城镇化与房地产市场发展研究
——基于国际比较视角

王元华，张永岳

城镇化与房地产市场发展研究
——基于国际比较视角

王元华1，2，张永岳1

（1．华东师范大学商学院，上海 200241；2．山东建筑大学管理工程学院，山东济南 250101）

目前，我国的城镇化进程到达了一个新的阶段，房地产市场也引起了人们的广泛关注。针对城镇化与房地产市场，文章从英国、美国等发达国家的城镇化历程的视角出发，分析了这些国家城镇化进程中的房地产市场状况，发现在城镇化进程中，都伴随着住房短缺等问题，特别是集中度高的城市的房地产市场问题更显突出。但随着经济的发展，收入差别降低，低收入群体的住房支付能力逐渐增强，住房紧张局面将逐步缓解。

城镇化；房地产市场；住房短缺

一、引 言

在过去的几十年内，许多发展中国家中，城镇化加速发展，1970年，37%的世界人口居住在城市中，到了1995年，城镇化率上升到了45%，2005年这个数字超过了50%。城镇化通常可以作为发展过程中的整体标志，在连续均衡的国民经济中，城镇化是因果链条上的各类事件的最后结果，随着人均GNP的增加，城市人口越来越多，农村人口越来越少，城市人口最终稳定在75%左右。改革开放以来，我国的城镇化进程明显加快，2010年已达到仅50%水平，伴随着城镇化的进程，我国的房地产市场得到了快速发展，人们居住条件改善的同时，但也存在着许多家庭住房支付能力困难等现象，引起了人们的广泛关注。目前，不同的学者都同意快速的城镇化往往伴随着对城市住房需求的增加，由于政府和城市缺乏足够的资源，而不能满足穷人的需要，因此不能购买到体面的住房的城市居民居住在狭小的空间内，慢慢转换成好的居住条件。本文以主要发达国家城镇化进程为视角，开拓性地研究了当时国家的房地产市场状况。本文的结构是：第二部分回顾了主要发达国家的城镇化进程，主要是40%～60%的发展阶段，根据城镇化与经济发展的关系，说明了我国的城镇化仍在进行之中，并根据国际比较视角分析世界发达国家城镇化进程中房地产市场状况，特别指出了集中度高的城市的房地产市场状况；第三部分着重提出城镇化进程中房地产市场发展趋势，说明随着城镇化进程，住房短缺问题逐渐缓解；最后一部分是结论及对我国的启示。

二、主要发达国家城镇化进程与房地产市场状况分析

（一）主要发达国家城镇化进程回顾

城镇化与经济发展存在一种强烈的正相关关系，一定的城镇化与一定的经济发展相适应，超前与滞后都不匹配，都会影响国家社会的健康发展，日本在二战后的短短二十几年里，城镇化得到了很大发展，由1950年的37%，上升到了1975年的76%，西方发达国家英国早在上个世纪初期城镇化率就已达到了80%，美国也在1920年超过了50%，拉美国家城镇化率早在1920年仅22%，到1998年达到了78%，印度1960年的城镇化水平为17．9%，到2005年也仅为28．7%。我国的城镇化率自1978年的17．92%一直上升到了2012年的52．6%，年均以超过1%的速度提升（见图1）。

图1 主要发达国家城镇化进程

回顾来看，虽然各国都经历了城镇化进程，但各国的经济发展却不尽相同。英国和美国城镇化状况较好，但拉美国家和印度却存在了诸多问题，拉美国家的城镇化超前于经济发展，导致城市经济发展出现诸多问题：失业率高、环境恶化、交通拥挤、社会问题较多等，印度则城镇化滞后于经济发展，造成经济长期低速发展。图2是以人均GDP表示经济发展所呈现出来的经济发展水平与城镇化之间的关系。

针对我国的城镇化，有学者认为我国的城镇化水平与经济发展水平相适应，但大部分研究者认为我国的城镇化与经济发展虽符合国际发展的一般规律，但城镇化水平滞后于经济发展水平。因此，可以说，我国的城镇化进程仍在进行之中，且又进一步发展提升之趋势。

（二）国外主要发达国家城镇化进程中房地产市场状况

住房问题是伴随工业化与城镇化而来的社会问题。世界上许多发达国家，在城镇化过程中，住房问题都非常显著。住房作为人类的第三需求，随着工业化、都市化发展，变得日益紧张。下面主要探讨了城镇化进程中美国、英国、日本和德国的房地产市场状况。

