楼市经济新常态，房企多元转型忙

阮晋蒙

房企要转型成功，需摆脱原有的“重开发、轻经营，重投资，轻服务”的经营模式。其未来效果会如何，还有待时间去检验

房地产经历了十数年的黄金时期后，行业已经进入了深度调整期，越来越多的房企开始“不甘寂寞”，走上了转型之路。从眼下各大房企的动作来看，医疗、体育、文化、零售、旅游、互联网、金融等都成为房企们尝试的目标。从大多数试图转型的房企来讲，当前基本是“摸着石头过河”。目前大多数房企先期开发的项目还基本处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。房企要转型成功，一定要摆脱原有的“重开发、轻经营，重投资，轻服务”的经营模式。所以房企转型的未来效果会如何，还有待时间去检验。

现象 房企加快转型谋发展

2016年，房地产行业再现大手笔跨界转型。

1月6日，万达集团高调宣布将投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，并引进英国国际医院集团（IHG），医院中文名定为“英慈万达国际医院”。这是国内房地产“土豪”与国际“高洋上”医疗机构的又一次跨界、跨国组合，上百亿的大手笔投资，不仅刷新了国内企业在医疗行业的单笔投资纪录，更成为房企转型医疗的新案例。

除此之外，万达还在文化娱乐产业大肆收购布局。比如在2016年1月，万达宣布斥资35亿美元并购美国传奇影业；7月中旬，万达与维亚康姆（Viacom）磋商，欲收购后者所持好莱坞八大影业公司之一派拉蒙49%股份；7月底，万达旗下美国AMC娱乐控股公司出资11亿美元并购美国连锁影院Carmike Cinemas；9月，万达与索尼影视娱乐旗下Motion Picture Group宣布达成战略合作；11月2日，万达宣布以10亿美元收购金球奖颁奖礼制作公司Dick Clark影业。由于萬达如此大手笔收购美国的影视产业，这甚至引起美国国会议员的警觉，部分国会议员甚至呼吁对类似万达这样的收购交易进行更加严格的审查。

2016年10月，“北京华美乔戈里实业发展有限公司”（K2地产）正式更名为“石榴置业集团股份有限公司”。更名石榴集团后，公司宣布将实施“科技+金融+地产”转型；石榴集团旗下沃克邦基金，专注于高科技领域快速成长企业的投资及投资管理服务。通过沃克邦与多家成熟基金合作，发起成立创业投资基金联盟，管理百亿元的产业投资基金。集团陆续投资了互联网、智能硬件、3D打印、动力电池、先进制造、医疗健康、南极磷虾捕捞、海洋工程等领域50多家企业。

2016年11月，富力地产与加州大学洛杉矶分校医疗中心（UCLA Health）在广州签署咨询服务协议，宣布双方将携手，在广州开发引入新型国际医院。作为世界知名的专业医疗机构，这是UCLA Health在健康医疗领域首次与中国房地产企业达成战略合作。此次富力地产和UCLA Health达成协议，亦标志富力地产正式进军医疗健康产业。据悉，此次富力与UCLA Health达成共识，富力将在广州选址开发建设一家新型国际医院，医院规划建筑面积10万平方米。

目前，已有数十家房企斥巨资跨界医疗。此次双方达成共同建设新型国际医院协议，将为华南区域提供具备国际水准的医疗服务，促进国民医疗健康服务体系多元化发展。

还有不少房地产企业进军金融领域：比如绿地启动了互联网房地产金融平台；恒大进军互联网金融领域；泛海控股2016年11月公告称，公司境外全资附属公司泛海国际金融与卖方签署买卖协议，泛海国际金融拟以10.97亿港元收购卖方合计持有的华富国际7.95亿股股份，约占华富国际全部已发行股本的51%，从而实现境内外双券商平台布局。

此外龙头企业也纷纷转型，比如绿地集团参股了上海市农商行、东方证券；万科发力物业管理；碧桂园、中海等房企先后宣布计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产则宣布将物业管理业务分拆上市。

在2016年，房企转型展现出众生百态，从“互联网+”，到“+保险”、“+金融”、“+医疗”，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业。其背景则是中国房地产业的高速增长的终止。

背景 房地产高速增长时代的结束

长期以来，房地产作为中国经济发展的支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，但是却形成了地方政府对房地产的过度依赖。由于在每一次经济出现问题时，房地产都是首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。所以地方政府对土地财政过度依赖，也导致了房地产行业的种种乱象，中国的房地产泡沫也越来越严重。

