浅析成都房地产价格走势及投资思路

杨雨桐 彭先科 罗婧

摘要：成都房地產已经发展到市场化阶段，从成都房产价格分析，成都目前整体是稳步上涨的节奏，作为投资的房产要把握选择交通好，位置好，有学区、环境优等几个特点。成都作为增长阶段的城市代表之一，在未来，成都将成为房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。

关键词：成都；房地产；发展

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）021-0498-01

“九天开出一成都，万户千门入画图”，成都从历史深处走来，凝练出魅力独特的城市特质。党的十八以来，党中央国务院先后赋予成都全面创新改革试验区、内陆自由贸易试验区、国家级天府新区等多重战略机遇，成就了成都快速崛起的势与场。

一、成都房地产状况

经过30多年的发展，成都房地产市场也经历了从无到有、从小到大，从计划经济福利分房发展到成熟的市场化阶段，成都形成了具有鲜明特点的开发格局和产品形态，房产市场的地位日益提升。

2017年，成都市房地产市场成交量较2017年同期总体回落。2017年主城区新建商品房成交量为88728套，与2017年同期比较减少16.48%；成交面积为871.90万平方米，同期比较减少15.55%。

2016年3月底，二套房首付下调政策及二手房营业税“五改二”政策相继出炉，力度之大在意料之外。对比过去3年，房地产业正迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境，此轮政策的出台，对改善性需求的利好尤为明显。

2016年上半年的成都楼市，可以用“稳中求升，信心恢复”来总结。从年初的销售惨淡，到5月份开始的回暖，成都楼市在商品房新增供应量和实际市场成交量基本平衡的情况下，逐渐打开了市场回暖的局面。

二、成都房地产价格预测

成都中心城区包括11个区，传统的老城区有5个，即第一圈层包括金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区。后来，成立了高新区和天府新区，均属于经济区而非行政区，但房价统计依然把高新区纳入了主城区。2017年7月份，第二圈层新都、郫都、龙泉驿、温江、双流和青白江以及高新区和天府新区两个特区均被纳入到中心城区。中心城区里只有青白江区不限购，此外，其余的县市也不限购。

高新区金融城，是成都房价最高的片区，截至2017年9月22日，成交总价717万，单价3.5万/平米。此轮行情启动到目前，已经上涨1.18倍，而去年调控以来到目前，上涨了40%。

锦江区，截至2017年9月26日，成交总价412万，2.7万/平米，同户型，去年9月6日，成交218万，单价1.56万/平米，2016年1月份也是1.5万左右的价格。

2018年由于限价原因，预计成都的新房入市量会减少。去年拿地较贵的楼盘，也会受限价影响，因为成本高，开盘几乎不赚钱，甚至倒贴，所以今年几乎都不会开盘。二手房虽然受摇号影响，但是区域房价格已经深入人心，二手房价格应该不会下降。这种情绪主要源于2016年、2017年房价大涨影响。

2018年预计随着落户成都的人越来越多，购房需求越来越大，新房的供应量就很关键了，如果新房供应量下降，抢房情绪会不断高涨，二手房房价会有一波小幅度的上涨，接着新房的价格会随着时间不断接近二手房的价格，静观这几个月新房的摇号价格来看，虽然总体价格不高，但价格都是在往上扬。

目前成都和重庆都是西部明星城市，而且都是大家看涨的城市。现在均价也不高，所以整体来看就是稳步上涨的节奏。

三、成都房地产具体投资思路

从供应和需求考虑目前市场的需求正在往改善型住宅偏，比较符合题主目前的投资需求。而且改善型住宅一般品质较高，保值能力强。考虑目前成都的情况，今年房价是稳中求进的状态，就是比较稳定，可能有上涨空间，还是适合投资的。

将买房作为刚需的居民：有预算的居民可以随时开始准备了，刚需的房子是迟早都要买的，并且刚需的住房涨再多也套不了现，跌再多也还是要住。现在刚需的居民需要做的就是根据自己的经济能力购买相应的住房，当购买到相应住房后，就应该再努力工作赚钱还清贷款，之后再尽力改善住房条件。

将买房作为投资的居民：将买房作为投资要的就是收益回报，并且不能影响现在的生活。这两点是买房的时候需要注意的。

首先为取得回报需要做：最终决定投资的房产如果有交通好，位置好，有学区，环境优这几个有点，便可以作为优质的投资对象。但是要投资这种首先就是高投入，只要涉及到投资首先就要规避过高资金占用率。

具体方案如下：1.交通：选择离地铁站1-2KM的房源。2.不选城区的房子在绕城附近选。3.能选学区房尽量选学区房。4.尽量不选性价比低的大开发商。5.最好选择商品房。

四、结语

成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批外来客，随着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都，住房作为第一需求也直接带动了城市房地产行业的发展。总体上看，成都房地产市场的发展大势并未改变，市场发展必将更为健康。

成都代表了处于增长阶段的城市，在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域，成都均进入了最具潜力城市的前列。成都将成为中国未来十年房地产租户、投资者和开发商关注的焦点城市之一。