浅析房地产项目面临的风险

石东磊

摘 要：房地产行业是个高投入、高产出的行业，具有巨大的风险，本文从不同的角度分析了房地产行业面临的主要风险，为房地产开发企业在风险分析上具有借鉴意义。

关键词：风险 利率 供求风险

房地产行业面临风险体现出不同的形式，在房地产项目活动中，按照风险的具体表现来进行分类，风险的种类主要有：

一、按照风险的来源分类

房地产项目风险可以分为宏观风险、市场风险、自然风险、公司风险四类。

1.宏观风险。宏观风险主要是国家的政治、军事、社会和经济等方面发生重大的变化，将会对房地产产生重大的风险，对于我们国家来说，政治、军事和社会都比较稳定，但是经济方面的不确定性因素增大，主要是经济增长和税收方面的风险，最近几年，我国经济发展速度放缓，由于很多人对房子进行炒作，对房地产加大征税力度的呼声越来越大，这都是房地产项目的宏观风险。

2.市场风险。随着房地产的发展和巨大的利润，很多公司都进行房地产开发，由于对市场过于乐观，市场上出现了供大于求的局面。而且随着人们生活水平的提高，大家对户型和物业等方面的需求发生了很大的变化，如果开发商不按照市场需求进行开发，导致开发出的房子卖不出去的风险。

3.自然风险。然风险一个是指外部自然条件的变化，危害较大的有台风、地震和较大的风雨等，他将会给房地产项目带来不必要的风险，第二个自然风险是指地质条件的风险，由于前期了解不够，巨额资产拍下的地可能不能按照预先设计的图纸建设楼房，这必将会给公司带来巨大的经济损失。

4.公司风险。我们现阶段的房地产公司，以民营企业为主，管理者普遍存在着文化水平不高，从而决策简单，缺乏科学的决策手段，这样经常造成公司决策的重大失误，房地产商由于投资巨大，一个错误的决策，往往给公司带来灭顶之灾。而我们房地产公司的管理人员多数从基层提拔，管理经验从实践中来，对项目管理比较粗放，导致利润率比其他公司低，在市场竞争中逐步被淘汰。

二、按照项目的实施阶段

根据项目实施的阶段，可以分为投资决策风险、事中风险、事后风险和售后服务

1.投资决策风险。投资决策风险主要指房地产项目施工前，在项目决策时产生的风险，一般这个阶段的风险主要是拍地风险、设计风险和融资风险。。

2.事中风险。所谓期中风险是指施工过程中产生的风险，在施工过程中主要面临人员安全风险、材料变动风险、人员变动风险、质量风险等。

3.事后风险。房地产竣工后，还有很多后续工作，主要是办理好各种手续和进行市场销售。房地产在销售前，开发商要办理好各种手续，尤其现在房地产价格过高，能否贷款和贷款的额度成为房地产销售的重要指标，事后的第二个主要工作就是对房地产进行销售，这就包括房地产项目的销售策略、价格策略和销售渠道，随着市场竞争的激烈，房地产项目除了要有良好的性价比，销售策略是否得当也是影响房地产项目销售的重要因素。

4.售后风险。随着人们生活水平的提高，人们对小区环境和物业管理的要求越来越高，由于房地产公司都会持续的进行开发，原来开发的楼盘的管理水平直接影响到今后该公司地产项目的销售。一般售后包括物业管理水平、配套设施、安全防火、供水供气、绿化卫生等方面的要求。如果小区的售后服务做的不好，直接导致今后楼盘的销售不好。

三、按照影响的程度分类

按照国际标准，风险可以分为系统风险和非系统风险，一般认为不可避免的、对所有行业都有影响的项目认定为系统风险，只对个别项目有风险的，可以避免的风险我们一般认定为非系统风险。

1.通货膨胀风险。通货膨胀一般是指货币的购买力水平，通货膨胀是经济发展过程中不可避免的一种现象。国家的宏观调控主要是保证经济增长、充分就业和物价稳定，有的时候为了保证另外两个指标的增长，使通货膨胀高企。通货膨胀导致房地产商表面有很大的利润，但实际购买力下降。

2.市场供求风险。随着房地产的发展，房地产公司有巨额的利润，很多公司都进行房地产开发，由于对市场过于乐观，市场上出现了很多供大于求的局面。而且随着人们生活水平的提高，大家对户型和物业等方面的需求发生了很大的变化，如果开发商不按照市场需求进行開发，导致开发的房子卖不出去的风险。

3.周期风险。按照西方经济学和各个国家的实践，一个国家的宏观经济和各个产业都是呈周期进行波动的，一般分为衰退、萧条、复苏和繁荣等阶段，这将给开发企业带来巨大的风险。而且房地产项目周期长的特点，当很多公司在繁荣的时期进行开发，在萧条阶段销售的风险更加巨大。

4.变现风险。变现能力主要体现房子的销售能力，房地产由于价格高，地域性强等特点，具有变现能力差的缺点。房地产项目周期长，涉及金额较多，所以当房地产商想把项目转让的时候，非常困难，如果用钱比较紧急，往往折价才能销售，而且如果房地产市场进入下行通道，即使降价也不容易将房屋销售或转让出去。

5.政策性风险。房地产业由于涉及到老百姓生活安定程度和生活水平，是老百姓关注的焦点，也是政府进行宏观调控的重点，尤其是现在中国房价的迅速上涨，直接改变了人们的价值观和对事情的看法，甚至影响到社会的稳定，所以国家频繁的出台各种房地产调控政策，例如限购等，这些房地产政策的出台，直接导致了房地产项目的风险。

6.利率风险。按照资本估价的原理，如果加息，所有的资产价格都会下降，如果降息，所有的资产价格都会上涨。国家的利率政策并非直接针对房地产市场，但是利率的调整对房地产的影响是最大的，这对开发商带来可风险。

7.政治风险。政治因素对房地产有重大的影响，领导人更迭、政治和军事动乱、政策的变化对房地产商都有重大的影响。

8.经营管理风险。我们现阶段的房地产公司，以民营企业为主，管理者普遍存在着文化水平不高的现象，从而决策简单，导致缺乏科学的决策手段，这样经常造成公司决策的重大失误，房地产商由于投资巨大，一个错误的决策，往往给公司带来灭顶之灾。而本项目房地产公司的管理人员多数从基层提拔，管理经验从实践中来，对项目管理比较粗放，导致利润率比其他公司低。

9.财务风险。由于土地价格高，原材料和人工费用不断提高，而且房地产销售周期长，所以房地产企业具有资金占用多，时间长的特点，因而房地产公司资金短缺、财务费用高给公司带来巨大的财务风险。