M房地产企业全周期税务筹划案例探析

卢二团

摘要：本文通过对房地产企业不同业态之间，开展全周期纳税筹划，分析不同模式之间税收差异，提出可供借鉴的模式，为房地产企业全周期多业态税务筹划提供参考。

关键词：房地产；全周期；税务筹划

中图分类号：F235.91 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）021-0178-02

税收作为企业的一项经营成本，与企业利润密切相关的。合理、有效地控制税收支出，取得利润最大化是每一企业的经营目标。通过纳税筹划，将税收作为重要的前置成本在经营决策前加以考虑，合理合法地减轻企业的税收负担正是房地产企业这类税负较重的企业实现利益最大化的最佳选择。

M房地产公司以招拍挂方式成功取得一块位于小镇核心区域的土地，用于开发房地产项目。项目规划建设15栋楼，其中：写字楼2栋，公寓7栋，普通住宅4栋，购物中心1栋，商务酒店1栋。其中，写字楼1栋出售、1栋出租；公寓及普通住宅均出售，购物中心采取售后回租的方式，商务酒店直接以M公司的子公司N公司组建，命名为N酒店公司。本文通过对M公司全周期税收筹划实例的分析，旨在帮助更多房地产企业理清纳税筹划的方向和基本思路。

一、项目准备阶段税务筹划

1.住宅项目土地增值税纳税筹划

M公司按照不同业态的成本对象将成本分类，并按照项目落成后的销售价格等计算成本数据，同时密切关注总体税负拐点的出现，适时调整投资顺序，从而改变增值额。2017年底，综合购物广场项目建设阶段顺利完工，土地增值税的具体计算过程见下表。

为整体提升综合购物广场的内部设施，同时符合免征土地增值税税收优惠政策，M公司决定后续再投资4500万元，此时的税项计算见下表。

从上述两种方案纳税情况的对比可以看出，虽然针对住宅项目收入未增加，单整体投入的内设资金，可以使企业通过充分利用“免税临界点”这一税收优惠政策，合理增加了可扣除项目，实现了企业减低税负的目标，同时有助于提升项目的整体竞争实力，便于公寓、购物中心等的品牌打造、获取竞争中的价格优势。

2.N酒店项目土地增值税纳税筹划

對N酒店的开发，因为其作为一个独立子公司，项目竣工会进行单独核算。N酒店开发有两种基本模式：一是先用土地作为投资资产，土地成本均按建筑面积分摊，后由N酒店再建设，即只涉及转让土地环节产生评估增值问题；二是将综合购物广场项目整体建成，竣工之后销售给N酒店作为自持物业进行经营管理，较第一种开发模式，后者产生开发环节增值额问题。两种开发模式实际应纳税款如下。

通过对比可知，方案一比方案二整体税负率更低，更有利于企业节约税收成本，同时提供了更有利的利润空间，更有利于企业经营目标达成。

二、销售阶段实行分类定价税务筹划

实际业务中往往需要企业根据不同成本对象实行差别的定价制度及销售策略，才能更好地达成企业的经营目标。M公司针对其中一栋写字楼项目适合出租经营这一特点，考虑这部分资产盈利模式，适时推出售后回租的销售模式，并在销售合同中明确约定每年支付房屋售价作为租金。这样一来，既可在后续的经营中获得长久收益，又可规避长期持有该不动产带来的资金压力和持有期间的税务成本。通过售后回租方式与直接销售方式的纳税对比，我们可以很直观的看出两种销售模式对企业税负影响的巨大差异。写字楼销售出去之后M公司将其回租，每年支付房屋售价的8%作为租金，且企业资金量充沛，有充足的资金支持现有的项目建设及各项周转。

三、持有阶段税务筹划

1.改变租金结构

M公司可以把租金结构调整为不同形式的费用组合，例如房租、管理费等。这样M公司就不单单是向客户提供房屋而已，还提供了后续的相关服务，并保证整个中心处于稳定的运营状态。房租和管理费在计税方面存在很大区别，税率完全不同，这样就为公司提供了进行税务筹划的机会，借助这种方式能够有效减轻公司的整体税负。

2.出租与自营择优选择

M公司在保证自身稳定现金流充足的前提下，仅考虑各种经营模式下税负问题，并详细考察小镇同类租用房屋租金的支付情况。拟定按房屋价值的8%作为年租金的收费标准。

通过对自持购物中心经营与整体出租房产税差异分析可得出，整体出租税负更低，同时，自营需要更多的人力和其他资源。而整体出租既在企业经营范围允许的情况下，并发展多元化经营，有效化解了各类经营风险。同时，从纳税角度，实行出租与自营择优选择的模式。M公司把购物中心对外出租出去，可获得稳定的租金收益来补计经营所必须的现金流。

四、M公司纳税筹划启示

通过对M公司全周期纳税筹划的深入探讨，使我们深刻意识到，在税收筹划的过程中应根据实际情况灵活运用各项税收政策筹划的空间，要充分研读政策，准确把握政策细节。纳税筹划有助于实现财务利益最大化，提高企业的经营管理水平，有利于优化产业结构、实现资源的合理配置。并且从长远角度，能促进整体产业布局的合理化，提高市场占有率，进一步推动国民经济的发展。