浅谈房地产公司的筹资风险与筹资方式

孟园 郝宇飞

中图分类号：F275 文献标识码：A

摘要：房地产筹资风险是形成房地产财务风险的重要因素之一。本文通过分析上市房地产企业三个筹资的关键过程，即筹资渠道、筹资结构、筹资决策，来分析房地产筹资风险的来源，同时提出房地产筹资风险控制的建议，以期将房地产风险控制在源头，达到降低房地产筹资风险的目的。筹资是企业的一项重要的财务活动，筹资得当会给企业带来收益，成为发展经济的有效杠杆；反之筹资不当会给企业带来很大的风险。因此，企业必须加强筹资风险的防范及控制。

关键词：房地产公司；筹资风险；筹资方式。

本文通过分析房地产企业筹资活动的几个关键过程来分析房地产筹资风险，探索预防房地产企业的筹资风险的方法，从源头上锁定企业筹资风险，提高房地产企业控制筹资风险的能力。

1.房地产筹资风险分析

1.1 筹资渠道风险分析

房地产筹资渠道主要有两种，一种为股权资本的筹集方式，包括吸收发行股票、留存收益等。股权筹资渠道具有成本高，风险低的特点。目前由于中国政府限制房地产企业融资包括股票发行，这使得房地产企业不可能实现股权融资。而股权筹资另一种形式则是靠公司留存收益，通常较大的房地产企业经营较稳定，有较多的盈利，很容易在外部融资困难时使用此种筹资渠道提高企业融资能力。在经济低迷时，通常较小房地产企业经营较困难，他们自生的盈利水平较差，甚至出现亏损，因此较中小房地产企业，此种筹资渠道几乎没有融资能力。另一种为负债筹资方式，包括发行债券、银行借款、融资租赁、商业信用、股权投资基金、信托融资等等。负债筹资方式具有成本低、风险高的特点。对房地产企业，目前筹资渠道因企业的规模大小，而表现出不同。较大的房地产企业如万科、保利、招商等在负债筹资渠道上有较多方式，包括发行债券、银行借款、融资租赁、商业信用、股权投资基金、信托融资、预收账款。各融资形式使得较大的房地产企业在筹资风险上有较好的控制能力，他们通过在不同的负债筹资方式进行比较分析能够以较低成本获得自己所需要的资金，从而控制筹资渠道风险。

1.2 筹资结构风险分析

1.2.1 资金结构不合理筹资风险分析

资金结构指权益资金与负债资金的比例，以及负债结构中长短期资金结构的比例。经统计我国当前19家大中型上市房地产企业，我们不难发现房地企业资金结构，其中自有资金在房地产企业的资金结构中，占有极小的比例，数据显示资产负债率平均为66.4%，而部分则高达84.6%，其中大型公司资产排名前9位房地产，

资产负债率均值为77.1%，中小型资产负债率均值为57.7%，可以明显地发现大型房企资产负债率高于中小房企19.4%。这一数据说明上市房地产资金结构严重依赖负债，资金结构严重不合理，而同时短期负债占比过大，其具有较大的财务风险，加之一旦经济出现系统经济风险，特别是大的房地产企业，由于负债绝对规模大将很难抵御，企业将面临破产风险。

2.企业筹资方式概述

在市场经济中，企业筹集资金的方式有很多，按资金性质不同可分为两种：一是权益筹资方式，主要有：吸收直接投资、发行股票、利用留存收益等方式；二是负债筹资方式，主要有：银行借款、发行公司债券、商业信用、融资租赁等方式。

2.1权益筹资方式

2.1.1吸收直接投资。吸收直接投资是指企业按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则直接吸收国家、法人、个人投入资金的一种筹资方式。吸收直接投资中的出资者都是企业的所有者，他们对企业具有经营管理权。

2.1.2 发行股票。股票是股份有限公司为筹集自有资金而发行的有价证券，是公司签发的证明股东所持股份的凭证，它代表了股东对股份公司的所有权。发行股票是股份制企业筹集长期资金的主要方式。

2.2 负债筹资方式

2.2.1 银行借款。企业向银行借款按期限长短可分为短期借款、中期借款和长期借款。短期借款是指借款期限在1 年以内（含1 年） 的借款，中期借款是指借款期限在1年以上（不含1 年） 5 年以下（含5 年） 的借款，长期借款是指借款期限在5年以上（不含5 年） 的借款。

2.2.2 发行公司债券。公司债券是指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限还本付息的有价证券。

2.2.3 商业信用。商业信用是指商品交易中的延期付款或延期交货所形成的借贷关系，是企业之间的一种直接信用关系。

2.2.4 融资租赁。融资租赁是指出租人在承租人给予一定报酬的条件下，授予承租人在约定的期限内占有和使用财产权利的一种契约性行为。

3.企业筹资方式的选择

3.1 选择筹资方式时应考虑的因素

现代企业筹资方式选择是一个很复杂问题，不同比较标准必然会做出不同评价。而且由于企业不同筹资方式其特点各不相同，因此企业在选择某种筹资方式时，应根据生产经营需要灵活而又合理进行选择，在选择时可以结合下列因素。

3.3.1筹资成本的高低。由于不同筹资方式的筹资成本大小不同，因而在选择筹资方式时，首先要比较各种筹资方式的筹资成本的高低，即比较各种资金来源的资金成本。

3.3.2 筹资数量的多少。筹资数量是指企业筹集资金的多少，它与企业的资金需求量成正比。因此，企业筹资时必须根据企业资金的需求量合理确定筹资数量。

3.3.3 筹资风险的大小。企业筹资所面临的风险主要包括两个方面：一是企业自身经营的风险；二是资金市场上存在的固有风险。因而，企业在进行筹资决策时，必须将不同筹资方案的综合风险进行比较，选择风险较低的最优方案。

3.3.4 筹资收益的大小。企业在采用不同的筹资方式取得资金以后，要评价所投入项目收益的大小，只有企业筹资项目的预计收益大于筹资总的代价，则此方案才是可行的。

作者简介：孟园（1990-），男，山西翼城人，硕士研究生，资产评估专业，研究方向：企业价值评估。

郝宇飞（1988-），男，山西忻州人，碩士研究生，资产评估专业，研究方向：企业价值评估。