住房需求的调控思路分析

黄海英

青海油田采油三厂 816400

住房需求的调控思路分析

黄海英

青海油田采油三厂 816400

我国住房需求大体上分为五类:自住需求、他住需求、无助需求、创造需求、观念需求。住房需求的调控将会对房地产价格的稳定起到重要作用。当前对于满足自住需求的住房，调控的基本思路是鼓励；对于满足他住需求的住房，调控的基本思路是允许；对于无住需求的住房，调控的基本思路为抑制[1～2]；对于创造需求，调控的思想是限制；对于观念需求，调控的基本思想是合理引导。

住房需求；调控；他住需求；自住需求

本世纪前10年，尤其是从2006年开始，商品住房价格迅速增长，由此产生了关于住房功能的新一轮的讨论热潮。对于住房投机交易危害认识的不足和管理上的纵容是导致房价只增不降的罪魁祸首，虽然我国陆续出台了一系列政策对我国住房市场进行调控，但总体效果并不理想。有很多学者甚至质疑国家出台的各种政策是否能够真正对降低房价有效果。也有学者认为目前的商品房已经不仅仅是居住这样一个功能，而是具有了投资的功能。不管是哪种观点，目前的房价仍然居高不下。因此，住房需求的调控仍然是目前需要迫切解决的问题。本文主要从住房需求的大体分类及其调控思路方面进行分析。

1 住房需求的分类

由于人们对住房需求目的有所不同，下面我们将我国住房需求大体分为以下三类并对其进行说明。

第一类，自住需求，也叫“自需”或者“刚需”。这一类人购房需求是为了满足居民自己居住的需求，为提高居住水平而形成的正常居住需求。一般情况下，购买第一套或者第二套住房都是为了自己或者孩子居住使用的。从全国范围内来看，有些家庭在多个城市购买住房，可能是第三套或者第四套，也可能是自住的，如流动性比较强的家庭，包括演员和运动员在内。但这毕竟还是少数。

第二类，他住需求，也叫“他需”。这一类人购房需求不是为了满足自己居住的需求，而是通过租赁给他人居住来进行投资，并从中获取回报。此类需求存在的客观原因是在住房市场上总有一部分不想购买住房，只想租房居住，这类住房的投资对于稳定市场还是有一定积极作用的。

第三类，无住需求，也叫“无需”。这一类人购房需求不是为了满足自己居住的需求，也不是租赁给他人居住，而是为了投机，炒买炒卖，哄抬价格，抛售套现，从中谋取利益。这类需求危害很大，他制造了房地产市场的虚假繁荣和房地产泡沫，创造了房地产价值的快速增长，增加了社会管理的难度，是一种虚假需求，是住房市场出现风险的根源之一。

第四类，创造需求。这一类住房的需求是指政府创造出来的，是被动的需求，即居民本不需要购房但是因为政府的过度拆迁而形成的住房需求。

第五类，观念需求。因中西方观念的不同而形成的住房需求。

2 对不同住房需求的调控思路分析

以下简要介绍住房的创造需求和观念需求调控思路，重点介绍住房的自住需求、他住需求和无住需求及他们的调控思路。

1）限制创造需求。城市住房拆迁和改造是允许的，因为旧住宅区和棚户区的拆迁改造是为了改善居民的生活条件和改善城市的面貌。但是不适度的和浪费的拆迁是不允许的应予以限制，如有的官员为了搞政绩或形象工程而进行成片的拆迁。过度的拆迁使大量的居民不得不去购买房子因此增加了住房需求。同时，一些缺乏道德的开发商借机哄抬价格。由此看来，限制创造需求的住房已是当务之急 。

2）引导观念需求。中国人认为房子只有买了才是自己的并且住的踏实，才是自己真正的财产，加之现在的很多年轻人要求结婚前必须有房，使得中国的住房私有化几乎是世界最高。相关资料显示，美国和英国的住房拥有率只占60%多，有30%以上家庭选择租房居住。因此，我们要合理引导居民的住房消费观念。基本可以遵循，有能力的可以购房，暂时没有能力的并不一定要勉强去买租赁住房也是解决住房问题的现实可行的方法。同时，政府也要建立市场和环境，鼓励租赁住房，可以适当减轻房地产市场的压力，缓和房价上涨的速度。

