与徐某房屋租赁合同纠纷，用厂房办酒店。

案情简介：2006年10月20日，顺基公司、徐某签订一份《房屋租赁合同》，约定：顺基公司将本市溧阳路甲号(底楼邻乙号部分)建筑面积约200平方米房屋出租给徐某，徐某将租赁房屋用作开设酒店等项目，徐某的经营执照、消防许可、卫生许可证等相关必须申办的手续全部由徐某自行负责；租赁期为6年。租赁合同签订后，徐某将租赁房屋装修后用于开办餐馆。由于租赁房屋性质为厂房，未能办妥餐饮营业执照，并因此拒付租金。徐某无证经营一段时间后停止经营。顺基公司起诉要求徐某支付房屋租金及使用费，徐某反诉要求补偿房屋装潢损失。

法院经审理后认为，顺基公司、徐某签订的《房屋租赁合同》合法有效。由于租赁房屋性质为厂房，徐某无法办理取得餐饮营业执照并因此拒付租金，双方租赁目的均无法实现，现顺基公司要求解除合同，依法应予支持。合同解除后，徐某应当将租赁房屋返还顺基公司，顺基公司亦应返还徐某房屋租赁保证金16,666元。对此（合同解除），顺基公司、徐某均有过错。且事实上，徐某至今未能办妥相关营业执照，无法正常经营，因此，对拖欠的房屋租金及使用费，法院将根据诚实信用及公平原则，综合顺基公司、徐某的过错程度及徐某对租赁房屋的实际使用情况酌情予以调整。顺基公司、徐某均有过错，且租赁房屋现有的装潢确有可利用价值，装潢残值应由顺基公司作出相应补偿，租赁房屋内可移动的物品，则由徐某自行拆除。

案例2

成都市武侯区蒋烤鸭餐饮娱乐有限公司与白代彬房屋租赁合同纠纷案、租赁物业属拆迁范围不办理任何证照。

案情简介：蒋烤鸭餐饮娱乐有限公司与白代彬签订了1份《商铺出租租赁合同》，约定白代彬将其位于成都高新区桂溪乡五岔子村10组的商铺租给蒋烤鸭作商业经营用途，经营范围以蒋烤鸭营业执照为准。上述商铺位置属于成都市政府规定的拆迁范围。白代彬与政府有关部门尚未就该房屋签订拆迁协议，但该房屋目前已不能办理卫生许可证及营业执照等证照。其前租户也未能办理卫生许可证，并因无证经营被成都高新区桂溪街道办事处相关工作人员查处过。蒋烤鸭支付房租、顶手费，并对房屋进行了装修、修建后，到桂溪街道办事处办理相关证照时，被工作人员告知由于该房屋已被拆迁冻结，不能办理卫生许可证等营业证照。

法院经审理认为：蒋烤鸭租赁该房屋经营餐饮，但该房屋因被拆迁冻结已不能办理卫生许可证等证照，无法正常经营，租赁房屋的目的不能实现，与其签订合同的初衷相悖，且因蒋烤鸭投入了大量费用进行装修、修建，已经对其造成了较大损失，故已经构成了重大误解。对蒋烤鸭要求撤销《商铺出租租赁合同》的诉请予以支持。蒋烤鸭餐饮娱乐有限公司与白代彬对此均存在一定过错，蒋烤鸭对其相关损失的造成负有主要责任，即承担60%的责任。

风险防范

先到街道、工商等负责登记手续的部门就该物业了解情况；明确相关制度、程序（尤其是当地土政策，因各地不同所以一定要实地亲自到这些部门去了解），弄清楚租赁物的性质；约定办理证照的风险如何负担。先了解情况再签约，先办证照再装修！

风险处理

主张“重大误解”，撤销合同；主张对方“欺诈”，撤销合同（欺诈需对方“明知”，举证困难）；不归因于双方原因的情况下可以解除，均不负担违约责任；双方都有过错时共同承担。

法律法规

《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”

第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条：“当事人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。

《建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》：“不得使用台胞购买的房屋作为经营场所从事经营活动”。

