房地产面积分摊算法的研究和实现

徐 平 车建仁

（1.广东省核工业地质局测绘院 广东广州 510000；2.广州市房地产测绘院 广东广州51000）

1 前沿

随着近年来房产产业的快速发展及房屋价格的持续走高，“寸士寸金”已不是神话，房屋公共面积的分摊已成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文从房产测量规范与数据库设计相结合中进行研究，看看能否实现房地产面积分摊算法。

2 共有建筑面积分摊

在房地产测绘业务中，共有建筑面积分摊是核心业务。共有建筑面积的定义是：多产权房屋里，多个产权人共同占有或使用的建筑面积称为共有建筑面积。单产权房屋只有一个产权人，没有共有建筑面积。

2.1 分摊模式

根据国标《房产测量规范》对于共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，共分5种分摊模式，大楼分摊，功能分摊，层间分摊，垂直分摊，层内分摊，由上而下依次进行。即先将整幢的共有建筑面积分摊至各功能区；功能区分到的分摊面积加上其自身的共有建筑面积，再分摊至功能区内各个层，层分到的分摊面积加上其自身的共有建筑面积，最后分摊至各个单元，从而得到各单元的建筑面积。

2.2 共有建筑面积的分摊系数

共有建筑面积的分摊系数为共有建筑面积与各相关套内建筑面积之和的比值，在进行面积分摊时，各单元的分摊面积为单元面积和分摊系数之积。

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式进行计算:

式中：K 为面积分摊系数；Si 为各单元参加分摊的建筑面积,m2；

ΔSi：为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；∑δSi：为需要分摊的分摊面积总和，m2；∑Si：为参加分摊的各单元建筑面积总和m2。

在分摊面积计算中，各单元所分摊的面积δSi=K×Si。由于各单元面积及Si 已知，因此，确定分摊系数k就确定了该单元所要分摊的面积。

3 分摊流程设计及数据库设计

3.1 各个分摊模式分摊系数的确定

层内分摊=层内分摊项的面积/参加层内分摊的各个单元的面积总和

垂直分摊=垂直分摊项的面积/参加垂直分摊的各个单元的面积总和

层间分摊=层间分摊项的面积/(参加层内分摊的各个单元的面积总和+各个单元层内分摊到的面积+各个单元垂直分摊到的面积)

功能分摊=功能分摊项的面积/(参加功能分摊的各个单元面积总和+各个单元层内分摊到的面积+各个单元垂直分摊到的面积+各个单元层间分摊到的面积)

大楼分摊=大楼分摊项的面积/(参加功能分摊的各个单元面积总和

+各个单元层内分摊到的面积+各个单元垂直分摊到的面积+各个单元层间分摊到的面积+各个单元功能分摊到的面积)

表1 单元定义表

3.2 数据库设计

根据分摊计算中用到的各种参数，本文在数据库中建立了与之对应的字段，主要字段如上表所示。

表2 分摊项目表

表3 分摊结果表

分摊结果保存了分摊项和分摊单元的关联关系及单元从该分摊项中分摊到的面积。

3.3 面积分摊的执行流程

图1 面积分摊执行流程图

3.3.1 面积分摊总流程按照分摊模式对分摊项进行归类，将分摊模式相同的分摊项分摊项放置为相同的集合中。由分摊模式的种类可以得到5个分摊项集合。在对5个集合执行分摊时，按照从层内到大楼的顺序分别对集合内的分摊项执行分摊计算。流程如上图所示。

3.3.2 分摊项的分摊计算

在对集合内的分摊项执行分摊时，流程如图所示：

(1)获取当前分摊项的面积，该值由分摊项目表中的shrmj 字段提供。

(2)获取参加当前分摊项的单元面积及该单元分摊到的其他分摊项的面积，以两种面积之和作为分摊公式中的分母Si 参与分摊计算。其中，参加分摊的单元面积从数据库直接读取，该单元的其它分摊项的面积由当前分摊项的类型决定。当前分摊项的分摊类型为层内分摊和垂直分摊时，该单元其他分摊项的面积为0，则Si=dymj+0；当前分摊项分摊类型为层间分摊时，该单元的其他分摊项面积为该单元从类型为层内分摊和垂直分摊的其他分摊项中分摊到的面积，对应与数据库中的字段为(cnh+czh),则Si=dymj+cnh+czh；同理，当前分摊项类型为大楼分摊时，该单元的其他分摊项面积为该单元从类型为层内分摊、垂直分摊、层间分摊和功能分摊到的其他分摊项中分摊到的面积，对应与数据库中的字段为(cnh+czh+cjh+gnh),则Si=dymj+cnh+czh+cjh+gnh；

(3)计算该分摊项分摊系数，按照面积分摊公式计算分摊系数。

（4）计算各单元从当前分摊项中分摊到的面积。分摊项分摊系数确定后，计算单元从当前分摊项中分摊到的面积。根据分摊模式不同，层内分摊项更新cnh 字段，垂直分摊项更新czh 字段，层间分摊项更新cjh 字段，功能分摊项更新gnh 字段，大楼分摊项更新dlh 字段。分摊面积的确定，为分摊结果的统计查询提供了条件，如单元参加的各种分摊类型及对应的面积、各层分摊结果等。

（5）更新分摊项的分摊结果信息

图2 分摊项的分摊计算过程

4 系统实现及函数功能

在以上的研究和设计流程的基础上，通过广州市房地产测绘院绘图系统进行了实现，实现的面积计算模块如下：

（1）生成单元：用户从工作底图中定义单元。

（2）定义分摊项：用户从工作底图中定义。

（3）建立分摊单元关联：用户根据分摊关系建立分摊项和单元之间的关联。

（4）执行分摊：确定单元分摊到的公用建筑面积。

（5）结果输出：根据不同查询条件输出结果。

实验数据表明，计算的速度更快、结果和国标的要求完全一致，证明算法改进是有效和实用的。

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