所以中央财经领导小组会议在2016年先后四次要求抑制房地产泡沫。

第一次是7月26日，中央政治局会议明确提出“抑制资产泡沫”。

第二次是10月28日，提到“注重抑制资产泡沫”。

第三次在12月14日至16日举行的中央经济工作会议上，提出要“着力防控资产泡沫”。

第四次是12月21日，习近平主持召开中央财经领导小组会议。会议要求规范租房市场，抑制房地产泡沫，扩大有效供给。这是今年中央第四次提及资产泡沫相关问题。

2016年12月闭幕的中央经济工作会议，更加明确了2017年中国楼市发展方向，会议明确强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。所以这次中央政府提出让楼市回归自己的功能定位，不能简单作为稳增长的手段，让房子回归居住本质，是对过去房地产发展定位的重大纠偏。

这也就意味着房地产高增长、高利润时代的结束。在未来，房地产企业单纯卖房子轻松赚钱的日子也一去不复返，但是消费升级、经济转型带来的新机遇却同时出现。因此，寻找房地产之外的新投资领域，将成为房地产转型不可逆转的趋势。

中国房地产业协会发布的《2016 中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业整体利润下滑，市场竞争趋于白热化。为了顺应这种新形态、新环境，房企在跨界合作方面都有所创新和发展。

2016年5月，雅居乐地产控股有限公司公告指出，董事会建议将公司名称由“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”。雅居乐更名目前旗下的业务主要包括物业发展、物业管理、酒店营运及物业投资。业内人士表示，雅居乐从“地产公司”更名“集团公司”，有“去地产”的意味在其中，似乎显现出对传统地产开发行业的些许悲观意识。

过去20年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这个过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从2016年开始，这种只重规模的商业模式已经结束。随着房地产业进入“下半场”，新的发展模式注定了房地产企业一定要进行转型。国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的定性，也加快了一些上市房企也加快了跨界经营和退出房地产市场的步伐。专家分析认为，市场定位和经营策略的差异性将导致未来上市房企的战略转型分化更为明显。

2017年，国家预计会有一系列政策出台以规范房地产市场良性发展，“政府政策规范、市场稳中偏冷、价格冷中偏降”会是未来房地产发展市场的趋势，未来，当房子回归居住的本质，不再成为投资品，那么房地产市场才能真正的走向健康。当然这也注定转型的企业会越来越多。

焦点 转型方向选择新经济

目前房地产业要从投资拉动转到承载经济和社会的发展。

房企业内转型将有四个方向：一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房；二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在，例如打造CBD、金融街、城市综合体等；三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展，例如工业园、产业基地等；最后就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。

房企跨界多元转型这是更多企业的选择，其中医疗（含养老）、“互联网+”、能源、金融、军工、材料、影视传媒、环保等新经济领域是房地产企业选择最多的八个转型方向。

比如部分上市房企更加注重产品精细化，进一步深耕房地产市场。鲁商置业主要立足于山东市场，十年来形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、甲级5A写字楼、高星级酒店等产品系列。由于看好中国的健康养老产业，公司成立了一家健康投资公司，即临沂福瑞达健康投资有限公司，打造以养老、养生和康复为特色的房地产开发新模式。

近年来，光伏产业相关政策的不断完善和大力支持下，我国光伏发电市场得到了蓬勃发展，光伏发电装机容量实现了爆发式增长。宝安地产计划在新能源和房地产业务方面有机融合，公司定增募资95亿元，投建总装机容量达1150MW的光伏电站，随着募投项目的实施，公司也将打开“地产+新能源”的双轮驱动主业格局。

浙江广厦在2016年3月以2000万元投资了覆盖医药生物、能源、先进制造等领域的盛世景资产管理股份有限公司，持股比例达0.2%。据悉，盛世景资产管理股份有限公司成立于2006年，是中国证监会登记的私募基金管理人、证券投资基金业协会特别会员。盛世景以私募股权投资、产业并购和策略投资为核心业务，投资领域主要覆盖TMT、医药生物及大健康服务、能源资源、先进制造、大消费等行业。未来，浙江广厦将逐步剥离现有房地产项目及子公司，转投文化影视等符合公司未来发展方向的新产业领域，并逐步切入医药、环保、TMT以及能源领域。

中国教育产业化发展还处于初级阶段，需求快速增长，前景非常广阔。荣安地产在2016年3月在宁波电商经济创新园区注册成立了名为“宁波荣安教育投资管理有限公司”的子公司。宁波荣安教育注册资本为人民币1亿元，公司以自有资金出资1亿元，占注册资本的100%。由于公司控股股东荣安集团也在早年出资创办了宁波荣安实验中学，是一所经宁波教育局批准的实验中学，并从中积累了较为丰富的办学经验。所以荣安地产未来将进一步拓展教育投资，以期实现产业转型升级的目的。

除了这些方向，医疗健康是房企跨界转型最多的方向。目前转型医疗方面的房企已超过17家，其中不乏万达、富力、万科、恒大、远洋等品牌房企。这么多企业选择医疗，主要是从政策层面看，十三五规划纲要首次将健康中国提升至国家战略层面，明确大健康为国家支柱型产业。而房企之转型做医疗行业，实际上可以为后续养老地产本身的开发业务，以及养老社区的经营等方面进行探路。

