城中村改造模式的分析

沈明亮

(山西省城乡规划设计研究院，山西太原 030001)

城市改造尤其是对旧城区的改造所面临的一个重点问题就是城中村，为何城中村会成为改造中的重点问题，以及该如何解决，作者对此进行简要分析。

1 城中村问题的凸显

城中村之所以发展到现在的局面，究其原因有两个方面:

1)城市的迅速发展。随着我国经济的崛起，城市发展日新月异，人口的聚集使得城市不得不对周边进行扩张。在城市扩张的过程中，周边的一些村落，自然而然的进入到城市的群落中。然而这些都是没有经过先期规划(城市发展过快，规划速度没有跟上，成为了一段空白期)。由于缺少了前期的规划，在市政配套，土地权属等问题上出现了矛盾并对今后埋下隐患。2)城中村发展过缓。在进入到城市的群落中后，拥有土地的村民做起了出租房屋的生意，家家户户起楼房，城中村就这样产生了。这时，这些村子已经具备了城市的某些特征，如生产经营方式，人口密度等，但是依然保留了村落的一些特征，如土地权属，道路，排水，生活垃圾的处理等。由于土地权属问题，城市对村落发展的监管不能有效执行，村落以一种自发的方式缓慢而又混乱的发展。

2 城中村改造的模式

城中村改造并不局限于房屋建筑方面，还涵盖了社会意识形态，目的在于使其彻底融入城市生活圈。全国各地城中村的发展各有不同，对其改造的模式主要有以下几种。

2.1 自行改造模式

该模式由村委会主导，配合周边城市发展的需要，对范围内的业态进行调整，对辖区内的建筑，道路以及市政管网进行整改。该模式可以提高片区的市容市貌，完善周边配套，提高土地利用率，有利于管理规范化、市场化，能够保障村民的收入水平，实现城中村改造平稳过渡。该模式的问题在于:1)需要村委会自行解决资金问题;2)使用范围较小(比较适用于经济基础好的，且以第三产业为主的城中村)。

2.2 整体搬迁模式

在城市的总体规划中，有可能出现兴建大型的公共服务建筑，如飞机场，火车站，展览馆，产业园区等，需要村庄整体搬迁。该模式由市政府主导，能在城市整体发展的层面上统筹发展，对城市发展能起到重要作用，能有效提升村民生活质量，对城中村发展带来质的提升。该模式问题在于:1)前期投入较大。整村的搬迁应该遵循先安置再拆除的原则，这就意味着，需要先建设村民的安置房，且没有或有较少的产出。2)建设周期长。3)村民今后的生活来源问题。

2.3 与地产商联合改造模式

该模式依然以政府为主导。地产商的介入可以有效缓解村委会乃至政府的资金压力，同时能提供相对丰富的建设经验。忻州匡村北部片区的改造方式正是借鉴于此。村委会与开发商在政府的监督下，相互交换资源，形成优势互补，最终能够实现双赢。

3 忻州匡村改造实例

匡村改造项目的建设基于忻州市城中村改造的大背景下，由政府主导，统一规划;村为主体，优选方案;整村规划，彻底改造;市场运作，综合平衡;试点先行，分步推进;依法改造，和谐发展的要求推进。匡村村委会本着“村民得利，村组利益不受损”的原则，首先要解决匡村北部长征街以北慕山路两侧463户村民的拆迁安置。按照政策确定土地处置方式及拆迁补偿安置原则，城中村改造建设用地标准按人均150 m2控制，房屋产权调换及货币补偿方式按照市政府意见执行，集体建设用地上的有合法手续的其他建筑，按建安成本价予以补偿。优先安排村民回迁安置房建设。村民安置房未开工建设的，发展经济用房不开工建设;村民安置房未竣工分配的，发展经济用房不对外销售。

按照国家有关规范要求，合理配建6班幼儿园、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施和市政基础设施，并与村民安置房同步建设，同步投入使用。合理分配住宅、产业比例，确保村民和改制后集体经济组织长远收益。安置用地要符合城市建设规划，不转让，不搞房地产开发，由村集体统一经营，发展生产。城中村改造完成后，原村民依法享有集体收益分配。同时，按照整村规划，分步实施的原则，本项目城中村改造与城市整体规划相结合，规划设计范围以城市路网为界，采取连片整体规划设计，分片区进行开发的模式，在确保质量的前提下，全面投入市场化运作模式。开发住宅和商业的主要客户群体，面向市区区域周边居民的首次置业及二次置业，外地创业者人群首次置业，长征西街慕山路周边的商圈人群预计整个忻州市其他区域人群。

在该模式下，政府的部分负担下放，仅需实行监管，即可完成对城中村改造的目的，同时提高政府的财政收入。村委会通过开发商的物力、财力等资源，完成了对自身的改造，提高群众的生活环境、居住条件及收入水平。开发商通过对城中村的改造，实现了资金的流动，实现了利润的产生。

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