新建物业项目承接查验的风险剖析及防控

何景梅　王海燕　马云俊

摘 要：物业服务和管理的风险来自物业实践中的各个环节，风险分析和防控对物业工作的顺利开展有着重要意义。物业承接查验是实施物业管理的关键环节，它关系到物业服务企业自身的利益和品牌的树立。在承接查验实践中，一些物业服务企业往往重视不够，造成后续的物业实践中纠纷不断，给物业工作带来严重的不利影响。正确认识新建物业项目承接查验的风险，并加以有效防控，是物业服务企业实现可持续发展的前提。

关键词：承接查验；风险；防控；物业项目

中图分类号：TU711 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）09-0025-02

新建物业项目承接查验是物业服务企业在正式接管项目之前，与项目建设单位按照国家规定和前期物业服务合同的约定，联合组成查验小组，共同对物业共用部位、共用设施设备等进行检查和验收的活动。项目承接查验活动是否组织有力、准备充分、查验全面、措施得力，关系到物业企业是否能顺利开展物业服务工作。在项目承接查验过程中，任何一个环节出现疏漏，均可能引起物业企业与开发建设单位、业主之间的纠纷，给企业带来无法估量的损失，其风险不可低估。

一、新建物业项目承接查验风险剖析

正确认识承接查验中的风险，对物业服务工作的顺利开展具有重要意义。承接查验风险主要源于以下几方面：

（一）承接查验条件不到位

根据国家住房和城乡建设部颁发的《物业承接查验办法》相关规定，承接查验的物业必须具备工程竣工验收合格、公共设施设备、配套设施按规划设计要求建成，取得使用合格证书、技术资料完整齐全及法律法规规定的其他条件等七项。这是硬性规定，不能讨价还价。但在实践中，一些物业企业片面追求扩大规模，获得项目管理权，或面对较强势的项目建设单位，对不符合查验条件的项目草草进行查验，即使发现问题也不敢理直气壮地主张权利，更有甚者直接接管未经查验项目，导致后续服务中出现种种被动局面。对一些质量问题和缺陷，如果承接查验不认真，不能及时发现，在业主入住后才逐渐暴露出来，产生的质量责任、施工安装责任、管理维护责任不清，致使业主和物业企业间的纠纷增多，各自权益均得不到有效保护，给业主造成损害，物业企业也需承担赔偿责任。

（二）承接查验资料不到位

《物业承接查验办法》中明确规定：现场查验20日前，建设单位应当向物业企业移交竣工图等验收资料、设施设备的技术资料、市政公用设施设备准许使用文件、物业质量保修和使用说明文件等。但由于责任心不强等原因，建设单位往往向物业企业移交的资料不全，也未按规定列出未移交资料明细和补交时间。有的物业企业虽然承接了建设单位移交的资料，但未安排专人进行清点核查，更未按照即将进行的承接查验工作要求，列出重点设施设备出厂、安装、试验和运行的合格文件，导致现场查验准备不充分，造成查验流于形式或干脆忽略查验环节，给后续的设施设备管理和安全使用带来较大隐患。

（三）承接查验组织和参与人不到位

承接查验是细致而繁杂的工作，作为项目承接方需要精心严密组织，制订承接查验的方案、程序和内容，组建承接查验小组。但是，在物业承接查验实践中，有些物业服务企业忽视接管方案制订，迷信建设单位提供的竣工验收报告，认为既然项目都经过了验收，承接查验的组织和人员配备差不多就行。其实，竣工验收和承接查验有着截然不同的内涵。承接方在承接查验中没有主动与项目建设单位及时沟通、协调，共同制订物业承接查验方案；没有抽调过硬的项目查验负责人、工程技术等关键人员组成承接查验小组；没有邀请建设、施工、监理、设备厂家以及业主代表和房地产行政主管部门共同参与查验。承接查验组织和验收人员不到位，形成了承接查验的硬伤，承接查验的效果和面临的风险可想而知。

（四）查验发现的问题解决不到位

现场查验是承接查验工作的中心环节，在查验过程中会发现一些问题。这些问题有的可以立即解决，对于不能立即解决的问题，需由物业企业和建设单位协商解决方案，并书面确认限时解决。但在实际操作过程中，有些物业企业为了尽快完成查验，往往只注重实际问题解决，而忽视书面文件的签字确认，导致后续纠纷不断。大量事实证明，物业项目开发建设过程中的遗留问题对物业服务和管理影响巨大，物业服务中的很多纠纷都是因为开发遗留问题得不到及时解决而引起的。查验发现的问题不能及时解决，或没有形成相关文字资料，这将给后续的管理和服务带来不利影响。

