我在澳洲买农场

2016-10-27 13:35陈薇
中国新闻周刊 2016年32期
关键词:牧场澳洲农场

陈薇

中国,以25亿美元的价值投资额,已成为澳大利亚在2014-15财年农业、林业和渔业方面投资占比最大的国家。

当个农场主,是件看上去很美的事,但事实果真如此么

“昆士兰州8万英亩(48万多亩)巨型养殖种植农场,售价4800万澳币(约2.4亿人民币),不包括牲畜,是昆士兰州巨型租赁产权的养殖种植农场”;“维州综合型农场400英亩(2400亩),售价60万澳元(约300万元人民币),距离墨尔本市中心约2小时30分钟车程。有电力连接。生活便利,风景优美”……

在一些澳大利亚农场和农业产品交易的华文网站上,待出售的农场标示着价格、面积、地理位置、作物等基本信息,配以蓝天白云、青翠草场的图片,不间断地展示着。有些说明极其细致,包括“每周3次邮政服务”“7站位剪毛棚和钢制羊圈”等等。

一位中国女企业家,为了寻找自己的土地梦想;一位设计师,为了平衡工作与生活;一位受雇佣的打工者,为了追求属于自己的自由,不约而同地成为了澳洲的农场主。农场的辛苦与琐碎超乎想象,但是,当他们吃到刚摘下的苹果、有鹦鹉站在肩头吃食,再看着成群的大眼睛牛羊长高、长壮,便在小小的幸福间,收获到另一种人生。

中国,以25亿美元的价值投资额,已成为澳大利亚在农业、林业和渔业方面2014-15财年投资占比最大的国家。中国之后是美国,10亿美元。澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)在其官方网站公布的年报显示,2014年-2015财年,近3.8万个外商投资计划获得批准,其中,在农业、林业和渔业方面,由上一财年的34亿美元增加至53亿美元。

“人口少、自然条件好;移民国家,待人友善;和中国时差只有2个小时,易于调整;处于南半球,和中国正好属于反季节种植,等等。”一位代理中介卢璐这样总结投资澳洲农场的优势。

那些网站上,潜在的中国客户们纷纷留下需求,“1万亩地,种植中草药,度假村”“悉尼蓝山附近小型农场,有移民需求”“8月底来澳考察”“旅馆开发 综合投资”……

然而,他们还将面临着理想与现实的巨大差异。这件事的美好与难度,很可能超乎想象。

为了自己的土地

2014年春天,46岁的中国女企业家闻星和她的丈夫,成为澳大利亚一片农场的主人。牧场位于南澳,占地七千多亩,相当于七个故宫的面积。当律师打国际长途向她祝贺时,电话这头的闻星忍不住流下眼泪。

她决定买下牧场的那天,天气特别晴朗。牧场挨着一个自然保护区,坐落在一个湿地湖泊边。她和丈夫慢慢地沿着山坡溜达,看见绿色草原伴着清澈湖水,美丽极了。农场和邻居牧场的边界,有一片松树林。马拴在那儿,高度只到树干。

这个牧场是他们在比较了四个州的20多个牧场之后决定购买的。

牧场的原主人热衷于自己的汽车修理厂,对牧场疏于打理,以至于设施陈旧,草场也多年没有改良。不过,闻星很快就发现了这个牧场的潜力。这个地区属于澳大利亚的一类农业区,土质肥沃,年降雨量有600~700毫米。更让他们喜出望外的是,牧场产权证中还包括2个水权证。牧场上,平缓丘陵和草原相间,还有十几片树林。整个牧场的森林覆盖率大约在百分之五,形成了良好的天然屏障。另外,因为靠近湖区,地下水资源丰富。这些技术指标,对于想在牧场上养牛的闻星来说,都是非常有吸引力的。