图2 主要发达国家城镇化率与人均GDP关系图

1．城镇化进程中的美国房地产市场

1880－1920年，拥有一套独院的住宅成了“美国梦想”的一个象征标志，认为拥有住房是美国标准的生活，在十九世纪最后的十年内，依靠劳动工资为主的外来移民最大的愿望就是拥有自己的房子。那时很多人仍然认为拥有住房就是有个了“家”。此时，许多人开始移到了城市郊区的独院的住宅里。买独院的住宅被认为是进入中产阶级的一个过程。许多迁移来的父母为了买到住房，让子女，甚至是十多岁的孩子，牺牲掉读书而去挣钱。面对有限的收入，许多家庭依靠广泛的家庭关系和邻里帮助并依靠金融支持购买住房。许多人都是奋斗了十几年，搬迁了好几次，住房条件才慢慢好转。他们认为拥有房地产比其他资产更重要，更多的从波兰、德国等移民者更偏爱于房地产，而不是珠宝。同时，许多人在房地产市场中搞投机，圈了大片的土地。虽然开发商也建造并出售了大量的住房，但住房问题仍然很严重，1890年，美国平均每套住房居住5．45人，重点城市芝加哥则由于“住房质量和数量的缺乏”导致了骚乱，媒体和大量的政府官员都宣称芝加哥城市面临着严重的住房问题［1］。1937年，美国的城市化率达到55%左右时，罗斯福在就业演讲中，还提到“全国有三分之一的人住房条件很差”［2］。

住房支出方面，美国住房花费占家庭预算支出的比例一直在增加，下表即为当时一般生活舒适体面的美国家庭的住房开支情况，一般认为，住房支出占家庭预算的比例超过30%以上就是超过负担能力。

表1 城镇化进程中美国住房花费占家庭预算支出的比例

2．城镇化进程中的英国房地产市场

产业革命前，英国是一个典型的农业社会，农村是社会的基础。十九世纪，随着产业革命的兴起，城市工业对劳动力的需求增加，同时农业生产技术得到了很大提高，许多农民被城市高工资等优势所吸引而离开土地进入了城市。由于人口流动的加速，城镇人口也得到了快速增长。城镇化过程中大量流入城市的人群对住房的需求产生了严重的住房问题，主要表现为数量缺乏和质量低等问题，且呈加速发展态势。贫民窟很多，住房质量很差，且居住拥挤，整个英格兰和威尔土每幢房屋居居住人数，1841年为5．4人，1851年达到5．46人。恩格斯根据1840年英国威斯敏斯特两个教区的统计数字说明，当时5366个工人家庭中四分之三只有一个房间，男女老幼挤在一起。19世纪90年代，英国工业革命完成时，伦敦五分之一以上的人口居住条件还是一间屋住2个人以上［3］。此时，政府大力建造新城，每一个地方都有一二个新城，不管在新城或是在老城，都建设了很多住房、街道和广场。尽管住房短缺，存在着高达16%的无房可住的家庭，但在高速流动的城市中，许多房子的位置无法满足人们的需要，而在“错”的位置上，许多房子空置。下表即反映了英国城镇化进程中的住房空置和无房可住并存的现状。

表2 城镇化进程中英国空置住房及无房可住家庭的数量

在1560－1800年的240年间，土地投资的回报率仅仅为9%，但在1800－1875年里，城镇化快速进程中，在需求和投机的刺激下，地价一涨再涨，土地价格溢价平均达到29%，且一直处于上升趋势，1875年甚至达到40%，这是土地市场资本收益最大的一段时期，但是同时期政府公债的收益率却一直较低，仅为3%，因此，许多人热衷于购买土地，而不是政府长期债券。之后由于1875－1895年之间的紧缩政策，导致土地溢价在1890－1910迅速消失［4］。

从下图可以看出，1800年左右，正是城镇化进程加快时候，不管住房租金，还是工人工资都开始迅速上涨，但住房租金增速超过了建筑工人的日工资。房租占总消费开支的比例1801年为5%，1851年达8%，1901年上升到9%［5］。