不了解餐饮业对物业的特殊要求

风险描述

餐饮业往往对物业有特殊的要求，因不同的菜系或经营防范而又可能有许多不同的要求。如果物业不符合这些要求，则不得不改造，而改造的费用很容易引发纠纷。已经引发纠纷的特殊要求有：电容、煤气、空调、排风、排水、排烟、排污、地面防水、电梯、气管等；如果不符合这些特殊要求，有的导致无法获得证照，有的将因巨额的改造费用而导致无法继续经营。

餐饮企业作为承租方，往往以物业不符合这些要求为由而拒付房租，但是实务中，这些情形不构成拒付房租的理由。拒付房租的后果将是餐饮企业违约，甚至合同解除。

租赁合同更不会因为这些因素而无效。法庭或者判决合同继续履行，或者解除合同，但是往往要求餐饮方承担更多责任。

风险级别：重大风险

案例1

上海香啡缤餐饮有限公司与中德安联人寿保险有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案。

案情简介：香啡缤公司与中德安联公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定中德安联公司出租给香啡缤公司上海市某房屋，房屋用途、类型为办公。香啡缤公司承诺，租赁该房屋作为经营咖啡屋使用。合同签订后，香啡缤公司对系争房屋进行了装修并实际经营。后香啡缤公司向中德安联公司发出律师函，要求中德安联公司提供排水许可证，若两周内仍不能提供相关资料，则香啡缤公司将停止营业、立即解除有关租赁合同等。中德安联公司接函后曾要求物业公司协助提供相关环评材料，但物业公司无法提供。于是香啡缤公司提起诉讼，以中德安联公司一直无法提供香啡缤公司办理该房屋经营证照所需的房屋的排水许可证，造成香啡缤公司的合同目的落空为由，要求判令：1.解除租赁合同；2.中德安联公司赔偿实际损失358,539.97元（包括装修成本26万元，租金93,039.97元，公证费3000元，搬迁费2,500元）。

法院认为，租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。香啡缤公司对租赁物的类型为办公性质是明知的，其将系争房屋作为经营咖啡厅用途仅是其单方承诺，且办理营业执照本身非中德安联公司的合同义务，中德安联公司只负有协助义务，客观上中德安联公司也在积极协助香啡缤公司办理，故香啡缤公司以中德安联公司交付的租赁物不符合约定、违反合同9－2条第（二）项约定为由行使单方解除权依据不足。对香啡缤公司的赔偿诉请不予支持。对香啡缤公司的装修损失问题，考虑到发生诉讼后，中德安联公司自行收回了系争房屋，应视为中德安联公司同意利用系争房屋内的遗留装修，中德安联公司应对香啡缤公司作出适当经济补偿，具体数额亦由原审法院酌定。法院判决：《租赁合同》解除；中德安联公司补偿香啡缤公司装修损失24,500元。

案例2

租个商铺做餐馆，招来官司被判输。

案情简介：南宁市吴女士与某租赁公司签订商业用房租赁合同，租用江南区某商铺做餐馆。吴女士花了8万元装修商铺后开始营业。几个月后有住户因油烟问题反映到环保部门，环保部门要求新设排烟管道。开发商也想解决这个问题，但设置排烟管道必须征得所有相关业主的同意。几次协调下来，设置排烟管道的事情都没有结果。吴女士于是拒交房租。后南宁市环保局认为吴女士承租的餐馆设在居民楼内，且没有配套油烟净化设施及油烟高空排放专用烟道，在经营过程中产生油烟影响周围居民生活，责令她立即停业。

后来，租赁公司将吴女士告上法庭，索要租金及滞纳金。江南区法院作出判决，认为吴女士负有设置配套油烟净化设施及油烟高空排放专用烟道的义务，但她没有这样做，因而被环保部门责令停止营业，应自行承担相应后果。法院也不支持吴女士要求解除租赁合同的要求，不支持要求租赁公司赔偿铺面装修装饰损失（8万元），以及停业期间（5月3日至7月3日）2万元营业损失的要求。

案例3

上海某置业有限公司诉上海某餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案。

案情简介：某餐饮公司与置业公司签订上海市房屋租赁合同。履行合同过程中，某餐饮公司提出，置业公司未提供符合标准的排风、新风系统，致使该公司在每年6月份、7月份、8月份无法正常营业，某餐饮公司行使同时履行抗辩权（拒付房租），而置业公司在本案审理中进行排风系统之整改效果不好、未更换排风机、未进行排风距离位置调整。