3）鼓励自住需求的住房。住房需求是居民最基本的生活需求之一。由于社会经济的发展，居民收入不断增加、生活水平也不断提高，伴随着对住房的需求也不断提高。我国城镇人均住房面积不断提高，同时随着城镇化的不断发展，每年新增的城镇人口数也不断增加，这都需要国家政策的满足和支持。当然多年来在国家政策中这种鼓励政策已得到充分体现，如在居民购买住房时采取税费减免、财政补贴、降低贷款门槛等一系列优惠政策，鼓励居民住房消费，扶持居民购房置业，推动房地产业健康稳定发展。同时加大了对自住型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

4）允许他住需求的住房。他住需求的住房是积极性的投资，国家应予以允许，即对于那些已经有一套满足居住住房的居民，允许他们拥有第二套、第三套住房用于租赁进行积极的投资，不应该把投资和投机看做等同。但是，目前国家的政策是行政性限购，将户籍居民的住房购买限于两套，非户籍居民购买限于一套。这点肯定了对自住需求居民的保护，但看起来似乎是不允许进行他住需求住房的投资。如果这种消极的反对是为了稳定住房市场，让住房价格适度回归，从短期来看是可以理解的，但是我们不能把作为他住需求的投资和作为无住需求的投机看成是一样的，那就是根本性的错误。

5）抑制无住需求的住房。无住需求的住房是消极的投资，对无助需求住房投机的抑制，在我国已经达成共识，并且已经采取了一些措施，如限购政策、差别税收等等，但问题依然存在。

有不少人希望这种抑制政策是短期的，因为房地产具有保值增值的特点，许多人将房地产作为投机的对象，购买多套房，进行炒买炒卖，哄抬价格，伺机进行出卖，赚取利益。个人观点是，这种抑制政策应是长期的，理由是中国国情的需要和房地产市场、经济市场稳定的需要。当然在长期对无住需求住房的抑制之中可以有暂时的放松，这时的放松是为了国民经济的发展，如上世纪末期，政府大力鼓力任何需求住房的购买，其中最典型的是蓝印户口政策和购房退税政策。也有人不支持用行政的手段限购，当然用强制的手段限购抑制了无住需求的投机，但是的确也有其弊端那就是无法满足他住需求的投资，影响了租赁市场的供求需求。总体看来，为了抑制无住需求的投机采取采用经济手段为好，即房地产税收和金融措施。

3 结语

在笔者看来，自住需求、他住需求、无住需求，这三类住房的需求是可以相互转化的，在实施抑制无住需求的住房的同时必须调节好三种不同住房需求之间的调控思路，使之形成一套体系。基本的做法是不限制购买住房的数量针对三种不同的需求分别实施鼓励、允许和抑制的经济手段进行调控。简言之，随着居民购买住房数量的增加，经济负担加重。这其中有存在问题，对于首次购买住房是满足自住需求是毫无疑问的，但是对于第二套及以上的住房怎样才能明确是进行他住需求的投资还是无住需求的投机？解决方法可以是增加租赁登记和租金收入纳税的环节。设置这一技术环节不仅可以解决以上提出的问题，还可以增加合理的税收。

[1]谢鸿光,文兼武.中国小康之路.中国统计出版社.2002 No.3:32～33.

[2]牛凤瑞主编.2005年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.2.社会科学文献出版社，2005.

[3]国家统计局.从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之十四：城乡居民生活明显改善[*1].

[4]张泓铭.上海社科院房地产研究中心. 名家专栏.综合版.2012 No.8～11.

[5]蒋和平.南充晚报A18.国家出台优惠政策 鼓励居民住房消费.2008.

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.21.092