浅谈不动产测量中房屋面积的测算

王大龙

(新疆国地测绘工程有限责任公司 乌鲁木齐 830063)

近年来，随着城镇化的推进，城镇范围在不断扩大，大量的集体土地转为国有建设用地，引发了土地价值巨变，许多炒房者扰乱了正常的房地产市场，违背了“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，使得房地产业价值居高不下，为了维护广大人民群众的合法权益，推进房地一体化，实现资源优化利用，确保一户一宅、户有所居，国家实行不动产登记，保障权利人的合法权益，为今后土地的流转、抵押、买卖、征收和征税等提供法定依据。不动产测量包含土地测量和房屋测量，本文主要介绍在农村不动产测量中房屋测量采用的手段及成果质量控制办法。

1 房产测量的目的及意义

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。同时房产测量也是为了维护广大权利人的合法权益，对今后产权的维护、转移、登记、纠纷提供法理依据。

2 当前房产测量的现状

房地产业新兴于上世纪90年代，这是我国飞速发展的时代，也就是在这个时代房地产业出现过泡沫，至20世纪初发展已经势不可挡，房屋的交易量呈大幅上升趋势，为了维护合法使用者的权益，我国修订了新的《房产测量规范》，房产测量有了新技术标准和依据，但是限于当时的需求、当时仪器设备和部门管理等原因，很多地方直接采用任意坐标系进行房屋量算，测量的手段也仅限于手持测距仪或钢尺，并将成果直接用于交易、征税和存档等，甚至有些房屋从未进行过量算发证；近年来，测绘技术得到了质的发展，很多新技术的发明及运用，替代了很多过去陈旧的手段，可以满足任意区域的房产测量需求，技术员可以用GPS、全站仪、手持测距仪、激光雷达等设备配合使用进行房产测量，准确度也得到了大幅提升；随着社会的进步，国家的政策也在发生变化，简政放权、推行不动产登记就是为了更好的维护广大权利人的合法权益，然而不动产登记之初，各地进行数据整合，最令人头疼的事情就是房地产数据的融合，很多房产数据只有图纸、没有坐标、没有电子版数据，无法快速的将数据融入到新的不动产数据平台，不能及时的为权利人提供数据，很多地方甚至直接中断了业务，引发了广大人民群众的不满，为了解决这个问题专门成立了“落宗”小组为不动产业务提供服务，究其原因主要是房产和地产分开管理，土地管理关注的是土地面积及坐标位置，房产关注的是房产面积及产权；现在国家或地方各项测绘基础设施基本完善，各项技术标准也在不断的适应新形势下的测量技术，1980西安坐标系、2000国家大地坐标系、区域CORS站和地方独立坐标系等可供选择，新生产的合格数据可以直接融入不动产登记平台，满足规范要求，为房产测量注入了新的契机。

3 房产测量的主要技术指标

⑴利用已有地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于临近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。

⑵对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地要素点和地物点，相对于临近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

⑶房产界址点的精度要求:各级界址点相对于临近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1规定：

表1 相邻界址点的间距误差表 m

间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过以下公式计算结果：

△D=±(mj+0.02mjD)

⑷需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差与界址点坐标的标准相同。

⑸房产面积的精度要求见表2。

表2 房产面积的精度要求表

⑹房产测量基准采用统一的高斯投影、国家批准的坐标系，西安坐标系、2000国家大地坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测，建立转换关系。

⑺依据相同的技术指标，验证两种办法的优缺点、工作效率以及在新形式下房地一体化采集的优势、成果质量。

4 房屋面积测算

新疆某地区农村不动产测量项目测区面积600 km2，中央子午线81°，投影面 550m，宗地数35000宗，房屋测量部分房产界址点精度和房产面积精度等级均按照房产测量规范二级类执行。

4.1 房产测量基准

测量基准采用1980西安坐标系建立的相对独立坐标系，并与国家2000大地坐标系建立联系，首级控制网布设E级GPS网，采用双频GPS进行观测，标称精度为8mm+1ppm，联测国家等级控制点3点，利用对应的商用软件进行解算，经过整体平差计算最弱边相对误差为1/834990，最弱点点位中误差3.4mm，同步环最大分量闭合差为3.1mm，限差为±3.76mm，异步环最大分量闭合差为21.0mm，限差为±37.6 mm，异步环最大全长闭合差为30.6mm，限差为±97.6mm，符合规范要求，满足房产测量需求。