3．城镇化进程中德国房地产市场

1875年德国的城镇化率就达到了40%，1871－1910年期间城市人口增长迅速。工业城市增加的人口中，很大部分来自农村。在工业化、城镇化加速的压力下，德国的住房市场一度出现紧缺现象，居住条件迅速恶化。1872年，恩格斯就曾指出：“现在各大城市中有足够的住宅，只要合理使用，就可以立即帮助解决真正的住宅缺乏问题。当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主，让没有房子住或现在住得很挤的工人搬到这些住宅里去。”针对住房缺乏的原因，恩格斯指出是城镇化导致的人口流入所造成的，“大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来”、“住房短缺，是指工人的恶劣住房条件因人口突然涌进大城市而特别恶化；房租大幅度提高，每所住房更加拥挤，有些人根本找不到栖身之处”、“工人大批地涌进大城市，而且涌入的速度比在现有条件下为他们修造住房的速度更快”，住房短缺的同时，导致很多人投资房地产，“现代大城市的扩展，使城内某些地区特别是市中心的地皮价值人为地、往往是大幅度地提高起来。”、“建造昂贵住房……提供了更有利得多的投机场所”［6］。1921年，“住房问题不仅仅是因为存在很多无房者而使人关注，实际上，许多地方，不仅仅是在大城市中，都有大量人口居住在违背卫生和道德基本标准的地方。”［7］除此之外，德国居民租金收入比也较高，据资料显示，1880年德累斯顿年收入30英镑以下者的居民房租开支占年收入的比例高达26．8%，年收入60－90英镑者比例为16．3%，收入越低，房租负担比例越高［5］。

图3 城镇化进程中美国建筑工人日工资及住房租金变化图

以上都在一定程度上说明了当时住宅缺乏，许多工人购房能力不足，无房可住，但又有许多人住房条件较好。直到十九世纪末，人们对住房的追求以及相关人权的诉求，国家在住房问题的职责才受到关注。［8］为了缓解严峻的住房困难，开始实施了《普鲁士住房法》、《帝国住房法》，为社会福利房的出现提供了前提。并先后成立了“德国住房支持集团”、“雇员公益股份公司”、“公益住宅股份公司”等。

4．城镇化进程中日本房地产市场

二战后，日本出现了严重的住房问题。一方面住房遭到大量破坏，另一方面是城镇化的高速发展时候，大量农村劳动力开始涌入城市。城市第二、三产业的就业人数从1953年的2354万人增至1955年的2554万人，1960年超过3000万人，1964年为3400万人，如此大规模的劳动力涌入城市，居住成为首要需求。［9］为此产生了住房危机，住房需求缺口很大，设施条件也较差。随着城镇化和产业结构优化的不断发展，国民收入持续增长，对房地产价格产生了上升压力。与战前的地价相比，至1967年提高了1600倍，仅从1955－1965年，就提高了10倍。［10］住房价格指数由1950年的32，上升到1960年的67，又上升到1970年的100［11］。由于城市人口、产业的高度集聚，用地变得十分紧张，政府加强了对空间的利用，以求实现立体化，提高土地利用率，直到上个世纪70年代以来，住房条件才得到改善。

（三）城镇化进程中城市集中度及首位城市的房地产市场

城镇化进程体现在两个方面，一个是城镇化本身，另一个是城市的集中度，集中度就是资源集中在几个大城市的程度。城镇化过程中城市的集中度随着收入水平的上升而上升。发达国家城市布局较为平衡，发展中国家由于政府对大城市的偏爱和保护、生活生产成本低、规模经济等，大城市统治支配着城市布局［12］。Jefferson指出国家的首位城市拥有好的商品、有才能的工人、国家文化中心等而吸引更多的人口［13］。伦敦、纽约、东京等都是国家的首位城市，经济发展的同时，但也导致了交通阻塞、环境污染、疾病爆发以及拥挤的住房，在城镇化过程中，住房问题尤为突出。这些中心城市往往由于经济发达、资本集中、土地资源的约束以及高收入人群较多，通常房价较高，住房面积较小等，一般房价高于全国平均水平，且上涨较快。

