限购政策持续加码关注“价值+成长”地产股

本刊记者林蔓

限购政策持续加码关注“价值+成长”地产股

本刊记者林蔓

传统的销售旺季“红五月”并未如期而至，而是大部分房企销售业绩环比下降，归其原因，除了各城市调控政策趋严等因素之外，也与监管层查处企业无证销售、商改住传等违规行为的措施有关。

关于楼市未来的情况发展，万科董秘表示对下半年房地产市场发展保持谨慎态度，未来形势可能比想象中更严峻，未来会拓展物流地产和长租公寓项目，同时广发证券也发表了类似的看法。而安信证券的观点是“三四线+棚改”就是地产全年的主线，A股优质地产股或许可以重获青睐，可关注地产板块“价值和成长兼具”的地产股，重点推荐：华侨城、招商蛇口、阳光城、新城控股、金融街。

限购政策不断加码

近来，楼市调控继续深化和扩大，据不完全统计，仅5月已有上海、长沙、海口、无锡、嘉兴、张家口、西安等25个城市出台了相关的房地产调控政策，内容囊括信贷、公积金提取、非法商改住、中介虚假宣传等。

6月初，据多家媒体报道，北京民生银行将首套住房按揭贷款最低利率上调至基准利率的1.1倍，二套住房按揭贷款最低仍为基准利率的1.2倍。利率调整后，首套房购房者每贷款100万元，相比2016年市场宽松时，月供增加1202.7元，相比本次政策之前的基准新增加287.6元。

而另一个一线城市，广州部分银行也上浮了首套房贷利率，由基准上浮5%-10%不等，有银行则直接对当前的房贷业务喊“暂停”。此外，上海、深圳、杭州部分银行的首套房贷款利率也在上浮。据悉，杭州银行已将首套房贷利率上浮10%，甚至也有银行已停办住房按揭贷款。

在此背景下，碧桂园、万科5月销售金额环比下降25.12%、14.32%，恒大基本持平，这或许是整个房地产的一个缩影。据广发证券统计，2017年5月43个城市新房成交环比微降2.3%，同比继续下滑20%，其中4个一线城市新房成交同比回落9.2%，环比下降40.4%；13个二线城市新房成交同比减少6.8%，环比降幅为30.3%；但是26个三四线城市新房成交同比上升4.5%，环比增加5.1%。总的来说，5月一二线城市新房同比大幅回落，三线同比微涨4.5%。

关注“价值+成长”地产股

对于楼市以未来的发展情况，房企和券商纷纷发表看法。

在万科5月销售及经营情况交流会上，董秘朱旭表示，对下半年房地产市场发展保持谨慎态度，未来形势可能比想象中更严峻，万科未来将拓展物流地产和长租公寓项目，物流地产项目成本低，总体投资回报率一般高于大多数持有型物业，作为综合性发展商，相对纯物流企业在项目获取上有优势，目标可实现性高。

同样看好物流地产的还有广发证券，广发证券认为，目前调控城市进一步扩容，未来市场整体成交热度将继续回落，全国销售面积增速进一步下滑。中投集团收购黑石集团欧洲物流地产公司Logicor，一方面体现了国内资金资产配置的新变化；另一方面，也体现了物流地产逐步受到资本青睐。广发证券强调只要是能够提供稳定且较高回报率的持有型不动产都将成为资金大类资产配置的重要组成部分，整个房地产的发展机遇也逐步从增量开发转为存量持有环节。

另外，由于国务院常务会议决定未来3年改造棚户区1500万，安信证券表示，去库存对应的贯穿全年的地产投资主线是三四线去库存，而政府通过大力推棚改以及提升棚改货币化率实现加倍去库存的历史任务，因此“三四线+棚改”就是地产全年的主线，随着调控落地，买地产产业链而不买地产股的投资策略应改变，且随着南下资金买入港股地产，其估值与A股不断接近，A股优质地产股或许可以重获青睐，可关注地产板块“价值和成长兼具”的地产股。

西南证券则从时间上做了划分，短期来看，政策压力必然导致基本面下行，政策放松必然导致基本面上行，政策放松的时点弹性最大，估值有压制；中周期则是政策松紧带来的风险偏好降低、估值有分化，有品牌、规模、稳定的公司会持续享受高估值，龙头公司的行为与政策会有互动和牵制，更多关注龙头公司。

重点标的公司

华侨城A（000069）2016年公司275亿销售额创新高，400亿拿地金额也实现突破，为未来业绩提速打下基础。中信建投表示，华侨城的优质在于能够以高性价比的成本获取全国主流城市稀缺资源，而且随着华侨城集团的加速布局，近年来拿地力度加大，土地储备进一步扩充。据中信建投测算，华侨城当前地产业务NAV为9.7元，且依然有部分项目处于推进中，尚未纳入，即使不考虑公司旅游业务，目前已经足以支撑市值，未来公司在一二线城市的布局还将持续受益于人口导入以及市场发展，稀缺资源的价值将逐步体现。

招商蛇口（001979）2017年1-4月累计实现签约销售面积188.92万平方米，同比增长63.10%；签约销售金额343.41亿元，同比增长82.17%。兴业证券表示招商蛇口在核心一二线城市，特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚，未来成长空间广阔。测算公司每股RNAV 25.5元，当前股价较RNAV大幅折价，估值具有较好安全边际。

保利地产（600048）5月份实现签约面积178.51万平方米，同比增长31.65%；实现签约金额248.93亿元，同比增长34.82%。

兴业证券认为，保利地产销售保持稳健，拿地平稳略显谨慎，重点布局热点二三线城市。目前公司估值在主流地产股中较低，具有较好的投资价值和安全边际。

新城控股（601155）公司今年1-5月拿地金额已达到248.23亿元，占地面积345.31万平方米，占同期销售金额的60%，2017年扩张势头不减。拿地区域贯彻“1+3”的战略布局模式，以长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张。截至2016末，公司土地储备总建面超3000万平方米，足以支撑未来三年销售。西南证券指出，公司是低估值、高增长的典型代表。

5月各线城市新房成交概况