房屋买卖合同解除后的房屋差价损害赔偿

孟江川子

内容摘要：理论与实务中均存在人民法院能否支持房屋买卖合同案件中签订合同时房屋的价值与市价之间的差额损失赔偿的争议。本文通过分析合同解除与损害赔偿的相关理论问题，认为在一方违约导致房屋买卖合同被解除时，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。

关键词：合同解除 损害赔偿 房屋差价 救济途径

一、合同解除与损害赔偿请求权的立法模式

纵观各国法律规定及理论研究，合同解除与损害赔偿请求权之间的关系不外乎两种：一是选择主义，以德国为代表，主张于债务不履行时，债权人得就解除合同或主张债务不履行之损害赔偿，择一行使，合同解除与损害赔偿互相排斥，不能并存。二是两立主义，以法国、意大利、瑞士、日本为代表，主张债权人得于合同解除的同时请求损害赔偿，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。

我国《民法通则》第115条规定：“合同变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2003年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条和第9条也规定，因出卖人的过错导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见，我国在立法层面上亦采取两立主义，确立了合同解除与损害赔偿请求权并行不悖的制度。

二、如何确定合同解除后损害赔偿的范围

虽然我国已在立法层面承认合同解除与损害赔偿并行不悖，但对于因一方违约而解除合同的情况下损害赔偿的范围该如何计算，即对于损害赔偿的内容是信赖利益损失，还是履行利益损失，则存在分歧。信赖利益又称为消极利益或消极的合同利益，主要是指合同当事人因信赖对方将全面履行合同而支付的对价或费用，如邮电费用、赶赴缔约地或查看标的物等所支出的合理费用、为运送标的物或受领对方给付所支付的合理费用。而履行利益又称为积极利益或积极的合同利益，是基于债务人的履行行为债权人直接获得的利益，如出卖人履行合同，买受人可获得的利益。对信赖利益的赔偿是为了使受害人恢复到缔约前的经济状态，对履行利益的赔偿是为了使当事人达到合同履行后所应达到的状态。合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益则是在合同得到履行后才可能产生。因此有观点认为，非违约方选择合同解除的情况下，其不应得到履行利益的赔偿，一方面合同因解除而消灭，就不再有基于合同债务不履行的损害赔偿责任;另一方面，在对方违约时，解除权人可以选择继续履行，但其选择解除合同就表明不再主张履行利益。但同时亦有观点认为，在合同解除前，合同己经依法成立，当事人一方违反合同的，就应根据法律的规定承担债务不履行的责任，这种责任客观存在，无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除情况下的“恢复原状”，是在原给付方面的归还，并没有涵盖履行利益，因而出于对解除权人的周全保护，还应当认为存在履行利益的赔偿（并不限于信赖利益的赔偿）。因此，合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿，不仅包括信赖利益，还应当包括履行利益。

三、房屋差价应当包含在合同解除后损害赔偿范围内

既然我国《合同法》没有将履行利益的损失排除在损害赔偿范围之外，在仅对信赖利益进行赔偿不足以弥补受害方损失，造成双方当事人利益失衡的情况下，应当考虑将履行利益的损失纳入损害赔偿的范畴，即以履行合同后债权人所能获得的利益为参照，计算损害赔偿。实践中，随着房价的不断上涨，房屋买卖纠纷也不断增多，其中相当一部分表现为出卖方对原合同价不满，在要求买方加价被拒绝后，将房屋另行出售给第三人。若第三人已善意取得系争房屋，则原房屋买卖合同已无继续履行可能，买受人不得不向法院起诉要求解除合同。由于房屋升值部分的利益附着于房屋而存在，因此买受人无法享有房屋升值的利益，而违约方反而因为自己的过错得到“额外收益”，这就违背了民法最基本的公平、正义原则。正如格雷大法官所述“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益”。因此，在一方违约导致房屋买卖合同被解除时，另一方当事人提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。

四、如何确定房屋差价

对于房屋差价损失的赔偿问题，如果双方有明确约定或通过协商达成一致，应依照双方约定;如果双方无约定或不能协商达成一致，人民法院可以综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。例如，上海市高级人民法院2006年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就规定，在合同不能履行的情况下，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一是双方协商确定的，从其约定;二是双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型，其次是相邻幢同楼层及房型，再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。此外，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

五、需要注意的问题

虽然上文着重阐述了合同解除后赔偿房屋差价的合理性，但个案中是否可以获得赔偿还应注意以下两种情形。一是，只有在合同法定解除的情况下守约方才可以请求房屋差价损失，在约定解除的情况下应依据双方合同约定处理。二是，合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行致使合同目的不能实现，因其他原因解除合同的，当事人可以另行寻求救济途径。

六、案例分析

2008年7月21日，潘某（乙方）与上海某地产公司（甲方，下称地产公司）签订《上海市商品房预售合同》（下称预售合同）一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积127.17平方米，总价款暂定为人民币2，168，192元。补充条款第4条约定：甲方交付房屋需取得《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2009年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方支付房款总价的5%的违约赔偿金。上述合同签订后，潘某付清全部房款。但地产公司未能依约于2009年6月30日之前取得大产证。

2009年8月3日，潘某以地产公司为被告向一审法院提起诉讼，请求判令解除合同，地产公司归还房款并承担违约责任。一审法院认定潘某单方解除合同理由不能成立，判决驳回其诉讼请求，潘某不服提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。后潘某向二审法院提出申诉。二审法院将本案发回一审法院重审。发回重审期间，潘某增加诉讼请求，要求地产公司赔偿因房价上涨而给其造成的损失。

结合上文关于合同解除与损害赔偿的分析，笔者认为潘某请求房屋差价损失的诉讼请求依据不足。理由如下：首先，潘某和地产公司已约定，若地产公司不能按约取得大产证，潘某有权单方面解除本合同，并要求地产公司支付房款总价5%的违约赔偿金，既然双方已明确约定合同解除的后果，就应当依照合同约定处理。其次，虽然地产公司迟延办理大产证，但其违约行为并未导致潘某的合同目的无法实现，潘某在合同可以继续履行的情况下选择终止合同权利义务，并不能请求赔偿房屋差价损失。最后，本案在发回重审期间房价的上涨已经很明显，此时，潘某可以选择撤诉，原合同继续履行，如此便可以得到房价上涨而附着于房屋上的利益。根据《民事诉讼法》相关规定，案件被发回重审说明以前的诉讼过程被合理推翻，处于一审宣判前的阶段，原审当事人的地位恢复，只要撤诉申请出自原审原告自愿，又在法律许可的范围内，法院通常会允许撤诉。而潘某执意选择解除合同，就应当承担因此带来的不利后果。