商业综合体触媒效应及其对城市商业布局的影响

沈 恺

(广东博意建筑设计院有限公司,广东 佛山 528300)



商业综合体触媒效应及其对城市商业布局的影响

沈 恺

(广东博意建筑设计院有限公司,广东 佛山 528300)

通过了解商业综合体的概念及特点，研究了深圳八大商圈的分布情况，并针对深圳商业热点的聚集特征，总结了商业综合体的触媒效应对整个城市商业布局的影响规律，指出未来商业综合体的开发应坚持适量、适度、适时、适地的原则。

商业综合体，触媒效应，商业布局，商圈

1 商业综合体的概念界定、特征与分类

1.1 商业综合体的概念界定及特征

随着社会经济的发展，城市综合体已经逐渐普及，并日益成为最具规模、最具吸引力和隐含着巨大商业价值的物业类型。城市综合体脱胎于20世纪中期在欧美国家出现的“混合使用中心”，简称为“HOPSCA”。其基本特征在于多种功能的混合，同时具有较大的规模，聚合了城市公共交通、城市公共空间和多种公共活动，具有很强的城市属性。本文中商业综合体特指以MALL为核心的城市综合体。

商业综合体的外部特征体现在建筑与环境整体统一性，占据城市核心位置，具有高可达性，以商业为主导，功能有机复合。内部特征体现在大空间尺度，通道树型交通体系(将内部交通和公共空间贯穿起来)，高科技集成设施。

1.2 商业综合体的分类

商业综合体的分类方法很多，文章按照其所在区位分类，可以分为CBD型、城市副中心型，新开发区型和交通枢纽型。

1.2.1 CBD型

这类综合体依托于城市中心区聚集强大的人气，大多由于老城区低密度的开发通过旧改产生，深圳建市较晚，所以其城市设计具有很强的指向性与合理性，城市CBD区不像其他城市通过旧改混乱的中心街区，而是起初就有较为完整的规划，这类商业综合体以华润万象城，中信广场与KKMall为代表。

1.2.2 城市副中心型

这类综合体形成于城市副中心，如南山海岸城。

1.2.3 新开发区型

在新的开发区内所形成的商业中心，龙岗最近兴起的造MALL运动的鹏达假日MALL、星河MALL等就属于这一类。

1.2.4 交通枢纽型

此类商业综合体依附于便捷的交通以及其所带来的强大人气，如依附地铁车辆段工程形成的综合体类型。

2 商业综合体的产生过程及发展方向

2.1 商业本身集聚效应

从古代的“市井”到唐长安的“东市西市”，再到宋代及以后的街巷式的店面，无一不体现了商业的集聚效应，人们需要一个特定的场所进行交换，得到生活的必需品。随着城市的发展与物质财富的积累，人们需要的生活用品门类日渐繁多，单一的店面已经远不能满足需求，城市急需一种能够提供众多门类的商业设施，于是商贸城，百货商厦应运而生；随着人们生活的日益丰富，一站式消费理念被人们所青睐，人们需要的不仅仅是购物，而是集购物、娱乐、康体等一系列体验式生活，于是商业综合体应运而生。

2.2 商业地产的促进作用

随着城市经济一体化发展，现代商业必须以商业地产为依托，成为相对独立于住宅地产的一种产业，改革开放以后，商业地产逐步进入规模化操作，统一布局，联合经营，催生并加速了传统商业进入综合体的时代。

2.3 城市用地的逐渐紧缺，加速商业综合体的发展

进入21世纪，我国的城市迎来狂飙式发展，尤其是一线城市北上广深“地王”拍卖价格的飙升，显示出城市用地紧缺的现状，而其中占比较大的商业用地也不得不走高容积率的开发模式。传统的街巷式的商业类型用地极不经济，而综合体高容积率，高开发强度这一特点缓解了城市用地不足的难题。城市用地日渐紧张，作为一个外部因素，加速了商业综合体的发展。

3 商业综合体的触媒效应及其对城市商业布局的影响

3.1 商业综合体的触媒效应

近些年，“触媒”(化学中的专有名词，相当于催化剂)一词频繁用于城市设计、环境设计等领域内，商业综合体的触媒效应是指它作用于自身或者周边环境所引起的反应或产生的后果。一般来讲，商业综合体的效应具有正负两面性。

3.1.1 正面效应

商业综合体往往成为城市某区域的中心，具有中心辐射的作用，能够促进周边地区的发展、提升城市经济活力和城市品位等。例如，深圳的南山中心商圈，由于海岸城商业综合体的运营，使得南山中心商圈渐渐变得富有活力。海岸城集成了商业、商务办公、休闲娱乐、餐饮、电影院等门类齐全的业态类型，极大地汇聚了周边的人气，使得南山中心商圈已经成为深圳市西部起步晚但发展速度最快的商圈。而深圳市传统老牌商业街——东门老街，由于没有吸收综合一站式消费理念，使得东门老街商业类型慢慢朝低端化发展。

3.1.2 负面效应

从城市商业整体分布来讲，商业综合体的建成会极大地汇聚周边的人气，提升周边区域的商业价值，甚至重组周边区域的商业分布，如果商业综合体的规划建设没有按照城市商业分布发展，将会使整个城市商业分布趋于混乱，影响城市的有机性以及整个城市商业分布的健康发展。