（五）管理配套、产权界定不到位

承接查验工作开始时，一些项目的相关设施没有按照要求最终完成，如岗亭、围栏设施、停车位等，以及小区的公共设施设备、停车位、会所等产权不明晰，建设单位未提供产权界定证明，这些问题将影响后续的物业工作。但很多物业企业为了加快查验接收进度，对此类问题重视不够，对存在的问题没有提出明确的主张，这给后续物业工作的开展带来了极大的隐患，业主的投诉纠纷也会因此而增多。

此外新建物业项目承接查验中还存在查验现场安全措施不力、查验方法不当等风险。

二、新建物业项目承接查验风险防控

做好物业承接查验的风险防控，可为物业工作的顺利开展提供保障。

（一）依据相关法律法规，维护各方合法权益

实施物业承接查验主要依据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、前期物业服务合同等法律性文件，物业企业要充分认识到查验工作是有章可循的，在实际操作过程中，要坚持原则，据理力争。在确定查验方案、移交图纸资料、查验实施、签订协议和最后办理物业交接手续过程中，物业企业既要从日后物业维修养护管理的角度进行验收，也要站在业主的立场上，对承接查验各个环节严格把关，严格验收，对不符合验收条件或验收资料不全的查验项目，要敢于主张权利，提出要求。明确各方的责任和义务，维护各方合法权益，从思想认识、查验立场的源头上堵塞各种风险因素。

（二）积极协调调动各方力量，充分考虑设备运行阶段可能面临的问题

承接查验条件具备后，物业企业应组织经验丰富的管理和工程技术人员参与项目查验。主动联系建设单位，统一思想、统一查验标准，明确查验程序及双方的责权利，就物业的承接查验进行协商，确定查验方案。与建设单位共同组成承接查验小组，由建设单位指派工程总包、设备厂家、监理单位，及邀请业主代表、社区街道、房地产行政主管部门参加查验，也可聘请第三方专业机构协助进行，注重现场查验的安全防控。通过精细的工作准备，杜绝组织不严密、管理技术人员力量不足带来的验收难题。邀请第三方参与验收，增加验收结果的权威性和公信力。还可聘请公证机构参与物业承接查验过程，对查验结果进行公证。

为保证接收后设施设备的正常运行，在现场对设施设备进行测试试运行。逐步由承接查验交接向正常运行、保养及维修转移，注意物业企业技术人员与设备安装调试单位人员的技术衔接和技术操作培训，最大限度减少和杜绝设备正常使用和维修保养中的风险。

（三）做好书面备案，并签订相关协议

在承接查验的每一个环节，除了应具备有力的组织，精干专业的人员，还应有各专业人员形成的书面记录和问题反馈制度。将查验进度、存在问题及时在查验小组中进行通报，明确下一环节的工作内容，做到小组成员人人心中有数。对查验中发现的问题，属于必须改正的，应书面报请建设施工单位返修；暂时无法返修的项目要确定维修期限；属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见，形成备忘录，明确记录在案。物业企业应当将承接查验有关的文件资料建立档案并长期妥善保管，做到有据可查，避免因权责不明、问题不清而发生纠纷。承接查验符合要求后，物业企业应与建设单位共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。协议中应对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限及双方的权利义务、违约责任等事项做出明确约定。

（四）注重配套设施的承接查验，明晰共有部分产权

俗话说：无配套，无安居；即没有完善的配套，业主入住后的生活将受到一定的影响。由于业主和物业企业接触紧密，因配套不完善造成的生活不便，业主自然会迁怒于物业企业，势必给物业服务工作的开展造成阻碍，影响物业在业主中的形象。在接管验收中，一定要足够关注与物业服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。未完善的设施和管线，一定要及时督促建设单位限时完善，保证在业主大批入住前得到解决。此外，对小区的公共设备设施、辅助场所、停车位、会所等部位的产权问题要明确界定，督促建设单位提供相关证明。

（五）拒接不符合条件或未经查验的物业项目

在物业承接查验实践中，常常不能引起物业企业足够的重视，要么没有经过承接查验就接管物业，要么承接查验流于形式，留下很多隐患和问题。事实上，拒接未经查验的物业，是物业企业自我保护的最基本、也是最有效的手段。在承接查验中，物业企业不能因为任何缘由，承接不符合交用条件或者未经查验的物业，这是物业企业接管项目的底线，必须严守。

三、结论

承接查验是物业服务企业接管物业的重要环节，做好承接查验是保证物业企业后期服务和管理工作顺利开展的基础，也是物业企业规避服务风险的重要前提。作为承接方，要未雨绸缪，仔细分析承接查验中风险所在，逐一化解，为物业服务和经营开好头。

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[责任编辑 刘娇娇]