基于扩散指数的福州市房地产景气循环周期研究*

陈国铁



基于扩散指数的福州市房地产景气循环周期研究*

陈国铁

福建工程学院管理学院

房地产景气循环是指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性波动。从短期来看，房地产景气循环呈现波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动又会体现出周期性循环的特征。本文运用扩散指数来实证分析福州市房地产景气循环的轨迹，判断福州市房地产目前所处的景气空间以及未来发展趋势。

房地产 景气循环周期 扩散指数

0 引言

进入21世纪以来，我国的房地产经济得到了飞速的发展，现已成为我国国民经济的重要支柱产业。而房地产业在发展过程中，会表现出循环性的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。房地产市场的大幅波动，或者不健康发展将会给整个国民经济造成很大的损失。

景气是经济景气的简称，是指在生产周期中出现的生产增长、商业活跃、市场繁荣就业增加等现象。景气分析就是用数学方法合成一组景气指数（先行指数、一致指数、迟行指数），并将它们作为测定和分析经济波动的综合尺度，运用先行指数预测经济周期波动的转折点，以达到预警的目的。对房地产的景气循环进行分析和研究，能够为房地产持续健康发展提供较强的理论指导，政府部门可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为，这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。

我国学者20世纪90年代中期开始房地产市场发展周期及景气研究，南开大学经济研究所的何国钊、曹振良、李展（1996）利用商品房价格等8项指标，按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年至1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳市房地产业周期波动特征。本文运用扩散指数（简称DI，下同）对福州市的房地产景气周期循环进行研究，判断福州市房地产市场目前所处的景气空间以及发展趋势。

1 扩散指数法分析

1.1 扩散指数的定义

扩散指数法是根据一批先行指数指标的升降变化，计算出上升指标的扩散指数，以扩散指数为依据来判断未来的经济景气情况的预测方法。其优点在于利用一组经济指标进行综合考察，避免仅依靠个别先行指标作出判断预测的弊端。其首要条件是选择建立一套能够全面、及时、准确地反映监测预警对象发展变化整体状态的指标体系。扩散指数通常分别就先行指标、一致指标、迟行指标分别计算，即先行扩散指数（Leading indicator）、一致扩散指数（Coincident indicator）、迟行扩散指数（Lagging indicator）。因此，扩散指数的核心内容是对指标体系中各类指标进行三大类(先行、一致、迟行指标)的划分，计算各类指标的扩散指数。

1.2 扩散指数函数模型

扩散指数又称扩张率，是扩散指标与半扩散指标之和占指标总数的加权百分比值。即

计算步骤：

第一步：首先消除原始序列中季节变动、长期趋势和不规则变动影响，从而使各指标序列比较稳定地反映循环波动，然后计算各指标环比发展速度。

第二步：确定示性函数。

第三步：将这些指标升降应得的数值相加，即得出“扩张的指标数”，即在t时刻扩张的变量个数。

第四步：以扩张指标数除以全部指标数，即得扩散指数（DI）。

1.3 扩散指数的特性

依据扩散指数数列可以对经济景气状况，也就是经济波动状况进行分析，将扩散指数数列的波动分解成四个阶段，其循环变化过程反映的是经济总体从不景气到景气再到不景气的变化特点。如图1所示。

图1 扩散指数景气分析图

1.4 扩散指数指标选取

本文运用时差相关分析法选取扩散指数指标，即若两个时间序列在时间上存在相关性，它们之间的相关程度必定在某一时差上达到最大，求出这个最大相关系数所具有的时差，就可判定两序列的时差关系。

根据宏观经济指标体系的特性、设计的原则性以及房地产市场的特征，本文从房地产活动的全过程出发，结合数据的可靠性和可获得性原则，选取下列指标作为房地产发展的指标体系。

房地产直接指标体系：房地产开发投资完成额（亿元）、施工房屋面积（万平方米）、房屋竣工面积（万）、商品房销售价格（元/平方米）、商品房销售面积（万平方米）、商品房销售额（亿元）、全国房地产投资（亿元）。

房地产间接指标体系：城市年末金融机构贷款余额（亿元）、财政支出（亿元）、全社会固定资产投资完成额（亿元）、社会消费品零售总额（亿元）、工业增加值（亿元）、GDP（亿元）。