根据降雨量的高低和稳定性,澳大利亚的农业用地被分为三类。质量最好的一类区,集中在海岸线沿岸向内陆300~500公里的地区,适于大多数种植业和养殖业;二类区,以旱作农业为主,大多数农场种植小麦和一些生长期短的耐旱作物,同时放牧养羊;三类区基本上在内陆,气候干燥,土质贫瘠,植被稀少,不仅无法种植,年降雨量和载畜量也都极不稳定,以粗放经营的牧场为主。

拥有水权证,意味着每年可以使用额定数量内的农业灌溉用水,这是非常宝贵的。至于森林覆盖率也要考虑,是因为各个州政府对天然林砍伐都有严格规定,基本上不允许采伐。

“如果种植,是种果树还是庄稼、是蔬菜还是甘蔗、是葡萄还是橄榄,或是脐橙、美国大桃仁、柿子?养殖的话,是肉牛还是奶牛,或者是养羊、鸡、猪、羊驼?”在墨尔本从事农场代理已8年的顾问赵蕙告诉《中国新闻周刊》,农场用处都已基本定型,投资前要考虑清楚。

从2014年起,咨询农场的中国人渐渐增多,每天都能接到两三个。不过,九成以上的客户没有农业背景,不知道要做什么,只提模糊要求:离城里近的、性价比高的、有发展潜力的。这让她很是难办。她就遇到过一位客户,想买个遥远的内陆农场,用来打猎。

在澳大利亚,不同农场的自然条件、交通、基础设施差别很大,价格也相差很大,便宜的每英亩五六百,贵的两三千澳币。每块农场会有一本销售手册,写明这块地的地号、档案号、边界、房产、养殖历史等信息,但利润空间有多大,需要客户自己判断。

对澳大利亚农场感兴趣的中国买家中,像闻星这样有专业背景的企业家很少。她已在国内从事了近十年的肉牛养殖业,知道计算牛羊载畜量。在澳大利亚,一个牧场一英亩养多少头牛,政府会有指导性规定。对同一个牧场来说,这个数字是基本固定的。

超出土地的承载能力,不仅养不肥牛羊、达不到预期的收益,牧场主还可能被以虐待动物罪加以处罚。因此,花多少钱、买多大的牧场,需要预估今后打算养多少只牛羊,进而计算出这个农场的可能利润率。

2009年,闻星第一次去澳大利亚参观农业博览会,顺便旁听了一场农地拍卖会。她惊讶地发现,澳洲的农场其实并不贵,“印象最深的是,在昆士兰内陆花500万澳币(约3000万人民币)就可以买到几十万亩的牧场;还有一个区位稍好的牧场,300多万澳币,有十几万亩之大。” 这让她兴奋不已。

澳大利亚政府欢迎外国投资,对本国和外国人的最大不同是,外国人不能购买生活休闲型农场。小于8英亩的、不从事农业生产的,或者农场房产估值超过地价估值的,有这么四五条标准可以判定。

“一般来讲,我们搞农业的人都热爱土地。谁愿意辛苦耕耘一辈子,土地不是自己的呀?”闻星告诉《中国新闻周刊》。澳大利亚的土地是私人永久产权,所谓“风能进、雨能进,国王不能进”,这句话深深打动了她。

在中国,她经营的农场也是7000多亩,租赁了内蒙古一个农村集体名下的荒地,租期50年。在中国的广大农村,农业生产用地均为集体所有,除了宅基地外,还有基本农田和大量荒地。荒地在使用权上很不稳定, 一直由国家政策决定。根据现行法律,应由村民委员会决定,不过,大多数情况下由村长或村支书说了算。

在租下这片荒地时,公司与村委会约定每十年交一次地租。然而,村民委员会三年一换届。有一届新班子在改选后,按惯例到了农场转了一圈,提出缩短租期,或者修改付款方式,话说得直白:“起码要让我们每一届都花上你的一点钱儿吧?不能全给我上届或者下届了。”