法院认为：某餐饮公司所称排风等系统，属系争房屋附属设备设施，合同第六条6.1款对设备设施损坏或故障时维修作了相应的约定，设备设施维修与系争房屋的租金无对价关系；由于某餐饮公司至今未提供租赁物需要维修的相关证据，系争房屋进行建筑工程消防验收时，防排烟系统属基本正常，本案审理过程中，置业公司也对系争房屋的排风管道等系统进行了整改，故餐饮公司以此抗辩不支付租金，有违诚实信用原则，餐饮公司不支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。

案例4

王某诉上海xx商厦有限公司房屋租赁合同纠纷案。

案情简介：合同中未对提供煤气作出约定，之后被告为原告申请并办理了相关手续，应视为双方对被告提供煤气重新作出了约定，但双方对于铺设煤气管道后，安装灶具及煤气泄露报警器的费用承担等事宜未作进一步约定，也未有效沟通，致使煤气未正常开通，原告提前离场，对此，既有原告自身未积极与被告沟通等的原因，也有被告自身进气立管被违章建筑压住等原因，故对于双方的租赁合同未能继续履行，双方均有一定的责任。

风险防范

餐饮是比较专业的行当，要清楚餐饮的要求，需要一定的经验，要对相关规定非常了解。

对于租赁物如果有特殊要求，必须在合同中注明，否则出租人没有义务满足这些特殊要求，相关的手续、费用由承租人承担。

风险处理

以合同落空、重大误解等理由解除合同，但需要自行承担损失。

法律法规

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

物业无产权证

风险描述

物业无产权证也可分为在建物业、临建物业、违章建筑等。承租无权属证书的物业往往被视为无效合同，而临建、违建随时面临拆除风险。

风险级别：重大风险

案例1

上海龙轩餐饮有限公司等与上海锦虹实业合作公司等房屋租赁合同纠纷上诉案。

案情简介：龙轩公司与金虹桥公司签订《租赁合同》约定，金虹桥公司将座落在上海市闵行区吴中路453号8－14的物业出租给龙轩公司使用；金虹桥公司明确告知龙轩公司该物业目前属临建房，已得到龙轩公司的认同和理解；金虹桥公司保证龙轩公司租赁使用期为12年，若因故拆迁或不能使用则属金虹桥公司责任，因此导致的所有经济损失由金虹桥公司承担。龙轩公司斥巨资数百万元进行内部装修并投入使用。后来，上海市闵行区公安消防支队因租赁房屋未经消防部门审核、验收，经消防部门责令限期整改仍未整改，对其作出责令停产停业并罚款5万元的行政处罚。后龙轩公司因金虹桥公司无法办理相关手续而拒付房租，金虹桥公司断水断电，龙轩公司遂起诉至法院。

法院判决：龙轩公司与金虹桥公司就上海市闵行区吴中路453号8-14房屋签订的《租赁合同》无效；金虹桥公司将已过批准使用期限的临时建筑出租给龙轩公司使用，应承担主要责任，而龙轩公司明知涉讼房屋为临时建筑的情形下，仍投入大量装修并进行经营活动，亦应承担相应责任。龙轩公司投入的装修损失由其自行承担30%。

案例2

广州市华信兴业经济发展有限公司与广州生记餐厅、广州生记大酒楼、卢锦新等场地租赁纠纷案。

案情简介：生记餐厅租用的场地在本市天河路631号。房屋至今尚未取得房产证，也无法提供上述房屋合法报建的任何材料及证据。法院认为：该房屋至今尚未取得合法产权证，出租方也不能提供该屋具有合法报建及产权归属的有效证据，（业主）将该屋出租给被告生记餐厅使用，违反了房屋租赁的有关规定，故双方所签订的《租赁华信公司办公楼一、二、三楼合同》，应属无效。

风险防范

明确登记状况；针对不同的登记状况，结合自己的经营目的再签约，并对相关情况进行约定；

慎重选择无房产证的物业。若物业确实值得开办餐饮，则须确保证照齐全，并尽量不装修。

风险处理

因无产权证而引发的纠纷，应注意出租方对于物业产权的承诺、双方的过错来判断责任。

法律法规

《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

物业未通过消防验收

风险描述

租赁未通过验收的物业，本可在“证照”部分一并带过；但是物业验收问题有一定的独特性，需要单独叙述，就是验收对合同效力的影响及对经营的影响是不同的，因为没有验收往往无法办理正常执照，但是租赁合同又往往是有效的，这导致餐饮企业进退两难。只有特殊情况下，物业无验收则租赁合同无效。

