价值工程在房地产开发管理分工中应用的探讨

王 芳 韦庆贤

(1.天津粮滨投资有限公司，天津 300171； 2.天津大学，天津 300000; 3.天津市天大北洋科技发展有限公司，天津 300000)

·房地产开发·

价值工程在房地产开发管理分工中应用的探讨

王 芳1韦庆贤2，3

(1.天津粮滨投资有限公司，天津 300171； 2.天津大学，天津 300000; 3.天津市天大北洋科技发展有限公司，天津 300000)

简述了价值工程的含义及原理，分析了房地产开发项目价值工程应用的特点，并针对传统成本管理中可能产生的问题，提出了以价值控制的思想替代传统成本控制的思路，以提高企业成本控制的效果。

价值工程，成本控制，房地产企业，效益

随着社会经济的发展，房地产这个行业越来越多的出现在公共视野中，也有越来越多的人关心房地产的企业运营、项目管理、成本构成等等问题，经过多年的探索和实践，现在的房地产企业几乎都已经形成了相对完善的管理模式，也拥有了自己较为完整的成本数据库。但在目前房地产市场的调控下，房地产企业仍然希望能够更加严格地控制开发成本，做更精细的过程管理，为此，作者将价值工程的理论应用到房地产成本控制的管理分工中来，希望能够提高成本控制的效果，使企业经济效益得到进一步提高。

1 价值工程的含义及原理

价值工程(Value Engineering，VE)，也称价值分析(Value Analysis，VA)，是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动，有些人也称其为功能成本分析。

价值工程主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。价值工程的理论基础为这个价值理论公式：V=F/C(F(function)：功能重要性系数；C(cost)：成本系数;V(value)：功能价值系数)。

提高价值的五种主要途径为：

1)成本不变，功能提高(F↑/C→=V↑)；

2)功能不变，成本下降(F→/C↓=V↑)；

3)成本略有增加，功能大幅度提高(F↑大/C↑小=V↑)；

4)功能略有下降，成本大幅度下降(F↓小/C↓大=V↑)；

5)成本降低，功能提高(F↑/C↓=V↑大)。

2 房地产开发项目价值工程应用的特点

价值工程应用首先要选定研究对象，若以房地产权过程全成本控制为研究对象，那么这时的价值工程分析就与产品生产的价值工程分析有很大差别。

首先，房地产开发的成本费项种类众多，实现功能也各不相同，放在并列的位置统一分析标准很难确定。

其次，房地产项目的产品具有单次性的特点，即每一个项目都是唯一的，不会大批量进行复制生产。

这与生产型产品的价值分析不同，生产型产品的费项少而单一费项在产品大批量生产过程中重复出现的次数多，房地产项目的费项非常多，但许多费项只出现一次或较少次数。这样，给房地产成本控制带来了较大难度。

一般情况下，房地产项目在施工阶段的成本费用对整个项目的成本具有20%左右的影响力，而在房地产项目设计阶段的成本费用对整个项目的成本却具有高达75%左右的影响。虽然在设计阶段的成本控制如此重要，但在施工图基本完成后进行成本核算并优化的这个过程在整个房地产开发计划中几乎是隐形的，很少有企业愿意花大量的时间在这项工作上，所以如何高效地进行设计阶段的成本控制工作至关重要，也是本文讨论的重点。

3 传统成本管理可能产生的问题

在大多数房地产企业中，成本控制由成本部负责，设计由设计部负责，产品的市场定位由市场部来负责。在传统的成本控制思路中，成本部要求某项费项最终的发生金额控制在要求的额度内，设计部要求设计出来的产品在满足各种规范的要求的基础上满足市场定位的要求，这样一来可能带来以下情况：

在A项分项工程中，原始设计F为f，C为c，V1=F/C=f/c，但此时成本部认为费用超支需要调整设计，设计调整后，F下调为80%f，费用下调为90%c，成本核算后符合要求，但值得注意的是，此时的价值V2=F/C=80%f/90%c=8/9V1，价值(V)下降。

4 对用价值工程理念进行项目成本管理分工进行探讨

正如上面举例中所述，在传统的成本控制中，往往是以功能(F)满足要求以及成本(C)满足要求两个指标分别来考核，在实际工程中容易出现上述例子中的情况。经过对房地产项目开发成本费项的研究，作者认为可以用价值管理的思想来更新传统意义上成本管理的思路，将这些费项进行分类，分别用价值工程的方法进行分析，最终是以价值、功能、成本三个指标综合进行考核控制，以达到控制成本的目的。

基于我们之前分析的房地产开发项目价值工程应用的特点，不能将这些项目简单的套用生产型产品的价值工程分析方法，本文按房地产开发项目各项费用的特点，将可能发生的各种费项进行分类，根据每一类费用的特点进行价值工程分析。

价值工程基本原理V=F/C，根据房地产开发的费用的特点，可以大体把这个公式分为四种情况：

1)V，F，C均不可调；

2)F不可调或等同于不可调；

3)C不可调；

4)均可调。

针对以上四种情况分别进行分析：

1)V，F，C均不可调的项目多数为按建筑面积或占地面积进行缴费的项目，执行标准较为明确，可以按常规做法监控执行；

2)F不可调或等同于不可调的项目有结构工程、防水工程、水

电工程等等建筑中起到基本功能的这些分项工程，这些功能在建筑设计或施工规范中都有着较为明确的要求，在项目前期定位一定的情况下没有多大功能(F)浮动空间，要提升这些项的价值(V)，可以直接交由成本部主责进行成本控制；

3)C不可调的情况多为划定费用标准进行设计的情况，比如外墙装修费用标准，室内精装修费用标准，家居智能化费用标准等等，这种则可交由设计部主控设计，在同等的费用条件下将功能(F)最大化以提升价值(V);

4)均可调的情况，由于大多数房地产企业对于成本费项的一级科目(即最大类的划分)的费项控制基本确定，此类情况只发生在某一类科目的成本分配上，比如说园林工程标准800元/m2，其中包含园区道路、植物、水景、雕塑等等分项，这时就可以采用产品价值工程分析的方法进行分析，同样，也可进行精装修成品房的室内精装修工程的价值工程分析，而且由于同一户型有多套产品，对它的价值工程分析就有更大的效果。

[1] 孙继德.建设项目价值工程[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.

[2] 杨建昊，金立顺.广义价值工程[M].北京：国防工业出版社，2009.

[3] [美]罗伯特，B.斯图尔特，邱菀华.价值工程方法基础[M].北京：机械工业出版社,2007.

Inquiry on the application of value engineering in real estate development management

Wang Fang1Wei Qingxian2，3

(1.TianjinLiangbinInvestmentCo.,Ltd,Tianjin300171,China; 2.TianjinUniversity,Tianjin300000,China; 3.TianjinTiandaBeiyangScienceandTechnologyDevelopmentCo.,Ltd,Tianjin300000,China;)

The paper briefly illustrates the definition and principles of value engineering, analyzes value engineering application characteristics in real estate development project, and puts forward the concept of replacing traditional cost control with value control in light of traditional cost management problems, with a view to improve enterprise cost control effect.

value engineering, cost control, real estate enterprise, benefits

2015-02-03

王 芳(1982- )，女，工程师； 韦庆贤(1986- )，男，在读MBA

1009-6825(2015)13-0219-02

F293.3

A