4.2 房产面积测量方法

4.2.1 全站仪采集坐标法

项目采用全野外采集法进行数据采集，所有界址点及房角点要求相对于临近控制点的点位中误差不大于±5cm，间距未超过50m时界址点间的间距误差限差不超过公式△D=±(mj+0.02mjD)计算结果；依据不动产测量要求，在进行土地测量时将房产测量一起进行，首先在地籍子区内埋设足够数量的图根级控制点，利用GPS-RTK观测每个图根控制点，GPS-RTK标称精度为8mm+1ppm，按照规范要求单基站采集2次，两次值之差不超过±5cm即可计算平均数作为最终值，直接用于进行界址点测量及房屋要素测量；数据采集采用无棱镜全站仪配合小棱镜的做法，全站仪标称精度为±（2+2ppm×D）,小棱镜直径3cm，棱镜常数-30mm，全站仪对中误差不大于3 mm，以较远点定向，定向误差不得大于±5cm，另一点检核，检核较差不得超过0.1m，方可进行采集，在通视条件较好的地方，启用无棱镜模式进行测绘，降低固定误差，在通视条件较差有遮挡物的地方采用有棱镜法进行测量，当棱镜无法准确的放置到界址点或房角点时采用偏心观测法进行，提高准确度；对于房产测量，原则上要求在一个测站上完成所有点的测量，但是实际作业时往往无法做到，需发展下一级控制点，发展下一级控制点时不超过2次，用下一级控制点设站定向时定向误差控制在1～2cm以内，确保同一房屋界址点及房角点的固定误差保持一致，相对精度可靠，面积计算准确；完成一个地籍子区后应该进行检查，一般按照5%的比例进行点位精度和量边检查，100%的野外巡视检查，如某地籍子区共100户，界址点约400点，按比例检查统计精度见表3。在点位精度统计中，中误差最大的是0.06m，最小的是0.01m，中误差小于等于0.05m的比例为96.7%；边长精度统计中较差最大的为0.05m，最小的为0m，由于边长均未超过50m，因此依据实际距离计算的限差△D均未超限。

表3

4.2.2 钢尺或手持测距仪量距法

经历了两个阶段，第一阶段是房地产市场蓬勃发展初期，测绘技术限制、测绘基础不足和时下急需等因素，迫切需要房产测量数据支撑决策，这期间的数据是分开管理的，房产和地产由两部门管理，关注的焦点不一样，房产关注产权及面积，地产关注面积及位置，因此房产测绘采用自由坐标系，相对位置准确性不够、相对规范性较差，后期可利用性较小，尤其是不规则的房屋经常出现面积不准确的情况，不能满足当下对房产数据的需求；第二阶段是利用已有的地籍图进行房产测量，地籍测量对土地界址点的测量可以满足地籍规程要求，对房屋的测绘无法满足房产测量的要求，需要对房产边长进行重新丈量，对面积重新进行测算，通常是采用钢尺或手持测距仪进行量边求取房产面积，这种办法效率高、见效快、面积准确性高，相对第一阶段来说，相对位置准确、规范性较好、后期可利用性较强，可以满足房产面积测量的需求，其缺点是无法保证房产界址点和房角点的精度，对当下不动产登记工作带来不便，需要专业的技术人员对这样的数据进行“落宗”处理，对于精度不足的需要重新进行测量。

4.2.3 两种测量方法测算面积对比

采用全站仪配合小棱镜对房产进行测量，具有效率高、作图快、位置准确等特点，采用钢尺或手持测距仪进行房产测量具有易学习、易操作、流程简便等特点，两种常用的办法测量同一幢房屋面积对比见表4，以某富民安居小区为例，该小区共920户，全部为统一标准建造的单栋房屋，选择其中一部分作为统计比较。通过表4可以看出较差最大的为0.66 m2，限差为0.68m2，经检查该房屋边长差值均在5cm以内，坐标在5cm以内，将丈量绘制图与全站仪测量图叠加比较并实地实地检查房屋未呈矩形，造成面积偏差较大，较差最小为0.02m2，限差为0.68m2；符合房产测量规范要求。

表4 两种方法测算房屋面积对比

5 结论

⑴这两种办法是测绘技术发展的必然，无论是哪种方法均需满足客户需求，在未来一定会有更先进的测量手段代替现在的测量手段，更高效、更科学、成果质量更好。

⑵采用全站仪配合小棱镜实施农村不动产测量，只要技术措施得当，可以满足房产测量二级界址点及二级面积量算需求，可以和土地测量同时进行，节约了时间、提高了效率、满足规范需求。

[1]房产测量规范.GD/T17986.1-2000.

[2]地籍调查规程.TD/T1001-2012.