浅析营改增对物业服务企业的影响和作用

王洪涛

摘 要：在税制改革不断发展下，物业服务企业也被纳入改革中，为减少物业服务企业在改革中受到的不利影响，本文对此进行简单分析，在提前了解可能受到影响的前提下，做好准备工作，积极应对，探索可行的发展道路。

关键词：营改增；物业服务企业；影响；建议

营改增，也就是将原来按照营业税征收的部分行业，现在改为按增值税征收。在这种改革方式下，最大的特点就是减少了重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，使税制更科学、更合理、更符合国际惯例，有利于企业降低税负，增加企业竞争力，促进企业发展，激发市场活力。营改增是深化财税体制改革的重点工作，该项目的实施对推动经济结构调整、大力发展以现代服务业为重点的第三产业具有重要的促进意义。

一、物业服务企业营改增的计税方法变化

在之前的物业服务企业缴纳税收时，营业税以物业服务企业向客户收取的全部价款和价外费用为计费依据，其他税费的依据是企业计算交纳的营业税。而在实行营改增后，企业由之前的计算交纳营业税改为缴纳增值税，增值税的计税方法中，包括一般计税方法和简易交税方法即小规模纳税人计算方法，这两者有较大差距，在计算方法上也并不相同。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

小规模纳税人当期应交增值税=（全部价款+价外费用）

×3%÷（1+3%）。根据上面的计算公式可以看出，营业税在实际税收中，计算方法更简单、更容易被大众掌握、操作起来也更方便，但是，重复征税可谓是它的最大弊端。虽然，增值税在计算方面相对复杂，但这种以商品在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的这种商品税，大大改善了营业税重复增税的弊端；采用逐环节征税，最终由消费者承担全部税款；税基广阔，具有征收的普遍性和连续性。

二、企业税负压力和利润水平变化

（一）对小规模纳税人税收负担的分析。在营业税改增值税后，根据小规模纳税人的纳税计算方法来看，并不是像一般纳税人按含税销售额3%的征收率来计算，而主要是看增值税的征收率与原来课征营业税时的税率来判断的。物业服务企业在营业税征收税率时的税率为5%，在营改增后，征收率都改为3%，由此可见，在实行营改增后，物业服务企业的税收负担明显降低，增加了小规模纳税企业的发展机会。

（二）对一般纳税人税收负担分析。在营业税改增值税后，物业服务企业的税率都改为6%，相对于之前征收营业税时的税率，增值税明显高于营业税税率，若纳税人没有进项税额可以抵扣的话，对一般物业服务企业纳税人来说，税收负担明显增加。所以，对一般纳税人的物业企业来说，税改后是否盈亏，主要取决于其外购项目的进项金额占总金额的比重大小，但是由于我国物业企业的成本费用组成的特殊性，企业想要提高可抵扣的进项税额，在实际发展中还存在着一些限制条件：①物业服务企业，本就是一个高密集劳动力的产业，在物业服务企业的费用组成中，占据最大比例的就是人力成本。但是，在我国的相关规定中，以工资形式和劳务发票形式支付的人力成本都不能进行进项税抵扣，而在除去人力成本的剩余费用中，还要支付一定的建筑安装类的费用，这部分费用在目前的规定中也不能进行进项税抵扣，所以，物业服务企业在提高可抵扣的进项税额的策略中，具体实施起来十分具有难度。②在物业服务企业营利收入方面，主要来源于房屋出租和向房客收取的服务费，且大多都以合同协议的形式完成交易，这些收入在我国的相关规定中，也没有可取得抵扣进项税的规定。

三、提高企业进项税来源的措施

（1）对商业性房地产和建筑安装业无法取得增值税专用发票的状况，国家应相对放宽有关规定，使物业服务企业在建筑安装方面提高取得可抵扣进项税的能力。（2）在非市场化运作的物业服务企业中，一些企业一直处于亏损状态，国家对这些亏损企业实行一定的优惠政策和资金补贴是十分有必要的。（3）对物业服务企业来说，若是直接实行营改增的政策，对企业来说将造成相当大的影响，而且大部分都不是有利影响。

总结语：随着我国市场经济的不断发展，财政税制改革不断深入，对当前的物业服务企业造成的影响也是巨大的。物业服务企业在营业税改增值税后，对一些小规模企业来说，益处是明显大于不利影响的，但对大多数物业服务企业纳税人来说，提高企业在该行业的竞争力，保证企业在营改增后能持续收益，具有较大的难度。所以，在新时期税制改革中，企业自身不断加强管理能力，在改革具体实施前做好相关的筹划和准备工作，显得十分重要，除此之外，国家政策的支持和扶持，对物业服务企业来说，也是保证企业持续健康发展的一大动力。

参考文献：

[1] 王晓晶.浅谈物业服务企业营改增对企业发展的影响.[J].财政金融.2015（6）.48-98.