“有恒产者有恒心”,闻星更加理解这句话。对未来的不确定性,让她在国内不敢大胆投资,“农地产权制度对一个国家农业经济的影响是根本性的。土地没有明确的产权人,使资金和人类的劳动无法明确地、有保障地与土地收益长久地结合在一起,所以中国多年来一直对农地投入不足、建设不够。”

除了购置费用,她还投资新建了不少设施,购买了优质种牛,进行了灌溉配套和草场改良,累积投资已接近500万澳币。另外,澳洲的牧场在购买时需要一次性交给州政府5%左右的印花税(各州规定、价格不同而有不同),加上律师费、过户费等,加起来需要支付的前期费用大约占购买总价的8%。不同于国内的是,中介的代理费由卖方承担。

每年持有这片牧场,她还需要付出市政费(council rate),一般为地产估价的千分之二左右。水权证需要每年交费。再加上每年购买农业财产险的费用,这三项加起来约为每年2万~3万澳币。如果她们在5年内卖出地产,还需要交纳一定的土地增值税。

2015年6月,澳大利亚外国投资审查委员会公布了最新的《澳大利亚的外国投资政策》,规定自当年7月1日起,外国人在投资农业用地或农商企业时,需先获得他们的许可后才可购买。同时,不论金额多少,必须直接向澳大利亚税务局上报信息。

基于累计投资额,对农业用地,非政府部门的外资免审门槛为1500万澳元(部分国家有所不同)。以往,农场价格超过2.31亿澳元时,才需要审批。

审核不通过的可能性极低,但也有例外。今年5月,澳大利亚政府就以涉及国家安全为理由,正式否决了一家中国公司对澳大利亚历史最悠久的养殖企业之一、基德曼公司的收购。

对本地人和外国人,澳洲银行的贷款政策不尽相同。赵蕙告诉《中国新闻周刊》,原则上,如果要收购的农场有稳定收入,而且收入的形式、尤其是管理人员在今后三年不会发生变化的情况下,是至少可以贷款银行估价的50%,但是,由于澳洲银行无法控制中国客户的资产,加上中国客户曾造过假,银行贷款审批实际上非常困难。

闻星也遇到了同样的问题。他们卖掉了北京的房产,先付全款买下农场。然后,她以农场土地作为抵押,贷出流动资金。后来,她想为农场买一套大型拖拉机,澳洲公民和永久居民可以零首付、以年息2.99%三年期分期付款的形式购买,但是他们却要支付5.85%的年息。后来,她发现自己在后期改造上花费的钱和时间都超出了预想。

买下牧场半年后,他们的第一批种牛才进场。她聘请了一位当地的农场经理,负责日常管理。今年2月,她已经向墨西哥、中国各出口了一批种牛,“世界上已经获准向中国出口活体牛的地区很少,只有澳洲、新西兰和4个南美洲国家。因此,从澳洲往国内引进种,是一个很有前景的市场。”

绝知农事要躬行

“满目起伏山峦,开阔地上绿草遍地,山坡上桉树粉白色的躯干与绿色树冠相映衬。蓝天上白云飘过,牛羊叫声在山谷回荡,高低长短的鸟鸣不绝于耳,野生动物比人多。”澳籍华人坚冰,2014年在阿德莱德山区买下了一处农场。

坚冰出生在中国,在国内工作多年后移居澳洲。他刷过盘洗过碗,也做技术和管理。有那么5年时间,他每两个星期就在澳洲与中国之间往返,对这种“打飞的”的生活心生厌倦。最终,他决定要为自己打工。

家里人却意见不一。他从来没有农场工作经历,算是个门外汉;他也不年轻了,简直就是在精神和体力上“自己找罪受”。还有一个关系亲近的朋友,住在相距不远的一个农场里,以自己亲身经历反复劝说他不要买:农场是一个回报率很低的投资,只有1% 到2%,升值率也远远落后于城区住宅的投资。