风险级别：重大风险

案例

龙某诉云南牧工商实业有限公司租赁合同纠纷案。

案情简介：本案出租的房屋是必须经过公安消防机构验收的房屋，因牧工商公司出租房屋时房屋消防验收不合格，双方所签订的租赁合同违反了《消防法》的强制性规定，租赁合同无效。

风险防范

核实物业的验收情况，分别对待。

法律法规

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）：

关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

物业装修改建的约定不明

风险描述

实践中经常遇到的案例就是房屋租期未满，由于各种原因导致双方合作破裂，这时候，承租人的装修投入往往就成为双方争议的焦点：租赁终止后装修是否应当补偿？补偿的标准又是什么？如何确定装修残值？如果将残值问题留给司法鉴定，将产生误差的风险。

司法解释出台后，这类不确定性基本解决，只有残值的计算方法存在风险。

风险级别：一般风险

案例

银川九龙海浴餐饮娱乐有限公司与宁夏银祥房地产开发集团有限公司房屋租赁协议纠纷再审案。

案情简介：双方当事人签订的《房屋租赁协议》约定：九龙公司在装修过程中，不得破坏租赁房屋的主体结构。《建设工程质量管理条例》第十五条也规定：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。本案的租赁合同中虽然没有明确约定九龙公司事先向新华商城提供施工图纸和设计方案，但约定了九龙公司在装修过程中不得破坏租赁房屋的主体结构。九龙公司作为房屋的承租者，应当清楚租赁房屋的用途，应该考虑到租赁的该建筑物装修改造为洗浴场所会对建筑物的承重结构产生影响，在施工前与出租人银祥公司和新华商城进行沟通协商。

根据九龙公司提供的《新华商城五层改建结构加固的可行性研究报告》看，九龙公司的设计方案确实存在改变承重结构的安全隐患。银祥公司和新华商城作为租赁物的所有人，从建筑物的安全考虑，要求九龙公司暂停施工并报送设计图纸和承重安全评估报告是合理的。故原审认定“新华商城因设计承重问题避免发生安全事故而要求九龙公司停止施工的行为并无不当”亦无错误。

九龙公司在收到新华商城要求报送设计图纸和可行性报告的函件后即向新华商城报送了上述文件，而银祥公司和新华商城在收到九龙公司报来的图纸和可行性报告后，不积极与九龙公司协商，拒绝九龙公司继续施工的要求，致使九龙公司的装修改造工程长期处于停工状态，最终导致合同不能继续履行的主要责任在银祥公司和新华商城。原审判决判令由银祥公司和新华商城承担主要责任是正确的。

风险防范

物业装修改造必须把握的几个原则：一、必须事先得到房东的书面同意。二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。四、合同期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。

要明确装修范围、装修期限、装修保证金、租赁（提前）终止后的装修处理。

确定装修残值、补偿的计算方法，或者其他确定方法。如确定装修方案，先区别附和与非附和部分；附和部分的金额，按年摊销，剩余年费的金额即为残值；非附和部分，由承租方搬走，或约定补偿方法。

法律法规

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（第九条至第十四条）。

维修责任不明

风险描述

因房屋漏水不可以解除合同，但可以减少租金，主动维修并在租金中扣除维修费用。

风险级别：一般风险

案例1

上海大毫实业有限公司与浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案。

案情简介：判决认为，大毫公司提供的厨房漏水，也引起众汇发公司与上海老板娘公司多次交涉，且因大毫公司提供的厨房油烟管道在租赁使用三个月内破裂漏油污染环境而使上海老板娘公司被管理部门责令进行整改，这些问题严重妨碍了上海老板娘公司正常经营，故大毫公司不能保证租赁物正常使用已构成违约。且大毫公司的违约行为影响了租赁目的的实现，浙江老板娘公司据此主张解除合同并提出不支付第二年租金，属合理抗辩，不构成迟延付款的违约行为，原审法院对大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付违约金的请求不予支持，应属正确。

