投资性房地产计量模式转换的财务影响

靳斐

摘 要：中航地产发布的2013年业绩报告表明归属于母公司净利润较上年同期增长12.70%，主要系新增投资性房地产带来的利润增长。自2009年中航地产转换采用公允价值计量投资性房地产以来，这一转换无疑对企业的财务状况产生了重大影响。以中航地产为例，分析投资性房地产计量模式转换对财务的影响，以期从案例分析中获得一些启示。

关键词：投资性房地产；公允价值；计量模式

中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2014）15-0120-02

新会计准则制定以来，投资性房地产计量模式的选择备受关注，而且金融危机爆发后对公允价值更是争议不绝。因此，采用公允价值计量投资性房地产的公司也会引人注目。公允价值计量尽管可以提高会计信息的质量，从而更真实地反映企业的市场价值和财务信息，但截止到2011年，年报披露中拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值后续计量的比例只占3.25%。于是，大多数公司持谨慎态度仍然选择成本模式来计量投资性房地产

1 中航地产的案例背景

深圳中航地产股份有限公司（简称：中航地产，证券代码：000043）成立于1985年，其前身由中国航空技术进出口深圳公司，联合国内二十四家有实力的大中型企业共同发起，1994年在深圳证券交易所上市，公司注册资本为22232.047万元。2006年4月，通过股权转让，中国航空技术进出口深圳公司直接、间接持有中航地产股份比例增加到了44.90%，成为该企业第一大股东。经过二十余年的努力，中航地产发展成集地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司。2012年中航地产再次登上中国房地产上市公司100强排行榜。

2 投资性房地产计量模式转变的财务影响

公允价值计量运用于投资性房地产不仅具有严格的限制条件，而且可能会导致上市公司的利润在短期内发生剧烈波动，造成企业风险提高，故多数上市公司仍然采用成本法来计量投资性房地产。中航地产却从2009年起选择公允价值计量，这必将引起了该企业财务数据的大幅度波动，投资性房地产计量模式的转换也必然会对企业的财务状况产生显著的影响。通过收集2008-2012年中航地产年度报告中有关投资性房地产的数据，它们能更直观显示出投资性房地产计量模式转变对企业财务的影响。

表1表明了2008-2012年中航地产投资性房地产的概况。通过表1可以反映出从2007年以来中航地产拥有的投资性房地产的总量在不断增加，在2012年投资性房地产账面价值竟高达40.11亿万元，同时投资性房地产占总资产的比重在2009年明显从6.59%增长到了9.36%，这就说明中航地产自2009年1月1日起投资性房地产计量模式的转换是造成这些变化的主要原因之一。

表2表明了中航地产的投资性房地产公允价值变动损益对利润的影响。由表2可知从2009年投资性房地产计量模式转换为公允价值计量以来，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重是相当高，尤其是2012年，投资性房地产公允价值变动收益占到了利润总额一半以上。毫无疑问，中航采用公允价值模式计量投资性房地产对公司的利润贡献较大。

从表3可以看出，中航地产投资性房地产计量模式的转换引起房地产价值升高而带来净资产的大幅度增长，说明公允价值计量可以增加企业的会计盈余，但这也会影响到当期净资产收益率的变动。表3也表明了中航地产后续计量模式变更为公允价值计量模式会影响每股收益和每股净资产，但如果该企业净利润增长小于净资产的增长幅度，净资产收益率便会降低。

表3 中航地产投资性房地产计量模式转变

对财务的影响

3 启示

中航地产自采用公允价值计量投资性房地产以来，公司的利润急剧提高，甚至在2011年净利润高达5.17亿元，相比前年增加了92%，投资性房地产公允价值变动损益带来了2.3亿元的净利润，然而当年的营业收入为37.1亿元，相比前年下降了5%，这表明该企业若采用成本模式计量，其净利润会急速下降。这种状况的出现引起了媒体和会计业内人士对公允价值计量的关注和热议。然而，毋庸置疑的是公允价值模式虽然应用门槛较高，却能更加真实地反映资产的价值，提高会计信息的质量，降低财务风险，促进企业的再融资。由此可见，公允价值计量在我国仍然面临应用困境，本文以中航地产的公允价值运用为对象进行分析得出以下启示。

3.1 投资性房地产计量模式的选择应与公司战略相匹配

中航地产随着公司战略转型的逐步完成，该企业希望加速发展商业地产，并且投资性房地产主要集中在深圳的核心地带，有活跃的市场环境，更易获取市场价格以及相关信息，从而采取公允价值计量投资性房地产是具有可操作性，也是完成企业战略转型的重要一步。因此，企业在选择计量模式，需要考虑企业当前的战略愿景。

3.2 注意计量模式转换后企业收益和成本的权衡

目前，我国只有少数的上市公司采用公允价值计量投资性房地产，主要原因之一就是公允价值计量程序繁琐，信息取得的成本较高。然而，公允价值计量却能提高财务信息的相关性和及时性，使企业的经济情况得到更真实的反映，继而很大程度降低了金融风险，这就使类似于中航地产的企业拥有更大的会计盈余空间。因此，企业需要充分考虑投资性房地产计量模式转换带来的财务影响，尽量做到趋利避害，使企业适应公允价值计量模式以获得更好的收益。

3.3 规范对投资性房地产公允价值信息的披露

为了维护投资者及相关者的利益，企业选择公允价值计量模式后，不仅需要披露计量模式转换的原因以及带来的财务影响，也要明确地说明房地产公允价值的确定依据和评估方法。中航地产由于是自身评估公允价值，而不是按国际会计准则要求专业人士来进行评估，这样企业自身就能调节利润，可能会粉饰公司的财务指标。我国于2014年7月1日实施《39号公允价值计量准则》中进一步规范了公允价值信息的披露和完善了我国的会计准则体系，以实现与国际会计准则的趋同。

参考文献

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