3.2 对城市商业布局的影响——以深圳八大商圈为例

3.2.1 深圳市商业圈的发展概况

深圳目前有八大商圈，这八大商圈按年代和影响力可以划分为三种类别，它们依次是：三大主力商圈，包含东门商圈、华强北商圈、南山商圈；三大特色商圈，包含人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈；关外新兴商圈，包含宝安商圈、龙岗商圈。

其中，东门商圈由东门老街转化而来，一向是深圳商业的旺区，由于用地等限制，东门商圈近几年在业态上没什么变化，由于缺少大型商业门类的入驻，东门老街正在慢慢淡去往日的辉煌。华强北商圈属于新兴主流型商圈，以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街，华强北商业街正在深圳市最核心的商圈。南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈。人民南商圈则是属于时尚潮流式商圈，作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，逐渐向文化中心和商务中心发展。深南中商圈地处深圳核心区蔡屋围地区，有雄厚的消费基础，随着中信广场的运营，深南中商圈渐渐有了闻名遐迩的“亚洲时尚之都”的美誉，而中信广场渐渐没落，深南中商圈却依然极具人气。华侨城商圈则是属于旅游休闲式商业类型。宝安商圈的兴起，协同南山商圈的繁荣，标志着深圳市商业逐步西迁的势头，低廉的价格以及良好的发展前景，宝安商圈正在致力于打造关外的华强北。龙岗商圈指龙岗中心城区域。

3.2.2 深圳市主要的商业综合体与商圈的叠合关系

根据深圳市商业网点位置统计，并用GIS分析其热点分布图，分析看出，在关内，商业综合体与城市商业热点分布图几乎完美叠合，除了华侨城商圈的益田假日广场没有商业热点与之对应，其他重要商业综合体均处在商业热点上。而关外情况比较复杂，龙华布吉附近有商业热点存在，却没有商业综合体；龙岗新区有商业综合体存在，但是没形成商业热点。

3.3 商业综合体与城市商业分布的关系推演

综合体作为商业经营模式的高度聚集类型，其本身具有强大的辐射作用，因此，对周边的商业布局具有很强的影响力，这些影响力主要包括以下几点。

3.3.1 作为商业升级的领头作用

随着体验式消费观念深入人心以及来自电商的迅猛发展，传统街巷店面式商业经营模式正在遭受前所未有的挑战，因此商业经营模式也需要转型，商业综合体由于形成晚，理念新，更能适应现代人们对购物环境以及购物方式的要求，随着商业综合体经营模式的成功，传统商业也可以模仿其经营模式或者作出补充。如南山海岸城，其成功运营对周边商业升级发展起到强有力的促进作用；而东门老街商业区正是缺少这种新兴商业经营模式，在与其他商业圈的竞争中逐渐失去魅力。

3.3.2 作为新兴商业区的先头部队

商业综合体往往不仅是单一的商业功能，还包含诸如居住、酒店、娱乐康体等城市功能，而其超大的体量又往往是该区域的标志性建筑。商业综合体带来强大的人气，而商业区恰恰离不开人气，这种良性的触媒作用，会带来一个新兴商业区的兴起，例如龙岗新城在建的综合体。

3.3.3 改变商业分布格局的重要杠杆

根据前文介绍的商业综合体触媒作用，商业综合体带来的强大人气可以形成和促进城市商圈的发展，未来城市商业新区，必将以大量综合体形式出现，而传统商业则会依附综合体强大人气带来的商机，采取差异化竞争或者查漏补缺式的发展模式。就像航母战斗群模式一样，海上巨无霸航空母舰位于核心地位，其他战舰围绕其周围保驾护航。而这艘航母的角色，则唯有商业综合体方可承担。反观深圳市商业分布的变化，随着华强北、南山商圈和宝安商圈的崛起以及东门老街商圈的慢慢凋敝，整个深圳市商业重心正在慢慢向西偏移。这主要是广深莞经济圈的合作影响，但是执行者便是这一个个新兴商圈中的商业综合体。

4 结语

商业综合体聚集人气，带来商机，吸引其他商业，进而促进其所在商圈的繁荣，并由此影响着整个城市商业的布局。但是商业综合体负面影响也很显著：不仅会给当地生态环境造成破坏，加大周围交通的负荷，而且如果商业综合体选址不当，会引起当地用地布局，产业结构等的失衡。因此对待未来商业综合体的开发，要做到适量(建设密度要适中)、适度(单体规模要与当地经济发展状况相适应)、适时(抓住时机)、适地(商业综合体选址不得与整个城市商业布局有冲突)。

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The commercial complex catalyst effect and its influence to city commercial layout

Shen Kai

(Guangdong Boyi Architectural Design Institute Limited Company, Foshan 528300, China)

Through the understanding of the concept and characteristics of commercial complex, this paper researched the distribution situation of Shenzhen eight commercial districts, and according to the concentration characteristics of Shenzhen commercial hotspots, summarized the catalytic effect of commercial complex, discussed the influence law of city commercial layout, pointed out the development of future commercial complex should adhere to moderate, moderate, timely and accurately principle.

commercial complex, catalyst effect, commercial layout, business district

1009-6825(2016)34-0027-02

2016-09-24

沈 恺(1984- ),男,中级规划师

TU984.13

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