谈物业服务公司前期介入的规划设计

王宇辉

摘要：前期介入是物业管理工作的重要环节，同样也是物业服务公司需要履行的责任。物业服务公司的前期介入工作的展开，其目的在于降低物业管理当中存在的风险，为物业管理工作打下良好的基础。本文围绕物业管理工作，对物业服务公司前期介入进行分析，了解其对于物业管理的重要作用，通过科学、合理的进行规划设计，为业主提供更加优質的服务。

关键词：物业服务；前期介入；规划设计

前言：在房地产开发的过程中，物业建设与物业管理的联系程度不够，对未来的物业服务工作较为忽视，前期介入工作落实不到位，因而给物业管理工作带来极大的困扰。针对物业管理工作当中存在的问题，采取有效的前期介入办法是有效的途径，物业服务公司需要做好与物业管理相适应的规划设计工作，以有效的将前期介入工作落实到位，该项工作对提升物业管理水平有着重要的作用。

一. 物业服务公司前期介入工作开展的必要性

（一）为物业管理工作奠定基础

物业管理当中，需要充分考虑业主的需求，从物业管理和使用功能等多个方面考虑，做好前期介入工作，对物业的规划、设计、施工、验收等一系列工作有着指导性的作用，同时对物业开发进行严格把关，以保证施工质量。而当前物业管理工作存在的主要问题是管理滞后于建设。在房地产开发建设的过程中，前期介入工作落实不到位，物业建设当中的问题不能很好的得以解决，在物业交付使用之后，这些难以解决的问题又遗留给了物业服务公司，给物业管理工作带来很大的困扰。前期介入工作是加强物业建设与管理衔接的有效途径，降低物业管理当中可能存在的风险，以有效保障业主的合法权益，最大程度的满足业主的需求，为物业投入使用后的管理工作打下坚实的基础[1]。

（二） 科学、合理的规划设计

在房地产开发的过程中，物业的规划设计是非常重要的环节，影响着物业功能和使用。而往往设计者在设计当中对物业管理工作考虑不足，在物业的功能和使用上会出现一定的缺陷。最为常见的问题就是车位拥挤以及住房水、电、通风以及空调等配套设施设计安排不合理，很难得到业主的满意，给物业管理工作带来了困扰。针对这一现状，物业服务公司需要做好物业前期介入工作，从业主和物业管理者双方面进行考虑，科学、合理对物业进行规划设计，并落实到细节当中，以有效弥补物业管理当中存在的不足。对水电线路、排水管道以及多种功能设施进行合理的设计安排，让业主获得良好的使用体验。通过物业服务公司前期介入工作的开展，实现物业科学、合理的规划设计[2]。

二. 物业服务公司前期介入的规划设计

（一） 前期介入规划设计的要点

在物业服务公司前期介入工作开展的过程中，需要根据介入时机的选择而进行合理的规划和设计。一般来说，根据项目设计、施工以及物业管理准备等工作内容分为早期、中期以及后期三个阶段。项目设计为早期阶段，根据业主的实际需要对功能、布局进行合理的规划设计，从图纸入手，落实好早起介入工作。而中期介入则是着力于房地产施工建设，对于其中存在的缺陷予以改进和完善。后期介入则是物业交付使用之前的物业管理准备工作，加强物业验收，保证其质量安全，对其中存在的问题及时予以修改。通过早期、中期以及后期三个阶段的层层介入，为物业管理工作的开展打下良好的基础。

（二） 设计

物业服务公司前期介入的规划设计，项目设计阶段是初始阶段，是最为关键的环节。在房地产项目的开发设计阶段，物业服务公司在这一阶段进行介入时，能够实现对规划设计的优化，针对于图纸当中存在的不足和缺陷，及时的予以指正和修改，根据业主使用以及物业管理的实际需要，做到以人为本，解决物业设计当中存在的问题，在第一时间予以解决，有效减少了未来物业管理工作当中的矛盾和缺陷。及时的规避物业管理的风险，充分发挥物业服务公司前期介入的作用，为物业管理工作创造良好的条件。从物业管理的源头抓起，提升物业管理水平。在物业服务企业接管物业工作之前，前期介入工作发挥着相当重要的作用[3]。

（三）施工

通过物业服务公司的前期介入，经过科学合理的设计之后，房地产施工项目的功能定位和使用功能变得更加明确，而施工也围绕着其展开。从某种意义上来说，物业服务公司在施工阶段的介入是对建设施工过程进行监督，避免其中留下安全隐患。质量问题是房地产建设施工的核心问题，保证施工的质量安全，能够让业主更加放心，同时也给物业管理工作带来很大的便利。对于建筑装饰装修以及配套设施安装等内容也要进行合理的规划设计，对其中的缺陷予以弥补，以完善物业的功能，通过前期介入，加强项目施工监理、配套设施安装调试以及竣工验收，有效降低施工当中的安全风险，为物业交付使用打下良好的基础。

（四）物业管理准备

通过物业服务公司前期介入工作的开展，经过早期、中期介入，物业项目设计和施工阶段得以有效的完善，为物业管理准备工作创造了良好的条件。作为前期介入的后期阶段，物业管理工作对物业的资料、信息有着详尽的掌握，并建立物业的技术档案和业户档案，通过这些重要资料的分析可以了解业主的实际需要，对物业管理工作有着重要的指导作用。根据物业管理准备工作得到的资料，制定规划设计的方案，对机构设置、人员配备、费用测算等内容进行合理的安排。在物业管理准备阶段，前期介入工作得以有效开展，能够降低物业管理当中的风险，为业主把好验收关，提供良好的服务，进而提升物业服务公司的专业形象，受到业主的欢迎和认可，有利于物业管理工作的顺利开展[4]。

结论：作为物业管理工作的重要环节，物业服务公司的前期介入工作发挥着关键性的作用，更好的为业主服务。物业服务公司的前期介入工作的展开，为物业管理工作打下了良好的基础。分别介入到项目设计、施工以及物业管理准备等工作当中去，能够降低物业管理当中的风险，为业主把好验收关，提供良好的服务，对物业管理工作的顺利开展有着积极的影响。

参考文献：

[1]马小娅.物业管理的前期介入之我见[J].现代物业，2008，04：77-79.

[2]潘爱萍.分析物业管理前期介入[J].现代商业，2008，27：275-276.

[3]张艳敏.提高物业前期介入工作质量措施的研究[J].现代物业（上旬刊），2011，09：168-169.

[4]孔陆军.前期介入是物业服务的首要环节[J].现代经济信息，2015，02：104-105.