以伦敦为例，1750年总人口为75万，1850年上升到263．3万，1875年达到426万，成为当时世界上最大的城市［14］。1801－1851年，虽然伦敦的住房建造增加了三倍，但仍然赶不上人口的增加，工人阶级的住处变得越来越拥挤，1851年，每套房子居住有7．72人，到1881年，达到历史记录7．85人。在伦敦中心，资金投入的是更有利润的项目，而不是工人住房项目，即使资金被要求投入到这些项目上，但由于成本较高，住房价格也很高，工人阶层根本买不起，直到1850－1880年时，伦敦工人阶级的住房问题才作为一个很重要的政治问题浮出水面［15］。东京是日本经济最发达的城市，也是最大的商业中心。东京人口增长最快的是1950－1960年，共增加295．5万，占同时期日本全国人口总增长数的1／4，其中人口增长数的70%是属于机械增长［16］。东京土地价格高涨，出现了严重的住房问题，市中心（Minato）土地购买成本能占住房成本的比率高达98．5%，远远高于其他城市。纽约是世界特大都市之一，是美国最大的金融、商业和文化中心，1898年，由曼哈顿等五个区合并而成。1900年，纽约人口达到343万，到1930年人口达到693万，成了世界上最拥挤的地区，因此纽约市的人口压力一直处于超负荷状态，其住宅短缺现象在全国也是最为突出的，美国平均每套住房居住5．45人，纽约高达18．52人，1900年，纽约有150万人住在43000个贫民窟中［3］。人口激增使住房等公共设施相对紧张，房租上涨较快，1919年，纽约哈莱姆社区平均房租为每月21或22美元，到1927年，租金就翻了一倍，许多人收入的45%花在住房上。特别是1930年的经济危机，一方面造成许多人家庭因付不起房租及贷款而被赶出家门，另一方面空房率达到了历史高点，纽约市政府为了经济危机，解决住房问题，启动了对三大贫民窟的改造，拆迁了许多旧住宅，建设了大量了公有住房。在德国柏林，19世纪上半叶，柏林的纺织、服装等工业急速发展，来自周边地区的大量劳工不断涌入柏林城市，成为了产业工人。1950年，柏林居民激增至45万，1971年，又跃至100万人，到1900年，达到188．8万，大量的工人和普通市民居住在拥挤的出租房屋内，住房条件非常恶劣，柏林由此获得了“出租营城市”的恶名［17］。一战前，大柏林地区约有60万居民至少4人合住一间，一战后由于东部难民潮的涌入，住房紧缺更加突出，约缺少10－13万套住房。

三、城镇化进程中住房问题产生的原因及发展变化

建设一个像样的城市所要求的人的努力是巨大的。城市的发展必须建设街道、并且铺路与照明；必须修建供水系统，需要污水处理设施；要组织公共汽车交通等等，还要为新进入城市的人口修建大量住宅等。所有这一切都需要资源，就是说，需要足够的人力、物力、财力来进行组织和建设。Harvey指出“城市”就是大量的资本流向建设环境（built environment，指对基础设施和物质环境的建设）和绝大多数各种各样的社会消费被吸收的地方。城镇化就是资本的三次循环，即对生产和消费资料、基础设施和物质环境、科教文卫和福利三个层次的投入，并指出资本第二层次的循环是城市发展变化的决定因素［18］。如果在工业化迅速发展的情况下，大量人口进入城市，而相应的资源却没有相应地向城市集中，即资源城镇化，就必然出现城市设施不足和组织混乱，即“城市病”。住房奇缺和卫生状况恶化是城市病的最初表现形式。这些都是城市设施不足和组织混乱所造成的。

库兹尼茨研究了十九世纪末到二十世纪50年代的有关社会各阶层收入情况，通过对美国、英国、德国、荷兰、丹麦、挪威，瑞典等一些发达国家现代化发展的历史材料研究。研究发现，总的看，半个多世纪以来上述国家最富有阶层所占有的收入比例下降了，而最贫穷阶层收入所占比例反而上升了。这也就是说，发达国家在经历了早期的贫富差距扩大的痛苦之后，如今贫富差距缩小了，这就是著名的库兹涅茨倒U型曲线。同时指出了收入不平等的降低通常伴随着人均真实收入的增加，且低收入群体的人均收入增长速度高于高收入群体的增长水平［19］。库兹涅茨认为在早期（工业化和城镇化）的发展阶段，收入不平等会逐渐增加，而当工业化后期（工业部门已经吸收了大量农业劳动力后）收入不平等程度会逐渐降低。随着一国工业化和城镇化的发展，农业人口的数量不断减少，收入不平等程度先扩大后减少。

库兹涅茨［20］和缪尔达尔［21］指出在发展中国家，工业化和城镇化的进程导致了收入分配的趋于恶化，只有到收入水平相当高时，才能通过收入转换实现再分配才有可能。后来，钱纳利（Chenery）和赛尔昆（Syrquin）证明了库兹涅茨和缪尔达尔的理论［22］。从以上分析中可以看出，城镇化发展阶段导致了人口大量流入城市，产生住房短缺，房价租金进一步上涨，同时，由于城镇化和工业化的进程导致了收入分配的恶化。对于房价与收入分配的关系，陈灿煌［23］、汤浩、刘旦［24］等都认为房地产价格上涨拉大了城镇居民收入差距。张传勇在其博士论文中，详细分析了房价的收入分配效应，指出房价上涨与城镇基尼系数增加之间几乎是同步的，房价波动对当年城镇基尼系数的贡献率为0．065［25］。因此，城镇化与房价都对收入分配产生了正的影响。按照库兹涅茨的研究发现，城镇化进行到一定程度，美国在城镇化率50%以后、德国在60%时，收入差距逐步缩小，人们收入提高，特别是低收入阶层收入提高较快，那么低收入阶层的住房支付能力将增强，住房短缺问题逐步解决。

