城市轨道交通建设居民住房拆迁补偿问题研究

郑春红

摘要：随着我国经济持续发展，城市化进程明显加快，城市轨道交通建设成为中国城市交通现代化发展的必经之路，因其建设涉及居民住房拆迁补偿问题，并呈现出经常化、大规模、复杂敏感的发展态势，如何在迁建中推进城市建设、带动经济发展、保障群众利益、促进社会和谐、实现互利多赢的目标，成为政府部门急待解决的问题。

关键词：城市轨道交通；拆迁补偿；实例研究

一、轨道交通建设居民住房拆迁补偿相关政策研究

城市轨道交通工程属公共基础设施建设范畴，因而，解决相关工程居民住房拆迁补偿问题，应该与其他城市建设有所区别。在制定相关政策时，既要考虑公共产品因素，兼顾城市发展、古城文化保护，又要考虑实现科学补偿、和谐拆迁、惠民安置的目标，因此，政策带有公共投入、政府补贴的性质，有三个鲜明特色。

1.实行定销商品房拆迁补偿方式

即对城市轨道交通建设中拆迁的居民实行现房补偿安置，相当于先给补偿、住进新房、再拆旧房。这样涉及拆迁的居民，可以略低于市场的价格，按被征收房屋合法建筑面积，在拆迁前购买多层、小高层、高层不同种类的定销商品房。这种方式，让使用于定销商品房建设的土地资源得以显化，储备中心收购的土地成本和政府应得的收益在土地出让后能及时收回，降低建造成本，简化交易手续，缩短征收工期，既保障城市轨道交通工程顺利建设，又实现城市规划的发展要求，既满足居民安居乐业的需要、稳定社会秩序，又促进经济社会事业发展。

2.保障基本居住需求拆迁补偿方式

即对城市轨道交通建设中拆迁的居民，按照保障基本居住需求进行补偿安置。也就是说，当居民房屋拆迁现价达不到市政府规定的最低住房面积定销商品房总价时，差额部分由政府买单。该种方式，间接地对被征收户实行额外的补偿，特别是对原住房面积小、经济困难的居民，提供最低居住面积的住房补偿安置保障，改善了民生福祉，缩小收入差距，促进社会共同富裕。

3.转公为私型的拆迁补偿方式

因私房落实政策而产生的、特有的房屋拆迁补偿安置方式。在城市轨道交通建设中，凡居民房屋拆迁涉及到因国家对私有出租房屋社会主义改造有关政策而形成的有租赁关系的（不包括原租户性质）房屋，建筑面积部分实行180%货币补偿，其中，100%货币补偿被征收房屋所有权人，被征收人不再享受房屋安置政策，80%补偿房屋承租人。

二、存在的主要问题

1.房屋拆迁补偿政策区域不平衡、差异大、不完善

在实际工作中，各地根据经济社会发展水平，针对不同区域、项目性质、建设程序等，制定出各自农村房屋拆迁安置补偿政策，或参照城市房屋拆迁相关规定进行拆迁。由于各地规定的补偿面积、补偿标准、市场价格、奖励措施不同，执行起来各行其是，这样就出现“安置政策不尽相同、补偿标准高低不一、拆迁群众互相攀比”的现象。调查中，有52%的被訪者认为相关政策需进一步完善。

2.补偿标准低，补偿方式单一，补偿力度不够

补偿标准和补偿方式的确定是城市轨道交通建设居民房屋拆迁补偿工作的重中之重。补偿费包括被征收房屋市场评估价、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及其他有关补助和奖励等。从理论上讲，补偿定价总体比较合理。但由于各地发展境况不同，房地产市场行情的波动、物价上涨因素，加之居民原有居住房情、房型、收入条件不一样、安置区域环境的改变、小区功能配套不同等，导致居民对拆迁补偿的心理预期发生变化，拆迁补偿的实际所得大多数小于期望值。调查中，有45.3%的被访者认为补偿标准低、方式单一、力度不够。

3.居民房屋拆迁补偿评估体系制度不完善、管理不规范

评估价格是确定补偿金额的重要依据，不规范的评估行为直接导致评估结果有失公允。目前，我国房地产评估机构基本上是由政府职能部门的二级机构发展而来，形式上虽然脱了钩，但实际并未脱离，在人财物方面仍有着千丝万缕的联系。在城市轨道交通建设居民住房拆迁补偿工作中，当众多评估机构为获取拆迁人委托激烈竞争时，由于自身利益驱动，希望与之建立长期合作关系，评估机构就会迎合拆迁人要求，难以保证100%中立性和公正性。调查中有25%的被访者认为，评估机构的评估存在不公允现象。

三、对策措施建议

1.加强法律法规建设，促进区域补偿相对公平

国家新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，充分彰显维护公共利益、保障被征收人的合法权益的鲜明特色，但如何运用新法规解决轨道交通建设居民住房拆迁补偿问题，建议各地政府在制定有关政策时，既要考虑当地经济技术发展水平，又要量力而行、兼顾公平、缩小区域差异；既要考虑公共设施建设拆迁补偿政策与其他城市建设的区别，又要科学可行，逐步实现新旧法规的接轨，同时，还要尽快弥补集体土地房屋拆迁补偿问题的立法缺口，着力解决同一地区相邻区域拆迁补偿政策差别大、补偿不一致、程序不规范等问题，实现地区相对平衡，缩小区域矛盾差异，完善拆迁补偿机制。

2.确定公平合理的补偿范围和标准，建立多样化的补偿方式

合理确定房屋征收补偿范围及补偿标准是补偿公正性的前提基础，建立多样化的补偿方式不仅可以保障安置居民的利益，还可以使拆迁居民享受到城市发展带来的好处。相比之下，我国补偿范围较为狭窄，补偿标准对间接损失考虑较少，有必要扩大补偿范围、提高标准、增加方式。

3.建立健全拆迁补偿评估体系，规范评估行为

房地产价格评估机构的规范评估是实现公正补偿的重要环节。在各地尚未建立公开、公平、公正评估体系情况下，为更好的规范评估行为，笔者认为，地方政府要加强行业管理，制定行业规则，设立评估委员会，建立程序化的工作流程，开展业务培训，规范内部管理、约束行业行为，增强自律意识，不断提高评估工作的透明度、参与度、公信度。

4.加大宣传力度，拓宽宣传渠道，营造和谐氛围

要利用一切宣传工具，拓宽宣传渠道，通过发放拆迁补偿政策汇编手册、相关部门领导实地走访考察、借助广播、电视、报纸、网络等媒体宣传，让拆迁补偿的政策家喻户晓，还可以对先进事迹典型充分挖掘报道，对无理取闹的反面事例坚决予以曝光。总之，要将宣传贯穿于城市轨道交通居民住房拆迁安置工作始终，切实以人民群众的根本利益为出发点、落脚点，以正确的舆论引导居民、疏导教育、消除顾虑，争取广大群众的理解、支持和配合，营造和谐拆迁的社会氛围。

参考文献：

[1]钟少瑜.浅谈现阶段城市房屋拆迁与补偿问题[J].福建建设科技，2010（5）：82-84

[2]王清.国外城市房屋拆迁的经验及对我国的启示[J].河北师范大学学报，2010（4）：55-58