网上司法拍卖，买房“捡漏”有风险

白俊霞

如今，司法拍卖房产早已不是什么新鲜事，而且由于多数情况下司法拍卖房屋最终销售价低于市场价，因此去淘宝网上“司法拍卖”淘房子已成为不少人买房的又一条路径。

机会诱人，但“捡漏”面临的风险隐患，你又了解多少？

火爆“双11”，网上买套房

在广州打拼的周素，一直想再买一个商铺做投资。2015年“双11”期间，她在浏览淘宝时，无意中点开了司法拍卖会场，看到里面有许多法院在拍卖房子，起拍价比市价要低很多。其中有一套商铺引起了她的兴趣，起拍价为98万元，比同等条件的商铺便宜了近40万元。周素决定参与拍卖。她按照操作提示，先交纳了10万元保证金。开拍后她陆续加价到107万元，终于竞拍成功，需要再支付97万元。

周素认为这是可以贷款办理的，谁知和法院联系后才知道，必须要一次性付全款，否则就算她反悔，会扣除她的保证金。

周素不得不提早中断了几份理财产品，凑齐97万元。她并不需要和原房主交接，只要凭法院出具的相关文书就可以办理过户。

竞拍成功后，周素去商铺查看，发现有一家正在经营的服装店。老板说租金早就付清了，租期到2017年3月。她这才想起来，拍卖公告里写着商铺状态“租赁中”。按照买卖不破租赁的原则，她得等租期结束才能实际占有商铺。

听信中介，参与竞拍绕弯路

陈志杰和女友打算结婚，两人决定在北京买房。中介向他们推荐了“神秘房源”，性价比极其高，比同等条件的房子便宜了近50万元。陈志杰表示要马上见房主，合适的话当天就可以签订合同买下来。中介这才告诉他，这套房子是司法拍卖房，并声称是和法院合作获得的房源，如果陈志杰想买，必须和中介签约委托购买，否则买不到。买房心切的陈志杰受中介蛊惑签订了合同。

中介承诺，保证在拍卖中以380万元以内的价格买到，并帮他办妥一系列手续。除了支付比较高的中介费，陈志杰还要先给中介80万元用于竞拍。过了一个多月，中介通知陈志杰已经如约把房子买到手，正在办理相关手续。又过了几天，他接到了法院的电话，通知他去法院办理竞拍成功的手续。按照中介的嘱咐，他说会委托朋友去办理。

法官有些疑惑：“这么大的事，你也委托朋友办理？”在法官的追问下，陈志杰道出了实情。法官很严肃地告诉他，法院绝对不会和任何中介“合作”，他不用委托中介，自己就可以在网上参与司法拍卖，竞拍保证金只有15万元，他却付给中介80万元。

然而，事已至此，陈志杰不仅签订了委托合同，还有80万元在中介手中。实际上，后期的一系列手续，依然需要他亲自去法院办理，中介只是陪同他，并没有提供更多的服务。

读懂公告，买房“捡漏”有门道

针对网上司法拍卖房屋的相关问题，北京市第三中级人民法院执行三庭的陈恒法官作了详细解答。

Q：想要购买司法拍卖的房产，去哪里了解拍卖信息？法院有固定的发布时间吗？

A：从2017年1月1日起，所有网络司法拍卖必须通过最高人民法院备案认可的网络拍卖平台进行发布。包括淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。法院没有固定的时间发布拍卖信息，而是根据每个案件的执行进展情况来发布。如果想“捡漏”就需要随时关注这些网站。

Q：购买司法拍卖的房产可以贷款吗？办理过户手续时，是否会受原房主阻挠、限购政策等情况影响？

A：现在司法拍卖同时存在全款购买和贷款购买两种支付方式，采用何种方式由法院根据案件、财产的具体情况来确定。司法拍卖房产的过户手续，凭借的是法院出具的强制执行裁定书、协助执行通知书等法律文书，是一种司法强制行为，所以无需原房主配合。即便原房主拒不交出产权证，依据在房管部门的所有权登记情况，买房人也能顺利过户。

过户是否受限购政策影响，实际上是买房人的购房资质问题。过户需要房管部门根据相关法律法规完成，所以买受人应该严格遵守关于购房资质的规定，不要抱有侥幸心理。

如因买受人购房资质不符合法律法规，致使房产不能顺利过户的，买受人应自行承担相应风险。

Q：参与网络司法拍卖时，如何全面了解房产信息避免风险？

A：网络司法拍卖是公开透明的，关于房产的所有信息和风险提示，法院都会写在拍卖公告中，部分内容还会突出显示引起人们注意。比如说，房屋的产权情况，房屋目前的状态，有没有拖欠水电、物业费用等，都可以在拍卖公告中看到。在开始拍卖前，法院还会组织和安排现场看房，如果想亲自了解房屋的现状，可以联系负责拍卖的法官。没有实地看房就参与竞拍，视为接受房产的现状，事后发现瑕疵，由买房人承担风险。因此，参与网络司法拍卖，务必要仔细查看拍卖公告，读懂里面的风险提示。

买到“未腾空”、“租赁中”的房產，买受人虽然能办理过户，但可能暂时无法实际占有使用。大多数情况下，“未腾空”指的是房产里有他人遗留的物品，需要买受人自行清理。“租赁中”的房产得等到租期届满时收回，但买房人也可以和承租人协商，退还房租、给予补偿，从而提前解约。

Q：买房人参与司法拍卖时，如何避免不良中介的干扰？

A：网络司法拍卖是法院在网络平台上独立进行的拍卖活动，从未委托任何中介机构参与拍卖，所有拍卖过程与中介机构无任何关系。买房人不要轻信不良中介的忽悠，遇到中介推荐司法拍卖房源，可以自行去指定的拍卖网站查询，了解第一手情况后参与竞拍。

摘自《中国妇女》