浅议房地产项目成本管理方法

李光明

摘要：项目成本控制效果的好坏直接决定了工程建设单位的商业信用以及利润，是项目管理不可或缺的关键环节。所以，关于成本控制的相关分析，对于提高公司的获利、创新能力而言，均具备关键性的作用。当前，我国建筑行业对于成本控制的研究中，已存在很多相关的研究和探究性资料，可是对于工程的实际进行上，仍然有诸多缺陷，其缺陷贯穿于項目的整体过程中，即项目的规划、实际管控和后期分析等，这使得具体项目的成本控制效果不甚理想，也降低了项目成本规划的精确性。

关键词：房地产项目；成本管理；管理方法

1、项目成本管理原则

成本控制是成本管理的核心要素，管理的目的是追求效益最大化。遵循该原则必须满足项目的经济效益大于为此付出的成本，这也是一切经济活动的基本原则。成本管理与控制是企业增加经营利润和提高竞争力的根本途径。一方面，在收入不变的情况下，降低企业投入成本，可提高项目盈利空间，从而增加收入；另一方面，成本对销售价格有很大的影响，降低企业成本意味着企业可采用价格策略抢占市场份额，形成企业竞争优势。基于项目具有特殊性和差异性特征，不同项目在管理和控制过程中面临的问题不同，其他同类型的项目成本控制经验只可作为参考。项目成本控制工作需领导层和管理层的高度重视，成本控制意识不强则会忽略施工过程中各环节成本，造成实际成本超过预算成本，必然造成后续项目建设的资金压力。此外，员工作为直接的资金使用者，若不积极参与成本控制工作，同样不能实现成本的有效控制。因此，有效的成本管理需要上下各个层级的共同配合和全员的共同参与，才能有效发挥成本控制的作用，实现成本降低和经济效益增加。基于项目管理时间层面，成本管理与控制包括工程从项目勘测、设计，施工全过程、项目运营维护等全阶段的管理工作。基于项目管理内容层面，成本控制工作涉及项目设计成本、资金筹集成本、施工过程中的材料消耗成本及各种管理费用等。因此，项目成本管理工作应贯穿于项目建设过程中的每个阶段和每个方面，实现从各个环节上控制，力求每个子项目实现成本最小化。战略成本管理原则是站在企业长远发展的战略角度分析企业的战略规划、战略实施、战略控制与调整的过程，在对内外环境分析的基础上，确立企业发展目标。

2、优化设计方案

要摒弃项目设计方案优化无足轻重的思想误区，要发挥各方优势，对中标方案进行优化和深化，使造价与成本更为合理、经济、最优，并为后续项目施工等提供科学、合理、可靠、系统的工作依据。优化设计方案是可分为两种途径：设计招投标书和利用价值工程理论。设计招投标书是指招标单位根据项目工程的任务与规划，向外发出招标通告，设计单位接收要约后，进行投标，最后经过招标单位筛选获得投标资格设计的单位，需要在规定有限的时间填报投标书，并按照发布的招标文件的要求进行，招标单位从一些投标书中選取好的设计方案，决定中标单位，之后，中标单位来对规划项目的设计任务，在限定的时间内完成。在开展项目设计的招投标过程中，需要特别关注招标文件的编订。工程项目的清单在招标文件内的地位非常重要，清单需要做到可靠规范、科学合理、内容清晰。与此同时，还需要对标底进行全面的审核，对文件内出现的项目工程成本款，邀请工程造价师给予审核。在进行评标过程中，需要从中标文件内规定的具体细节要求和规定的价格标准，来不断调整价格，对全部的投标单位报价进行修订，算出招投标的评标价。按照计算出来的投标价，确定选取合理的投标价来确定候选单位。在开展设计时，需要从实际情况出发分阶段来展开招标。如果好的建设项目，完全委托境外设计公司进行设计，设计费用就会进一步提升；这时候需要将方案进行全面的招投标，中标的方案可进行适当的修订，使用设计招标的方法，缩短工程项目设计周期，有效降低设计费用，并且对投资进行估算，能在接近公布招标文件时，科学控制投资范围。价值工程是重点对项目整体设计方案开展功能分析，获得项目最低成本，这是是确保实现各项功能的保障，这也是提升工程方案价值的重要经济分析方法，可以使用价值工程的方法来对项目设计方案进行进一步优化。价值分析并不是寻找最低的价格，片面提升设计产品本身的功能，而是着重强调把握好产品功能与成本间的相互关系，分析产品功能和成本的最佳配置。现在有很多种关于项目成本控制的方法，比较系统的价值工程法始终贯穿于整个项目设计阶段的各个环节。

3运用技术经济分析方法

设计过程是实现经济和技术对立统一的过程，因此，建筑材料的选择、项目规划图、机械设备的选择、技术方案选择等主要过程中，以新技术、新材料、新工艺、新设备，优化工程设计的技术经济指标，从而实现设计产品技术先进、合理、稳定、经济恰当、可靠，提高产业的科技含量，提高工程的综合效益。围绕着功能分析这一中心点，用最低最优的成本来实现其必要功能，让产品达到应该具有的价值，使其成为一项有组织有程序的活动。由于价值工程在扩大之后，成本的控制范围也扩大，这往往涉及到工程项目周期的多个方面的费用，因此，需要全面分析工程项目设计的技术性与合理性，明确项目建设价值，探索在工程项目施工的每一个阶段存在可以改进的可能性，对成本、产品功能间的联系进行分析，提升项目价值；与此同时，还需要使用价值分析的方法来取消一些不必要的设计费用，降低工程项目投资、成本。在开展价值工程中，需要明确设计单位提交工程的具体工作计划，对计划的本身的可行性展开分析，找出进一步挖潜的可能性。设计单位需要在规定的时间内提交工程项目的施工进展报告，审核工程项目具体实施情况报告，对工程项目施工中存在的具体问题展开进行分析审核；在工程设计任务要结束时，对项目工程进行全面的评价，特别是对获得的效果进行全面的总结与评价，撰写报告。项目管理包括成本管理、质量管理、安全管理、工期管理等，但成本管理是项目管理的关键，其他管理都是为其服务的。如果说实现利润最大化是企业的最终目标，那么最大程度地降低成本就是施工企业的目的。由此看来，只有对项目成本进行合理控制，才能让施工企业的利润实现最大化，企业才能得到良好的发展，员工的积极性才能得到提高，企业的市场地位也会得到提升。由此看来项目的成本控制管理具有非常重要的现实意义。承包施工企业都是以保证项目进度、降低项目成本、提升项目质量、提升企业市场竞争力和调动企业员工的积极性为目的的。完成同一项目，不同的承包施工企业所花费的施工时间和项目成本都是不相同的。

参考文献：

[1]高燕.房地产项目成本控制探析[J].现代商业，2011，07：81-82.

[2]李丽钦.价值工程与建设项目成本控制浅析[J].中国科技信息，2011，11：159.

[3]康宗福.浅谈建设项目成本控制与管理[J].中国石油和化工标准与质量，2011，06：210.