罗定市住宅价格影响因素实证研究
——以spss回归分析为主

梁丹婷

（广东建设职业技术学院）

罗定市住宅价格影响因素实证研究
——以spss回归分析为主

梁丹婷

（广东建设职业技术学院）

本文以粤西小城市罗定为研究对象，运用相关理论进行分析，探讨在现阶段我国房地产市场环境下，影响中小城市房地产住宅价格产生的主要因素人均收入和次要因素住宅地价，揭示小城市房地产内在的运行机制。为当地政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考。

住宅价格；影响因素；中小城市

1 罗定市房地产现状

根据统计，罗定市现阶段商业住宅共有17个，包括有占地面积60000m2的较大楼盘南江帝景以及占地面积4600m2的较小楼盘侨都豪庭，据罗定现阶段最大的投资房地产商合生创展的可行报告可知罗定市商业住宅的设计是根据罗定市民的居住习惯、现代居住要求和购物环境理念以及生活消费水平而定，一般商场（商铺）以中高档次、住宅以中小套（户）型和中价房为主，中高低套型结构并举。而面向的消费群体为：招商引资的投资置业者、民营和个体企业主；进城和回乡经商置业人士；城区数百户的拆迁或换房户；国家公务员、教师和企事业的中、高层管理人员；组建新家筑“爱巢”的年轻人。受人均收入及住宅价格的影响，罗定市的住宅销售处于发展状态，2008～2009年5月现房成交套数只占销售套数的二成半。

2 回归分析与简介

2.1 SPSS简介

20世纪60年代末，美国斯坦福大学的三位研究生研制开发了最早的统计分析软件spss。spss for Windows是一个组合式软件包，它集数据整理、分析功能于一身。spss的基本功能包括数据管理、统计分析、图表分析、输出管理等等。

2.2 数据收集

根据本文统计分析的需要和数据的易得性，我们确定并搜集的影响房地产价格的主要因素有：影响房地产需求的因素：城市人口数量、人均年收入、GDP。

影响房地产供给的因素：住宅用地均价、年销售面积、年竣工面积。

搜集的渠道主要是罗定市相关的房地产网站，以及有罗定市统计局网站、云浮统计年鉴、罗定市统计年鉴，另外还走访了罗定市规划局，罗定市房产局，罗定市国土局等相关部门取得相关资料。

2.3 数据分析

首先对这些数据进行Pearson相关分析，根据Pearson分析的结果，发现除去每年竣工面积外，住宅销售价格和其他因素的相关程度都很高，可以建立住宅销售价格和其他因素的回归方程。而年竣工面积和住宅售价的相关系数仅为-0.085，所以先剔除每年竣工面积这一变量，然后对剩余的变量继续分析。

2.4 回归分析结果

在利用SPSS建立回归方程时，并不一定是前面分析的影响因素都进入回归方程作为解释价格的解释变量。选择变量的方法有强制进入法、前进法、后退法、逐步进入法等。我们使用逐步进入法来选择进入模型的自变量。

为了探讨房价各影响因素对住宅销售均价的预测力，以下进行逐步回归分析，结果从房价各影响因素间的Pearson相关系数表中取得的数据代入spss中，得到的回归分析结果为：

根据模型描述表可以知道，模型2中的相关系数为0.991，说明因变量与自变量之间存在显著性的相关，R2=0.981，表明这2个自变量一起可以解释因变量98.1%的变异性。

从方差分析表可以看出，F分布的显著性概率为0.000，说明因变量和自变量的线性关系是显著的，可以建立线性模型，最终的非标准化回归方程为：

住宅销售均价=-174.572+0.212×人均年收入+0.312×住宅用地均价

回归方程为：住宅销售均价=0.661×人均年收入+0.338×住宅用地均价

2.5 回归结果分析

通过以上回归分析，我们发现在罗定市住宅销售均价受到人均年收入以及住宅用地均价的影响，而其他因素的影响不显著，这与大中城市的房价变化影响规律明显不同，这可能是发展中国家中小城市房价变化的普遍规律，特别是小城市的房价变化更显得需求的刚性。

2.5.1 人均年收入对房价的影响分析

住宅需求价格是指在特定时间内需求者对住宅有需求且有能力支付的价格，是购买欲望和支付能力的统一，如果人均年收入没有达到需要的水平，人们没有购买的能力，住宅的需求价格不能形成。

可见，在住宅价格的诸多影响因素中，人均年收入是重要的影响因素，特别是在中小城市，由于中小城市处在城镇化的开始阶段，农村人口开始往城镇转移。而中小城市的经济发展程度偏低，在人均工资比较低的情况下，人均可支配收入的多少很大程度上影响人们对购买住宅的想法，因为购房者购房时需要有足够的收入去支付购房所需的款项。尽管，近年随着房地产金融的发展，很多购房者采取了银行按揭付款的形式购买住房。但是银行也是首先要考察该购买者的住宅支付能力后才给予核准贷款的。因而，目前人均年收入仍然是最重要的住宅价格影响因素。

2.5.2 住宅用地均价对房价的影响分析

土地的总量是一定的，供给缺乏弹性。随着土地用量的减少，住宅用地的价格也在不断飚升。地价对房价的影响主要通过两个方体现：土地成本是房价的重要组成部分；地价提高对房价的预期影响。这是住宅用地价格对于土地影响的普遍规律。但是住宅用地均价对房价的影响在中小城市里应该融合政府政策因素，那是由于中小城市经济发展程度有限，招商引资的能力有限，所以如果投资者选择在中小城市进行投资，该城市会出台相关的优惠政策，例如罗定市在2003年引入第一个商品房投资者，对于地价优惠十分明显，投资者只用了400万购置了31000m2的土地进行开发，所以对于中小城市由于存在一定的开发空间，所以地价对于房价的影响性比大城市要小。

2.5.3 其他因素对房价的影响分析

其他因素包括中小城市的城镇化速度、城市住宅用地的规划、人口发展速度、经济发展速度等对房价的影响。生产力提高，经济发展，人口增加都会拉动住宅的需求影响房价。

[1]谢经荣.房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2003.

[2]房地产投资分析[M].大连：大连理工大学出版社，2009.

[3]罗定市统计年鉴.

[4]云浮市统计年鉴.

F299.23

A

1004-7344（2016）14-0311-01

2016-4-28