拆解商业地产高租金之谜

撰文_田广利 编辑_赵晓嬿

房租、原料、工资三大因素促使餐饮业进入高成本时代。加之高物价下消费者的购买力下降，外出用餐减少，给餐饮业以致命的打击。从前只是房租高，还比较容易消化。现在房租、原料、人力都居高不下，消化起来就相当困难了。

以某休闲餐饮企业为例，5年前食品成本率只有20%多，现在已经接近40%了；5年前一家200平米餐厅的人均工资性支出约为690元/天，现在已经超过1300元/天，同样1万元/天营业额，过去有7000多元毛利，现在只有5000元左右。扣除昂贵的房租和工资等固定费用，过去每天能有4000元左右利润，现在已经所剩无几，甚至会亏损。

不断攀升的店面租金已成为越来越多的餐饮商家“不能承受之重”。下文主要列举出导致商业地产高租金较具代表性的三种情况，有些是因为商业地产商的“过人高招”，有些则是由于餐饮企业自身的失序与失衡，而最终受伤的还是餐饮企业。

制造“竞租”之假象

2000年，位于王府井东方广场地下一层的餐饮街开业，是北京最早的大面积做餐饮的主流商场，当时租金大约45美金/月/平米，按当时的汇率大约折合为人民币12元/天/平米。2004年，国贸附近一个甲级写字楼一层店址的租金大约是30美金/月/平米，折合人民币8元/天/平米（按使用面积计算）。2004年开业的远大路金源购物中心餐饮租金也不过3～4元/天/平米，相比而言，王府井、国贸这两处店址的租金在当时绝对是天价。

大约2005年以后形势就逐渐变了，几家来自国外的开发商和商业地产代理公司进入北京市场，一下子把北京餐饮地产租金提高了一大截。例如，2006年开业的望京某商业项目，招商时租金报价超过10元/天/平米（按建筑面积计算）。此时西单的主流商场租金报价也只有7～8元/天/平米（按使用面积计算）。望京是个新兴起的区域商圈，客流量小，成熟度低，其价值只相当于西单的一半，租金最多值5元。实际上他们租金却贵了将近一倍。

国内的餐饮企业和餐饮机构，在和这些来自国外的公司打交道时，屡屡处于下风，通过一次次的实战，逐渐发现他们经验老道，精通谈判，善于利用肯德基等大品牌“忽悠”人；善于制造竞租假象吊足餐饮企业的胃口，让其以既痒痒又心疼的价格达成租约。这些公司工于算计，甚至比餐厅老板更了解餐厅的赢利能力，店铺到期后他们甚至不给优先续租权，而是广发消息，采取竞标的方式让众多餐饮企业拼得头破血流，自己坐收渔人之利。可以说正是这些公司的“攻心之计”在一定程度上抬高了租金，掀起了第一波涨价潮，也是商业招租中惯用的一招。

分割产权，层层抬价

在第二波涨价的浪潮中，某些房地产大亨在商业租售项目上又使出了新招式——分割产权。项目地段选得很好，商场经营模式说得很炫，然后以非常高的价格卖给小业主。小业主高价买了产权，自然会把租价抬得很高。当时他们的租金报价普遍都超过建筑面积10元/天/平米，使用率却只有60%左右。刚开始时，租赁情况很不理想，但有的业主死扛不降价，宁肯让店铺空上三、四年，也不降价租售。

这些商业项目位置确实很好，有不少新入行的不明真相的餐饮老板被迷惑。但由于商圈很不成熟，租金又太高，餐厅开业后往往扛不了多久就关闭了。如果将这些项目刚开业时印刷的餐饮企业名录，与现有的餐厅名单做对比，会发现极少有能坚持下来的，这些项目3年内平均换手率超过2次，早期进入的餐饮企业大多都成了牺牲品。

风投餐企“疯投”之举

第三波涨价潮其实是餐饮企业自身的不理智竞价以及盲目追求扩张速度而造成的。有些具有一定规模和实力的餐饮企业获得风险投资后，几乎不计成本地疯抢店址，其他商家出价10元/天，这些企业可能就敢出11元；别人出20万元转让费，他们就敢抬高到22万元。这波涨势主要发生在2007-2009年之间。

最近几年新开盘的商业项目很少了，血的教训也使餐饮企业冷静下来，市场上的餐饮租金水平基本稳定下来。但经过几波涨价潮，北京租金已经变得相当昂贵，区域餐饮店址的租金已经从过去的3～5元涨到现在的10元以上，平均租金水平涨了1～2倍。高租金成为餐饮企业的沉重负担，也使餐饮行业的门槛变得有点高不可攀了。