2 福州市房地产景气实证分析

2.1 原始数据选取

先行指标：金融机构贷款余额、财政支出；

一致指标：房地产投资、GDP、商品房销售面积、商品房销售价格固定资产投资、房屋竣工面积、商品房销售额；

迟行指标：工业增加值、施工房屋面积、社会消费品零售总额。

2.2 扩散指数的房地产景气分析

具体方法：

根据福州市房地产景气分析各指标原始数据（表1、表2），计算结果如下。

表1 福州市房地产景气分析各指标原始数据

统计数据来源：历年福州市统计年鉴（2001～2011年度），福州市统计局.

表2 先行指数

表3 一致指数

表4 迟行指数

2.3 福州市房地产景气空间分析

根据各类扩散指数的特性与作用，对扩散指数结果进行分析。三类指数空间走势如图2所示。

图2 指数对比分析图

2.3.1 用一致指数分析

房地产的一致指数可以用来勾画房地产经济的运行轨迹，确定房地产总体经济所处的景气空间，它是房地产运行态势分析的重要变量。分析图1，2001年到2011年间，福州市房地产经历了不景气—景气—不景气的状态变化，最后的景气状态从2009年开始，一直持续到了2010年末。2010年福州房地产依然处于景气阶段，但是从景气指数来看，2011年福州市的房地产景气指数处下划状态。

2.3.2 用先行指数分析

根据一致指数，可以判断当前的景气状态，不能对以后的景气状况进行预测，但是先行扩散指数可以解决这一问题，根据先行指数的走势可以预测短期未来经济总体的景气状况。一致指数与先行指数的空间走势对比可以得出：（1）先行指数的景气状态与一致指数的景气状态不尽相同，但是二者的波动特征基本类似，如先行指数的波动同样经历了不景气—景气—不景气的转变，只是时间迟行了，即波峰波谷出现位置存在时间上的差异，一致指数与先行指数每一次波峰与波谷出现的时点相差1～2年左右，这个现象足以说明，本文用时差相关分析法对先行指标所进行的分类，结果是可信的，选定的先行指标确实是一致指标的先行者，根据先行指数的波动可以判断短期内一致指数的走势。（2）根据先行指数的走势预测一致指数的走势。先行指数从2007年未开始出现大幅度波动，可以判断短期内（2年内）福州市房地产市场将持续不景气状态，不过景气指数可能不会出现大幅的上扬或下降。

2.3.3 用迟行指数分析

迟行指数可以用于检验先行和一致指数所判别的景气状态是否准确，同时还可以检验经济波动过程是否确已超过某个转折点，进入了另一景气状态。一致指数与迟行指数波峰与波谷出现的时点有时一致，有时迟行指数要迟行一致指数1年左右。这个现象说明：本文按照时差相关分析法划分的迟行指标是可信的。上文根据一致指数的走势，对于福州市房地产的景气循环进行了判断，现在就可以用迟行指数来进行检验。根据图2所示，2001年～2011年间，迟行指数也经历了不景气—景气—不景气的转变，只不过每一个景气状态开始的时间与一致指数有所不同，在图1上直观表现为波峰和波谷出现的位置不同。

3 结论

根据景气循环的原理，本文运用扩散指数模型对福州市的房地产运行进行了景气循环周期分析，建立了福州市房地产景气状况分析体系，分析了福州市房地产运行的轨迹，评价了福州市房地产目前所处的景气空间以及短期内发展的趋势。2001年～2011年间，福州的房地产经历了不景气—景气—不景气状态变化；根据扩散指数模型的先行指数走势分析，预测短期内（1～2年内），福州的房地产经济仍将持续当前的不景气状态。

[1]戚少成.景气指数的计算方法[J].中国统计,200l（l）：53-54.

[2]何国钊,曹振良,李晨.中国房地产周期研究[J].经济研究,1996(12):51-56.

[3]孔凡文,郑文博,杨越. 我国房地产市场波动状况分析[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版),2011(7):285-287.

[4]刘学成.国外房地产周期研究综述[J].中国房地产,2001（4）：9-12.

[5]张红,等.房地产景气循环与周期研究[M]. 青岛: 青岛出版社，2001.

福建工程学院科研预研基金项目（GY-S09027）。