上海某置业有限公司诉上海某餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案。

案例2

案情简介：承租方未提供租赁物需要维修的相关证据，以此抗辩不支付租金，有违诚实信用原则，不支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。

风险防范

约定维修的通知方式、自行维修的前提、维修的方式、维修期间的租金、因维修而延长租期。

风险处理

设备需要维修，不能作为解除合同的依据；只可以提出需要维修的证据、提出维修的通知，或自行维修后扣除费用。

及时通知业主修缮；及时自行修缮，并将修缮情况通知业主；注意保存证据。

法律法规

租赁物的修缮义务：1.承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；2.出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；3.因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

房东对业主违约

风险描述

转租经营的物业，如果二房东与大业主之间的租约因故终止，将直接影响转租合同的履行。此时，需要签订“大业主同意书”，特别强调这是大业主对承租方的承诺。

风险级别：重大风险

案例

沈阳麦当劳（餐厅食品）有限公司诉鞍山人民商场有限责任公司房屋租赁合同纠纷案。

案情简介：2001年8月28日，鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司签订承包经营合同书，约定由鞍山新一佳超市有限公司承包经营鞍山市人民商场营业场地，经营期限从2001年12月1日起至2016年11月30日止。

2002年4月30日，沈阳麦当劳公司与鞍山新一佳超市有限公司签订房屋租赁合同，约定租赁房屋所在地点位于鞍山市胜利路100号新一佳超市首层的一部分，建筑面积380平方米，房屋用于开设麦当劳餐厅，租期与甲方超市租赁期相同。

2002年5月17日，沈阳麦当劳公司、鞍山新一佳超市与鞍山市人民商场（大业主）共同签署“大业主同意书”，约定：若鞍山新一佳超市与大业主于2001年8月28日之合同因任何事故终止，各方约定不损害沈阳麦当劳公司对租赁房屋享有之权利，并同意使用代位方式，由大业主到时取代甲方于租赁合同的继续履行。上述合同签订后，各方当事人开始实际履行。2004年12月6日，鞍山市企业改制领导小组办公室下发文件，批复同意鞍山市人民商场的改制方案，鞍山市人民商场以职工带资入股的方式组建鞍山人民商场有限责任公司。鞍山人民商场有限责任公司在工商行政管理部门办理了注册登记手续。

2007年8月17日，鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司达成和解协议书，终止租赁合同。2008年3月15日，鞍山新一佳超市向麦当劳沈阳公司发出一份关于终止双方租赁关系有关事宜的函，内容为：我司与鞍山人民商场因相关事宜达成一致协议，双方约定于2008年3月31日起解除我司承包（租赁）人民商场物业的承包经营合同（租赁合同）。基于上述情况，我司将于2008年3月31日起不再享有对人民商场物业的租赁权，双方就鞍山市铁东区胜利路100号物业的租赁关系亦于该日起终止。根据贵我双方及人民商场三方签订的《大业主同意书》约定，我公司与贵方的租赁关系于2008年3月31日终止后，我公司基于与贵方租赁合同产生的权利义务，将由鞍山人民商场全部继受，特向贵司函告。2009年5月，沈阳麦当劳公司撤出本案争议涉及的租赁房屋，现该房屋已被拆除。

法院审理认为：2007年8月17日，鞍山市人民商场与鞍山新一佳超市有限公司达成和解协议书……因此，该和解协议书是对2002年5月17日形成的大业主同意书相关内容的变更，即由大业主到时取代鞍山新一佳超市继续履行租赁合同变更为鞍山新一佳超市承诺在退出其所租赁场地前自行处理、解除其对外租赁用户合同等相关事宜。鞍山新一佳超市有限公司应为承担赔偿责任的民事主体，被告鞍山人民商场有限责任公司及被告鞍山市人民商场不应承担民事赔偿责任。

风险防范

对于重大投资，如果和二房东签约，有必要和二房东、房东签署三方协议（即大业主同意书），约定业主与二房东的纠纷不影响二房东与酒店的合约；酒店可以直接将租金交付给业主并通知二房东，而业主不可以封铺。还要注意，对二房东房租的支付，最好按月支付，防止二房东一次收取长期房租后走人。

风险处理

根据合同相对原则，大业主和二房东解除协议后，租户只可以向二房东主张权益。