澳洲农场绝不是暴利行业。代理人赵蕙记得,一位客人说,在中国如果投资回报低于10%,就是非常失败的投资,会被其他人笑话的。而总体来说,在过去20年,澳大利亚农场投资的回报率一般是在4%-6%,资本升值在5%。

这样的数字,使得澳大利亚农场投资对国人并不特别具有吸引力,“问的人多,买的人少”。

坚冰没有特别看重投资回报。他希望拥有一片自己的土地,贴近大自然,享受自由的感觉和收获的喜悦。他与家人达成了“约法三章”:不能因为农场的事在家里发脾气;不能指望家里人到地里劳动;觉得受不了,就把农场卖了。

考察一年多后,他选择了一个退可休闲、进可商业化的农场。农场离市中心抄近路只要30多公里,车程不到一个小时,将来城里和地里的事都能兼顾。农场有果树、有牧场、有水源,还有一幢始建于1890年的乡间别墅。

房子是石墙,以红砖砌角。房前有茶花、桂花树、杜鹃、水仙,房后是一株伞状的大橡树,把草坪遮了个严严实实。哪怕是在澳大利亚,这农场也算是半个“古董”了。要知道,“澳大利亚联邦”正式成立,还是在房子建成的11年后呢。

第一次以新主人的身份把车开进农场大门,他对自己暗暗说了一句:“我有了立足之地!”

然而,农场劳作的辛苦,很快让他猝不及防。

他要为果树除草、剪枝、喷药。树丛之间的草还可以用拖拉机,但树下的杂草、灌木,就要用锄头一下下地刨出来。有一次剪枝,一根树枝已经伸到他眼前,他没注意,一下子扎到眼睛,红了好几天。

还有一次,他钉一个铁桩。为了省事儿,他只拿一个铁锤,不料铁桩的碎漆崩进眼睛。后来,他总是戴着皮手套、护目镜劳动,偶尔还穿着长筒胶鞋。一天下来,衣服湿了干、干了湿,晚上回到家攥拳头都会觉得肿。

他可以请帮工,但澳大利亚人工费用贵得出奇,时薪在25-40澳元之间。这也是农场投资回报率不算太高的原因之一。坚冰计算了一下,农场还没有上轨道,再请帮工,自己就更加没赚头了。因此,他全靠自己干活儿。

“虽然是创造价值很低的重复性简单劳动,但内心却更加平和快活。”在越洋电话那头,坚冰的声音低沉而稳重。以前,他在清晨醒来,心里总是一声叹息:“唉,又得去上班了。”如今,他晚上一边累得不行,一边盘算着:“我明天还要干这个,干那个……”

满怀着热情,他在自己的土地上做起各种“实验”。引进了中国的枣树,种了牡丹和芍药,还在房前屋后翻新生土、开辟菜园,种下茄子、西葫芦和蒜。鸡、鹅也在计划中。

不过,一年下来,除了大蒜的收成不错,其他几乎都失败了。

失败原因有很多。可能菜地有点低洼,被一场大雨冲得七零八落;这里夏冬长、春秋短,他在时间上掌握不好。那些看着挺可爱的袋鼠、野兔、狐狸们,常常跳进枣林,冲着小树中间就咬上一口。

“一件事想不到,这一年就过去了,只能从第二年再开始。”他才发现,农活是一项需要经验、耐心和计划的艰苦工作。

那些潮湿、泥土淤积的地方,樱桃树往往长势不佳。他推测,樱桃喜干,根茎常年潮湿,可能是被涝死了。然而,更涝的、要穿雨靴的地方,苹果树却长得非常好。这是他第一次亲身体会,树木有着不同的喜好和习性。

树都不一样,何况是人呢?以前,他习惯以自己的严格标准要求家人和同事,“我都能干,你怎么干不了?”在农场上养了树,他才知道,这样是不合适的。

他很怕蛇。准备买农场时,他总会问:“你这儿有蛇没有?”当然,答案都是“yes”。

刚进农场一两个月,有一天,一条剧毒的红腹黑蛇“嗖”地一声从他面前掠过。他第一个念头,立刻躲起来。转念一想不行,他鼓起勇气拿起铁锹追,终于把黑蛇打死。有一年冬天,他还打死了一窝棕树蛇。

