绿色建筑物业管理的评价体系研究

Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艳艳,张美凤,刘 峰,李 飞,邱建华,肖文芹,杨宗放XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang（浙江省建筑科学设计研究院有限公司，浙江杭州310012）



绿色建筑物业管理的评价体系研究

Study on the Evaluation System of Property Management of the Green Buildings

邢艳艳,张美凤,刘 峰,李 飞,邱建华,肖文芹,杨宗放
XING Yanyan, ZHANG Meifeng, LIU Feng, LI Fei, QIU Jianhua, XIAO Wenqin, YANG Zongfang
（浙江省建筑科学设计研究院有限公司，浙江杭州310012）

摘 要：研究基于绿色建筑评价体系的绿色建筑的物业管理，阐述了绿色建筑的物业管理的概念和内容，从绿色建筑的管理体系、技术体系和评价体系三个方面对绿色建筑的物业管理进行了研究，并建立了绿色建筑的物业管理评价体系。

关键词：绿色建筑；物业管理；评价体系

随着我国建设节约型社会的全面开展，我国进入新型城镇化建设和应对气候变化挑战的新时期，绿色建筑作为战略性新兴产业，已上升到国家战略。国务院以国办发［2013］1号文件转发了国家发展改革委、住房城乡建设部《绿色建筑行动方案》，提出了开展绿色建筑行动的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务和保障措施等。对具体的绿色节能标准、措施以及补贴政策作出详细要求，绿色建筑政策支持力度呈现加强态势，这标志着绿色建筑发展逐步由规划层面走向了实际操作层面。随着我国绿色建筑发展速度的加快，面对越来越多绿色建筑的建造完成，对传统物业管理公司提出了更多的挑战，特别是物业管理脱节等需要解决的问题。

1 绿色建筑物业管理的内涵和外延

绿色建筑的物业管理是基于绿色建筑物业的兴建和业主对于绿色消费的需求而提出的［1］，绿色建筑物业管理是指在保证物业服务质量等基本要求的前提下，从绿色建筑项目的各阶段，凭借科学的管理体系和技术体系，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。

从绿色建筑指标体系角度分析，物业管理服务活动即属于建筑的运营管理阶段范畴，也就是说绿色建筑指标体系中的各个分项指标均涉及到物业管理服务活动。因此，绿色物业管理可最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染，从每一栋建筑每一个小区做起，为业主或物业使用人提供健康、适用和高效的使用空间［2］，是落实绿色建筑不同星级设计目标的保证措施，是绿色建筑功能在运营阶段的具体体现。

2 绿色建筑物业管理的内容

绿色建筑物业管理体系要围绕绿色建筑星级设计目标开展工作，主要包括：组织管理、实施管理、目标管理、评价管理、培训管理、宣传管理六大方面。

2.1 组织管理

根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度和考核激励机制，确定负责人，配备专门的管理人员和技术人员，有组织、有计划地开展符合绿色建筑要求的节能减排工作。

2.2 实施管理

根据不同项目类型与不同寿命周期的特点，因地制宜的编制项目绿色管理方案，并对其进行全面控制。绿色管理方案应包括以下内容：

1）节能、节水、节材等资源节约与绿化的操作管理制度不能仅摆在文件柜里，必须成为指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使值班人员严格遵守规定，以有效保证工作的质量。

2）可再生能源系统和雨废水回用系统的运行维护技术要求高，维护的工作量大，无论是自行运维还是购买专业服务，都需要建立完善的管理制度，并制定设备系统的应急预案。日常运行中应做好记录。

2.3 目标管理

绿色建筑物业管理应完成绿色建筑设计的以下目标：

1）质量目标 包括年能耗量、单位面积能耗量、各系统效率等目标值。

2）经济目标 包括资源、使用成本降低的百分比、投资回报率和回收期等目标值。

3）实施资源管理激励机制 管理是运行节能的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。因此要求物业在保证建筑的使用性能要求和投诉率要低于规定值的前提下，实现物业的经济效益与建筑用能系统的耗能状况、水和办公用品等使用情况直接挂钩。

2.4 评价管理

对照绿色建筑物业管理评价标准体系，结合项目实际，对项目绿色物业管理的各项指标进行综合评价。

2.5 培训管理

定期对管理人员和技术人员进行绿色建筑物业管理教育培训，增强绿色物业管理意识和能力，此外还可邀请广大业主参与其中，共同营造低碳、绿色、和谐的环境。

2.6 宣传管理

建立绿色教育宣传制度，形成良好的绿色行为与风气。在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，形成良好的绿色行为与风气。