一直以来，房地产行业都属于重资金、高杠杆、快回报的行业，虽然资金投入大，但能赚快速度快，而且收益高。但是随着开发商转型探索的展开，一些绕不开的发展桎梏也日益暴露。尚不完善的体制机制、成本过高、同质化严重，以及路径单一、方式简单、缺乏创新、盈利难寻等问题，是地产开发商普遍面临的“转型烦恼”。

国家已经确定，要让住房成为满足老百姓的居住功能，削弱其作为投资或者投机的功能。资本是逐利的，对房企来说，为降低风险选择多元化发展不失为一种理性行为。在2017年，我们也将看到更多的房企在瘦身、分拆、跨界上各显神通，去从各个领域去影响中国的经济走势。

启示 转型难点多，变中求生存

目前市场结构已经转变，各方的利益格局悄悄地發生了变化，房地产业的盈利格局也发生了变化，房企的转型是必然的。不过对于绝大多数房企而言，从资源配置、团队构成还是均以住宅开发为主体，偶尔辅以各类其他产品，长期的“重开发、轻经营，重投资，轻服务”的模式形成了“赚快钱”的思维，这种模式在政策鼓励房地产发展阶段，没有任何问题；但在今天的转型时期，则很难维持企业正常平稳发展。

一个典型的案例是伴随着“双创”的浪潮，近两年全国各地众创空间、创业咖啡等孵化器平台遍地开花。目前出现的孵化器有的由商业地产经营，有的是由“三旧”改造而来，有的是由酒店改造，也不乏外市资本进入投资的。据不完全统计，2015年国内新增各类创业孵化器4000多家，而在2015年之前，28年来的孵化器数量总计还不到1600家。而且，如果算上众创空间的话，这个数字更加高得惊人。

经过了2015年的暴涨式的发展后，2016年则出现了大量的孵化器倒闭潮现象。深圳地库孵化器运营失败谋求转手、北京中关村一家创业咖啡馆被传裁员且拖欠员工工资、上海八六三软件孵化器两股东退出并转让股份……孵化器数量在经历了野蛮增长之后，2017年还将有更多的孵化器会出现经营难以为继的状况。

由于创业投资的特殊性，对于大多孵化器来说，资本回报的周期相对较长。许多孵化器，仅仅能提供办公空间，缺乏专业创业服务咨询、培训、融资、资源对接等条件，没有提供实质服务，难以帮助创业团队真正成长起来。很多孵化器提供的服务却基本相同，大都是免费或低价场地、工商代理、项目路演、融资辅导、导师服务等。

业内专家表示，真正的孵化器应该内外兼修，外部宽松的办公环境还是其次，更重要的是孵化器内部有没有投资整合能力，项目的鉴别和引导能力。孵化器不是给空间就够了，要陪创业者一起熬过成长的每一个痛点。创业项目有大量专业性、技术性的需求，如果孵化器不能帮忙解决问题，只能提供一些硬件，这种孵化器被淘汰掉是正常的。

另外则是房企转型医疗健康也面临诸多的困惑和风险。

此外由于缺乏医疗、患者资源，房企跨界医疗健康行业的道路并不好走。我国医疗政策和行业具有很强的特殊性，优质的医疗资源基本由公立医院垄断。不少房企选择自建医院，难点就是如何进行医生资源、医院的管理和业务拓展、品牌知名度的建设，所以很多房企只有跟三甲医院或专业医疗机构合作，才能实现真正的跨界转型。目前大多数房企设定了收购、托管或参与三甲医院的目标。不过现在的政策又不允许将公立医院的产权进行调整，因为公立医院含有公益属性。

另外，医院资产和其他国有资产并不一样，大多数国有资产可以进行量化和评估，但医院除了房屋等有形资产之外，还有大量的无形资产。所以无论医院的股权按照多高的价位出售，都可能会涉及国有资产流失。还有相比住宅开发而言，医疗行业投资依旧属于重投资、慢回收项目，且项目初期收益并不稳定。如果开发商本身缺乏医院管理经验，在医务资源上缺乏储备，如何有效切入是后期成功的关键。

目前对于大多数试图转型的房企来讲，转型跨界经营基本是“摸着石头过河”，或者对于大多数房企来讲，先期开发的项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型不可能取得十足的成功。尚不完善的體制机制、转型成本、转型路径都没有参考模式，另外房企原有的路径单一、方式简单、缺乏创新等思维也需要改变，是地产开发商普遍面临的“转型烦恼”。 房企转型的未来效果会如何，还有待时间去检验。

总之，房企转型也需要付出很大代价，产品结构的调整并非一日之功。但一旦调整到位，对于企业而言，则意味着质的飞跃。