房地产企业营改增后税务风险控制策略

林致新

房地产企业营改增后税务风险控制策略

林致新

随着《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号的发布，自2016年5月1日起, 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产企业进入了增值税时代，也将面临新的涉税风险。本文分析了房地产企业营改增后面临的主要税务风险，并提出了针对性的风险防范措施和对策，对房地产企业提高防范和控制涉税风险，推动企业的健康发展具有重要的意义。

房地产企业营改增后面临的主要税务风险

房地产企业营改增政策已经彻底落实下来，从宏观层面来看，这对其长远发展是具有很大的促进和推动作用的，消除了原来营业税税种存在的重复纳税的弊端，对企业合理纳税、降低税负，促进企业的健康发展具有深远的意义。但是从营改增政策落实的微观层面来看，在试点阶段，各方面的政策和实务操作均处于磨合期，将不可避免地出现一些财务风险，这需要我们研究和分析。

房地产企业在营改增前，一直是缴纳营业税的纳税人，营业税的计算缴纳及会计账务处理方法相对增值税简单。营改增后，不仅仅是简单改革去除营业税，还将带来诸多税种计税口径的变动，对税务机关和房地产企业都将是一场牵一发而动全身的改革，房地产企业要重新布局和规划经营策略，包括工程预决算、招投标、合同签订、采购、成本控制、销售定价、款项支付、增值税发票开具和取得、会计核算等各个经营环节。这些工作需要企业层面和各个部门密切配合，而不仅仅是财务部门一个人的战斗，否则将给企业带来税务风险和损失。

房地产企业的财务人员在营改增前一直是营业税申报纳税的直接办理者，对实行多年的营业税税种的相关规定、计缴办法、账务处理等实务操作都了如指掌。但随着营改增的突如其来，增值税税种的各项规定、操作流程比营业税更加复杂、严格、环节更多，比如：增值税价税分离、增值税发票的管理和认证、增值税预缴、增值税申报、增值税进项税的抵扣和留抵、会计核算方式等方方面面的实务操作，都将是财务人员必须要面对的。如果财务人员风险意识不强、不及时加强学习和培训，不熟悉增值税的实务操作，将给企业带来税务风险。

房地产企业营改增税务风险控制策略

重新布局和规划企业的经营策略，调整各经营环节

房地产企业应紧紧围绕增值税的特征，建立在企业领导层指导下以财务部门为中心、各业务部门密切配合的营改增应对体系，重新布局和规划企业的经营策略，将原来各业务环节认真地进行梳理、调整和改进，使之适应增值税的管理要求，从而达到规避税务风险的目的。

调整工程造价预决算的计算方法。增值税的最大特点是价税分离，所以工程管理部门在编制工程造价预决算时，应改变以往的计算方法，调整工程预决算造价编制系统的相关计算公式、数据指标等，并在市场调价、询价等环节要考虑增值税专用发票方面的重要影响因素，以避免由于不了解增值税的特征特点，导致工程项目造价成本和税金计算错误现象的发生。

以增值税为导向，规范合同签订流程和惯穿各业务细节。合同签订是房地产企业开展经营过程中的重要业务环节，房地产企业应当梳理自身业务流程，找到潜藏于合同条款中的税务风险因素，抓住关键点进行风险识别和发现，与此同时还要借助专业的风险控制工具进行风险控制，从降低税务风险、提升工作效率的视角来全面改善处理流程。房地产企业应当根据增值税的特征特点，制定完善、严谨、标准的合同模板，该模版应该能够详细地列明合同的含税价格、不含税价格和增值税税额、对增值税专用发票的税率和开具并提交时间规定、对增值税专用发票的法律责任约定、收款账户在合同中列明并须与合同签约方保持一致等必须条款内容。要保证做到“四流”一致，即合同流向、货物或服务流向、款项支付流向、发票流向均对应一致,杜绝虚假、虚开增值税专用发票情况的发生,规避税务风险。

营改增后，房地产企业面临新的挑战和机遇，要实现税负只减不增的目标，须重视经营过程中的各业务细节，包括费用报销（如差旅费、办公用品费等）、小额零星采购等，都应优先获取增值税专用发票，以享受可以进行进项税抵扣的营改增所带来的红利，但必须制定严格的发票管理制度，要求各业务部门在业务办理过程中必须做到“三流”一致，即货物或服务流向、款项支付流向、增值税专用发票流向均对应一致，规避税务风险。

增强风险意识，加强学习和培训，精准把握增值税实务操作要领

增强税务风险控制意识。房地产企业应当尽快地建立税务风险管理文化，为税务风险管理奠定良好的基础和环境。房地产企业的管理层和治理层应当梳理税务风险防范和管理意识，宣传税务风险管理文化建设的必要性，增强企业全员的税务风险控制意识，以实现在增值税实务中，各部门间、各人员间得到密切的配合。

加强学习和培训，精准把握增值税实务操作要领。随着营改增的全面铺开，财政部、国家税务总局发布了一系列配套的实施管理办法，是指导房地产企业精准办税的政策依据和行动指南，如果财务人员不及时、深刻地熟悉、领会文件精神，必将无法准确进行增值税的实务操作，也无法引领和指导其他部门人员精准办理，所以房地产企业的财务部门要组织财务人员加强增值税相关法规、政策的学习和培训，精准把握增值税实务操作要领，并针对性地组织其他部门人员进行培训。

随着营改增的全面推进，增值税税种的科学性、合理性特点对于国家税收体系的整体完善和优化起到重要的作用。营改增使房地产企业由原来的营业税纳税人转变为增值税纳税人，面临着新的税务风险，企业只有及时地识别这些风险，采取有效的措施予以控制和防范，才能使房地产企业更加健康地发展。随着营改增试点的不断深入，无论从宏观层面还是微观层面，还将会出现一些新情况、新问题、新风险，需要我们不断地去分析。

（作者单位：南宁港昌房地产有限公司）