3 绿色建筑物业管理评价指标体系的主要内容

绿色建筑物业管理评价体系主要通过一些指标来体现，应从社会、经济、政策、环境、人员、设备、材料等方面进行分析，建立在传统物业管理服务评价的基础上，再按照体现绿色建筑物业管理的更高层次指标进行服务评价［3］。

绿色建筑物业管理评价指标分为两级，其中一级指标有5个，包括管理体系指标、节能与能源利用指标、环境营造及保护指标、安保系统智能化指标、精神文明建设指标。每个一级指标包含2～5个二级指标，二级指标均为客观评价指标。力求通过这样的研究框架以及一套完整的指标体系设计来分析和评价城市低碳的发展水平。

1）管理体系指标 该指标主要考察物业服务企业在管理制度方面的完善程度。包括组织管理、实施管理、目标管理、评价管理、培训管理和宣传管理等。

2）节水、节能与能源利用指标 该指标主要考察物业服务企业在开展物业管理工作中为节约能源而采取的措施和最终效果。它包括节能设备的各类记录和优化控制策略等。

3）环境营造及保护指标 该指标主要考察物业服务企业在开展物业管理工作过程中为环境的营造及保护所作的努力和最终效果。包括园区环境氛围营造，垃圾分类处理、回收、利用，对绿化植物按时按需进行灌溉、修剪、美化，存活率维持在较高的水平，减少噪声污染措施及实施效果，减少空气污染措施及实施效果，环境清扫、保洁情况等。

4）安保系统智能化指标 该指标主要考察物业服务企业安全保卫系统的智能化程度。包括消防系统的智能化、门卫和巡更系统的智能化、安全防范设备设施的智能化等。

5）精神文明建设指标 该指标主要考察物业服务企业在开展物业管理工作过程中为丰富精神文化生活所作的努力。包括提高居民身体素质和文化素质的文体活动和心理健康咨询等。

具体的绿色建筑物业管理评价指标体系见表1。

表1 绿色建筑物业管理评价指标体系表

4 绿色建筑物业管理的评级方法确定

绿色建筑物业管理评价指标体系由管理体系指标、节能与能源利用指标、环境营造及保护指标、安保系统智能化指标、精神文明建设指标五类指标组成。每类指标的总分为100分。绿色建筑物业管理评价按总得分确定评价等级。总得分由五类指标得分加权平均得到。

评价指标体系五类指标各自的评分项得分为Q1、Q2、Q3、Q4、Q5，评价指标体系五类指标评分项的加权得分率应按式1计算

其中权重Q1～Q5为各类指标的得分，权重系数W1～W5按表2取值。

表2 绿色建筑物业管理分项指标权重

绿色建筑物业管理的评价分为一星级、二星级、三星级三个等级，等级说明见表3。

表3 评价等级及说明

5 绿色建筑物业管理建议

推动绿色建筑的绿色物业管理的实施，不是仅靠着物业服务企业一方的力量就可以实现的，而是要多方参与，通力合作，共同推动。

1）政府层面 由于绿色建筑在我国刚刚兴起，

对于绿色建筑物业管理制度的制定较少，绿色建筑物业管理行业的法律法规尚不健全，需要进一步完善政策、法规，加强绿色建筑物业管理法制建设；制定统一的绿色建筑物业管理标准，使得物业管理企业有可依据的标准，能够进一步规范绿色建筑物业管理企业的各项管理和服务，并提升物业管理企业整体服务意识和服务水平。

2）物业管理公司层面 将环境保护、节约资源、以人为本、可持续发展等思想融入到物业服务企业的管理理念中去，形成有利于绿色建筑物业管理更好发展的管理理念；制定体现环境保护、可持续的思想、优化资源配置、提高效率的物业管理制度；应针对绿色建筑的特殊性，采用高新技术，实现智能化管理，用科学的方法提供物业管理服务。

参考文献

［1］韩国波.物业管理的升级版：绿色物业管理［J］.中国房地信息，2005（4）：18-19.

［2］饶春平.物业管理工作中如何体现绿色建筑思想［J］.现代物业，2006（10）：46.

［3］盛筠，丁猛，宁艳杰.绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示［J］.现代物业，2011，10（1）：62-63.

3）业主层面：增强环保节能意识；充分发挥业主委员会的监督作用，对物业服务企业和业主公约的实施进行监督。

中图分类号：TU201

文献标志码：A

文章编号：1008-3707（2016）02-0055-03

收稿日期：2015-07-06

基金项目：浙江省重大科技专项“夏热冬冷地区绿色低碳建筑关键和共性技术研发及示范”（2012C01030-2）

作者简介：邢艳艳（1983—），女，内蒙古通辽人，工程师，从事建筑节能咨询服务工作。