不料,他再遇到的,是毒性更大的小蛇——在澳洲,大蛇往往会吃小蛇,毒性反而弱。再后来,房子周围的老鼠也多了起来,他不得不花了300多块澳币请人灭老鼠。“原来,从我第一次打蛇起,就破坏了生物链。”他又学到一点。今年,他和蛇相安无事。

“澳洲小农场给了我一种状态,那种状态叫‘生活。”坚冰说。今年6月,他完成了一部12万字的书《在澳洲买了个小农场》,由台湾博客思出版社出版。这是原来坐办公室时根本没心思、没心情干的事儿。如今,他的第二本、第三本书也在写作中。

中国人几乎不能适应真正的农场生活

49岁的中国设计师Leo买下农场后做的第一件事,是给农场安了个2米宽的大木门。从主路到农场有条支路,支路终点就是农场入口。而邻居只在围栏上弄一个缺口。

“修完后,才发现自己的心态和周围的人不一样,是防范了。”Leo觉得不对劲。现在,大门没拆,天天开着。

考察农场时,他觉得奇怪,这里没有防盗门,门窗没有栓子,卧室、大门都是双向可开。洗手间也一样。他问代理,能否加把锁。这下轮到代理觉得奇怪了,为什么?他解释说,如果女儿在洗澡就不方便,等等情况。代理很惊讶:“你难道不敲门吗?”

国内亲戚有点担心他们的安全。Leo告诉他们,这个牧区三十年来没有发生一件凶杀案。反倒是热心的邻居们,时常在路上、在门口等着他,“我今天转场,你要不要来看一看?”“镇上有个集市,你和我一起去吗?”

2016年3月,Leo在维多利亚州的吉普斯兰牧区买下一块农场,226英亩(约1371亩)。牧区位于墨尔本的东南方向,开车一个半小时。农场面对着一望无际的连绵山区,坐在房里就能看见牧区的日出和日落,他便为农场起名“Gippsun Valley Farm”(吉普斯兰山谷农场)。

“四五十岁、上世纪80年代下海经商,如今是企业家或者高管阶层,正在做大做强与回归家庭之间分化、纠结。”Leo形容自己是这批人的代表。事业有成之后,无穷无尽的电话邮件、会议饭局,正在更多挤占着他的家庭和生命。在国内,他嗓子嘶哑,长期失眠。

有一天上午,他正在农场种树,隔壁农场主看到他,显得有些生气,“为什么?你为什么还在工作?”他没明白。对方告诉他,今天是星期日,“是要把自己献给太阳的日子”。然而,在Leo看来,种树就是在休息呀。那人摇摇头离开了,嘀咕了一句:“Chinese!”

农场上的深夜,空旷、寂静,一丝灯光都看不到,孤独得好像全世界只剩自己。他习惯了加班,晚上借着时差与国内联系,折腾到十一二点。第二天就有邻居好心问询:“你们家怎么到了深夜还不关灯?有什么事儿需要帮忙吗?”

“中国人爱热闹,几乎不能适应真正在农场上生活。”代理人赵蕙深知这一点。有些农场离市中心2 个小时,没出发前,客户拍了胸脯说没关系,自己每天上班开车一个半小时,在北京还没出城。

但是,澳大利亚地广人稀,开出去40分钟就感觉很久了。结果常常是,刚出城一小时,客户便着急起来:“不是说2个小时吗,怎么还不到啊?”赵蕙形容,自己恨不得立刻掉头回城,“你知道他是不会买的了”。