四、结论及启示

城镇化是经济发展的一个关键性推动因素，实施积极的城镇化发展战略，既是城镇化发展本身客观规律的需要，又是工业化由初期阶段进入中期阶段的根本要求，寻求实现扩大内需的新的经济增长点的必要条件和前提。但在城镇化进程中，带来了或多或少的问题，一个很重要的方面就是住房问题，住房紧张问题是每个国家在其高速城镇化快速发展时期都会出现的问题。国外许多发达国家城镇化过程中，都伴随着房价租金的上涨，居住条件的恶化。但是随着住房市场的发展和政府对低收入阶层住房的供给政策，住房紧张的局面将会逐步缓解。

本文主要分析了国外发达国家城镇化率40%－60%时的房地产发展状况，通过以上分析，本文的主要结论如下：

1．城镇化进程中，居住条件恶化，伴随着房价租金的上涨。无论是美国、英国或是德国等，由于大量人口从农村涌入城市，对住房的需求增加，居住条件都恶化，住房设施不全，住所拥挤，房价租金进一步上涨。

2．城镇化进程中，出现了房屋空置与无房居住并存现象，出租房屋较多。由于人员的流动，许多人住房支付能力弱及无房可住，但也存在着许多空置的住房。为了缓解住房短缺问题，政府建造了许多出租房，租房比例很高。

3．城镇化进程中，存在着建造新城、房地产投机行为等现象。政府抑制投机行为以及建造了大量的保障房。

4．随着城镇化的进程，人们收入提高，收入差距降低，住房问题逐步缓解。

5．城市集中度高的大城市人口流入更多，房价都比其他城市上涨的幅度大。

目前，我国城镇化率已经越过了50%，城市住房也面临着严重的挑战。由于国情不同，每个国家的住房解决的具体措施和方法也不尽相同，要根据国家具体情况，了解国外城镇化发展过程中的房地产市场状况，借鉴国外的做法，对于我国的房地产市场管理有很大启示：

1．把握住城镇化进程发展规律，认清房地产市场状况，有的放矢，逐步完善市场。住房短缺是城镇化发展过程中的一个特征，随着我国城镇化的推进，大量人群涌入城市，形成住房需求，要大力建造保障房，着力做好保障工作，提高保障房建造、分配、管理效率性和公平性，达到和谐发展目标，体现社会主义制度的优越性。

2．城镇化过程中，北京、上海等中心城市由于大量人口的流入，住房问题更加严重，房价上涨更高，房价上涨下降的速度更快。为了降低人们的投资行为，要事先采取调控措施，防止房价的大起大落，政府要从全局角度出发，拓展城市范围面积，加大交通等基础设施投入，在外围等建立卫星城，逐步分散城区人口数量，形成大都市区。

3．大力发展租赁市场。培育、规范和完善租赁市场，发展适合不同租赁需求的租赁体系，发展公共租赁住房和建立与发展投资于规模化住房租赁的房地产投资基金等。

4．保持房价合理稳定，大力增加人们收入水平。目前，低收入阶层的人均收入增长率高于比高收入阶层收入增长率，基尼系数有变小趋势，随着低收入群体收入的提高，其住房支付能力将逐步提高，住房短缺问题将逐步降低。

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Urbanization and the Development of the Real Estate M arket——From International Comparative Perspective

WANG Yuan-hua1，2，ZHANG Yong-yue1
（1．School of Business，East China Normal University，Shanghai200241，China；2．School of Management engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

At present，urbanization in our country has reached a new stage，and the real estatemarket has attracted extensive attention．Aiming at urbanization and the real estatemarket，this article，starting with the process of urbanization in developed countries such as the UK，USA and so on，analyzes the condition of real estatemarket in the process of urbanization and finds that urbanization was always accompanied with such issues as housing shortage，and that the problems of real estatemarketweremore prominent in citieswith high concentration degree of population．But，with economic development，the income differencewill decrease gradually，the housing affordability of low-income groupswill improve，and the situation of housing shortage will ease up．

urbanization；real estatemarket；housing shortage

F293．35

A

1008－2670（2013）05－0072－08

（责任编辑刘小平）

2013－06－05

上海市哲学社会科学规划课题资助项目“新型城镇化进程上海市‘双体系’研究——基于效率与公平视角”（2013BJB010）。

王元华，男，山东建筑大学管理工程学院讲师，华东师范大学商学院博士研究生，研究方向：国际房地产；张永岳，男，上海市人，华东师范大学商学院教授、博士生导师，研究方向：房地产经济学。