中关村后山产业园与现代办公

龚正强

“中关村山后产业园与现代办公”其实就是“地点+模式”。对于任何准备创业的企业而言，选址是其战略性的第一步；对于任何准备创新的企业而言，新的办公模式是其创新行为最直接的表现形式。

“中关村山后产业园与现代办公”用现在流行的表达方式就是“地点+模式”。对于任何准备创业的企业而言，选址是其战略性的第一步；对于任何准备创新的企业而言，新的办公模式是其创新行为最直接的表现形式。尽管首都大量低端的产业相继退出城市，但能够为创业者提供的办公、研发、会议、展示的空间依旧紧张而稀缺。一是由于多点支撑的城市功能布局，改变了原来行业间的空间关系；二是这些多点地区所形成的特色产业板块提高并形成了新的创业门槛和条件。

首先，从地理空间上，我们能够看到北京四大功能区的差别。由东城（包括现属东城的崇文）、西城（包括现属西城的宣武），构成了“首都功能核心区”；由朝阳、海淀、丰台、石景山，构成了“首都功能拓展区”；由顺义、通州、大兴、昌平、房山、亦庄开发区，构成了首都发展新区；由延庆、怀柔、密云、平谷、门头沟，构成了首都生态涵养区。首都城市的规划由中心向外延展的功能空间可以概括为“政治-产业-宜居-生态”的新兴城市布局。依照我个人的理解就是将来我从家里出门“向左去上班，向右去休闲”。

其次，我们在这里所谈论的创业创新不是一般意义上的创业创新，而是服务于首都经济特色的创业创新，即以服务经济为特色，总部经济为特征，知识经济为核心，绿色经济为目标，具有中关村精神的智慧创业和科学创新。

这就是我们今天谈论“山后产业园与现代办公”的背景和条件。

因此，“山后产业园”的发展离不开践行首都特色经济的使命和责任。相信在政府的大力推动下和社会各界以及企业的共同努力下，一定会实现把中关村建设成为全国科技金融创新中心的目标。

在谈将来之前，我们有必要先关注一下海淀区目前的商务写字环境。首先，根据我们网调的600个写字楼项目中登记竣工日期的为340个。2000年为写字楼项目入市高峰期。之后就逐年递减。这说明商务地产并不是一个受到市场关注的产品。

其次，根据我们网调的600个写字楼项目中公布销售价格的为320个。统计后的平均销售价格为33000元/㎡。这说明我们的企业客户是会精打细算的。

再次，根据我们网调的600个写字楼项目中公布租金价格的为494个。平均的租金价格为4.92元/㎡天。相比朝阳区、东城区、西城区，还有诸如798艺术园区是很低的。

还有的就是物业费。此次海淀区网调600个写字楼项目中公布物业费价格的为318个。其中大部分的物业费很低。这说明，我们的物业硬件和服务远远落后于我们所倡导的理念。

存在即为合理。我们不妨总结一下现在的新常态：

一是创业型虚拟办公和创新型产业园将长期互补共存；原来越多的个体创业会选择虚拟办公，越来越多的小微企业会选择企业小独栋办公，越来越多的大企业则集中于各类产业园区。

二是产学研用的体系将在规划和建筑形态上得以体现；学习、研究的机构将和海淀西山优美、沉静的环境相结合描绘特有的人文景观，产用的企业则将依托发达的公共交通体系发挥最大的限度的对外辐射和联系。

三是低碳环保成为社会意识的主流，越来越多的企业追求更生态环保的办公环境。网络化办公、低碳化出行将成为海淀最为主要的城区特征。

四是随着产业园集群的形成，大企业和小企业的联盟更为紧密，他们也将日趋形成闭合循环的产业链，从而使地区经济更具有市场的竞争能力和生产要素的吸附能力。

由此，我们不难发现“山后产业园”与山前的上地地区、中关村地区同属海淀区，与身俱来就具有产业结构明确；就业人口素质高；环境上风上水；教育、文化、会展、培训消费需求旺盛的特点。这些特点是一个企业创新的基本保障。同时，也是对于创业者生活，智能化、精细化和低炭绿色的保障。我们五矿观山就是践行这样一个理念的项目。凤凰岭下、紧邻16号地铁北安河站。800至1800平方米的企业独栋。

从发展趋势的眼光看，在“把中关村建设成为全国科技金融创新中心”的目标引领下，山后产业园的创业对象也就变得更为具体而明确，创新的氛围也就更为突出和重要，求同存异的问题是每一个参与者的时代命题。

从创新的条件上看，山后地区的基础竞争力就是创业者或者就业人口中大学生数量居多；他们文化素质高，而且创业和职业的年龄较低，具有敏锐的观察和敏捷的思维。山后的地区所提供的办公环境也更为生态环保和科学合理。有山有水有湿地，地铁建设，京藏、京新高速贯穿，五环、六环平行环绕。商住休闲一应俱全。这是山后地区的独有的环境竞争力。最核心的竞争力还是要得益于海淀区高等院校、研究院所集中；地理位置上南联金融街，北接城市发展新区；大企业集中，为科技、金融的度高高度结合提供了必要条件。

由此可见，山后产业园之间，项目之间，企业之间，政企之间、银企之间、校企之间有着协作和共赢的关系。新型的办公组织形式也将活跃于山后地区，如虚拟办公、战略联盟、产业集群、社会化网络等。

最后，总结一下我对山后产业园与现代办公的趋势判断：

一是中关村北扩将大幅提高企业对商务办公硬件设施和软环境的要求；

二是能否提供更好的会展、会务服务和城市体育（徒步、登山）等人文交流需求将成为企业的普遍选址要求；

三是房地产的平台作用得以强化，地区性租售价格将趋于稳定，地产开发销售和企业投资使用更为默契和融合；

四是虚拟办公、跨地区产业联盟等新型办公理念将大幅提高办公空间使用效率，从而进一步提升周边商业环境、休闲品味和居住品质；

五是“政策、金融、信息、人才”等知识型服务将成为区别于地区商业写字楼项目的重要服务特色；

六是海淀区商务客户现存量大，尚未得到有效释放，校企联合的创业创新模式将为地区主流。