“有一种人,不论多么有钱,不论多么想买,我都会说,这种生活不是你的菜。”她会组织农场考察深度游,希望客户抛弃想象、面对现实。这里不是欧式小庄园,家家户户围篱笆的那种。农场大多没有豪宅,喝过滤处理后的雨水、泉水。网络不错,但如果过于遥远偏僻,则什么都有可能发生。

Leo认识的另一位农场主朋友,生活在澳洲北部、7万多英亩(约300平方公里)的一个大牧场上。1个人,放牧3000头牛;离他最近的人,在109公里以外的小镇上。两人聊天,靠的是卫星电话。这样的日子,这位朋友一过就是7年。

“想安静,但不希望与世隔绝”,这是许多中国买家的愿望。不久,Leo带着全家搬到了一个小镇,离农场半小时车程。小镇五千人,有咖啡馆、图书馆、体育场,还有一家黑人大厨的中餐厅。Leo的孩子摔了一跤,邻居帮忙送回家、给了药,邻居家孩子还画了一幅画安慰他。

后来,Leo送了一盒农场的鸡蛋以示感谢,对方则回赠了院子里两个长得歪歪的苹果。

遇上周末,6岁的儿子就吵闹着要去农场上。那里是孩子的乐园和天堂。2只狗、6只羊驼、9只袋鼠、12只野鸭,还有约1000只野兔。150头牛分成3群,在不同的草场轮转。还有蘑菇、鸡蛋、土豆,还有野树莓……

如果想卖农副产品,Leo就在主路边放一台皮卡,旁边是一个“诚实盒子”(honest box),产品自取,自觉给钱。鸡蛋12个,标价5澳币一盒,到了晚上,Leo发现有人留下10元、甚至20元。

他和太太成长于中国农村,对乡村有着源于骨子里的回归愿望。这正是他寻找的,中国传统乡村的信任与朴实。

眼下,他正在申请澳洲“商业创新与投资移民”类别中的一种签证,简称188A。其中几项条件是,申请人有直接参与经营及管理企业的成功经历;商业净资产及个人净资产达到80万澳币;过去4年内的2年,公司营业额不低于50万澳币,等等。

很多中国人,会问赵蕙同一个问题:“买了农场能移民吗?”其实,在澳洲购买农场与移民,还是两回事。经营农场能加分,但还需要申请人满足语言能力、年龄、额度等等标准。

在另一位代理人卢璐看来,购买农场最好与申请移民联系起来。由于澳大利亚没有与中国签订劳务协议,中国农场主即使拥有了澳洲农场,也不能以此为理由申请工作。如果没有取得永居身份,或者没有计划走这一步,如何留在澳大利亚,是个现实问题。

“我能不能买块地放着,以后想来干吗就干吗?”有人这样问卢璐。还有人说,以旅游签证或商务签证进入澳洲,买到农场是不是就可以了?她通常会回答,理论上可行,但不太现实。

比如,农场购买只是第一步,如何管理才是大事。她遇到的中国客户,大多不会管,也不愿意亲自管理,又舍不得花钱聘请农场经理,加上语言障碍等诸多问题,已经买好的农场,大部分都闲置了。一两年后,只能遗憾卖掉。

“你们不要把这件事想得特别美丽,要知道,会有很多困难。”赵蕙常常这样劝中国客户。她对居住在小镇、亲自管理农场的设计师Leo的方式颇为欣赏,称他为“所有客人中最踏实的一个”。

至今,Leo和坚冰、闻星一样,都亲身参与农场的劳作。Leo至今记得,自己农场的前主人,是一位72岁的意大利裔老头,胳膊摔断了,没法劳动。于是,这老头雇佣了一个德国人,他左腿摔断了,但还能开车、能干活,93岁!

“没来这里时,我的人生梦想是到60岁退休,卸下这些担子。但是,我现在的想法是,我也要健康工作到90岁,像那位德国人一样。”Leo告诉《中国新闻周刊》,言语间充满对未来的憧憬。

(应受访者要求,闻星为化名,坚冰为笔名)

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