让房价渐回理性的研究分析

李鑫

房价高涨问题绝不是一个单一的问题，而是各方因素联动的结果，不太完善的税收制度，不科学的地方政府考核指标，急需改善的制造业营商环境以及房地产市场的供需矛盾都是房价居高不下的重要因素。

随着我国经济的高速发展，房价高涨问题已经成为政府和民众最关心的问题。由于我国的税收制度不太完善加上很多地区经济基础薄弱，制造业也面临诸多困境，再加上我国长期以GDP作为地方政府考核最核心甚至是唯一的指标。这使得很多地方政府的财政和税收非常依赖土地出让金和房地产税收。但近年来，房价涨幅远高于家庭收入增速，增加了房地产的泡沫风险。政府为了遏制房价高涨，出台了多项政策措施，但是调控效果不明显，如何让房价渐回理陛，健康合理的发展，成为一个急需解决的国计民生问题。本文从完善地方政府考核指标，税制改革，打造良好的制造业营商环境以及从房地产市场的供需角度进行分析，提出了一些改进措施，以期能够为房价渐回理性提供一点理论参考。

建立科学的地方政府考核指标

我国长期用GDP作为地方发展最重要甚至唯一的考核指标。过分关注GDP将迫使地方政府更加关注短期经济增长，同时忽视长期社会福利最大化的问题。这样的地方考核指标无意中产生了一种虹吸效应，吸引了大量社会财富和生产力要素向城市聚集，城市发展规模持续扩大，房价也随之走高。从2013年开始，在中央政府强调不再使用以GDP为基础作为地方考核的背景下，中国的许多省份都调整了考核评价指标。据不完全统计，目前有70多个县市，取消了GDP考核。但是全国有2000多个县市，70个只占其很小一部分，这些县市主要可以划为三类，一是经济贫困县，比如山西的36个县。二是在生态环境或者农业方面有特殊价值，比如福建省的34个县。三是属于生态脆弱区域，需要限制开发，比如贵州的一些县市。这些县市本身房价问题就不突出，而且数量之少。这些都說明，告别唯GDP，依然任重道远。告别唯GDP的地方政府考核，可以从以下几个方面着手：首先是建立能够引导地方政府科学发展的指标体系。创建一个能够引导地方政府科学发展的评估体系非常重要，如经济增长模式的变化，空间布局优化，产业结构的调整，产业竞争力的提高，符合城市和农村地区的总体规划，环境改善和收入的提高等指标。用该体系指导地方政府在发展经济时真正做到科学的可持续的协调发展。

其次，耍建立科学发展成效评估指标体系。在这方面，政府需要提高对地方经济发展的绩效考核，创建的科学指标体系来衡量地方发展，包括经济增长、资源利用效率、社会满意程度、地方债务和经济安全、环境保护等其他指标列入考核体系，积极引导和鼓励地方党委政府在发展经济时既重效率更重社会效益。

然后是耍建立评估科学发展潜力的指标体系。科学发展必须是可持续的。为加强国家国际竞争力，摆脱高度依赖房地产的窘境，还应将技术革新能力、高科技产业、高端装备制造业、战略新兴工业、和其他能够争强核心竞争力的指标纳入评价体系，引导地方政府的管理、规划和发展。

最后还要建立科学发展约束评价指标体系。科学发展应该是统筹协调的发展。我们不能走发达国家走过的先污染后治理的老路。在评估体系中纳入资源消耗，环境保护，食品安全，农地保护，安全生产等强制性约束指标，约束监督地方党委政府在发展地方经济，努力实现绿色发展，安全发展，最大限度地降低资源成本和环境代价。

税收改革

营改增之后，增值税成为了最大的税种，几乎占全国总税收的60%以上，其中增值税的75%被中央抽走，剩下的25%归地方所有，地方政府的收入大幅下降。中央和地方的分税制度有它非常积极的一面，但其无意中成为了房价高涨的助推剂。由于中央拿走了大部分税收，地方政府为了维持各方面的开支，加上前文提到的对地方管理者的考核又很看重GDP，所以导致地方政府的财政高度依赖“土地财政”，其由两部分构成，分别是房地产税收收入和土地出让金。2017年，我国房地产税收收入为16437亿元，同比增长9.45%；出让土地使用权的收入（土地出让金收入）为5.2万亿元，同期相比增长了40.7%，这两者加起来的总收入占地方财政收入的比重高达47.7%，与2016年比较上升了7.1个百分点。如果我们计算房地产公司的所得税，增值税和其他税收，去年的土地融资份额将会更高。而且房地产是一个带动陛强，关联度高，产业链很长的行业，与房地产相关的产业部门有几十个，如果加上房地产对上下游产业的带动，有些城市实际对房地产的依赖度可能达到七层。

假设房子市值是100万元，里面上缴的相关税赞接近30%。而土地使用权费用（土地出让金）差不多占到房价三到四成左右，这样算下来，房价的一半多实际上是交给政府的。这意味着，税收改革已刻不容缓。

挖掘城市存量土地的潜力，增加城市建设用地的供给

目前，城市中有足够的土地储备可以进行整合和开发，例如，平房区使用效率低下的土地，缺乏资本而未开发的土地，未利用的土地，公司企业和机构使用效率低下或不合理的初始计划用地等等。对上诉土地采取置换、搬迁等方式进行盘活，即可满足建设用地的需求，又可达到少占或不占耕地的目的。二是对旧城区的改造，适度提高城市容积率，旧城改造后，容积率一股可以提高1到2倍，可以增加30%到40%的土地供给。三是适度控制乡镇企业的扩张，避免乡镇企业占用过多的耕地。通过以上措施增加建设用地供给，降低房地产企业建设用地成本，从而让房价渐回理性。通过将城市中的废、旧、闲地审批给单位和个人使用。这种类型的土地对于土地使用者办理手续和赞用收缴相对来说比较简单，是重新规划和盘活存量土地、集约用地的比较直接地方法。城市中的废地、滩徐用地，山地、坡台等用地，有的以前没有充分利用，有的在以前单位或个人使用之后闲置，应该接续使用，这类士地要通过土地储备的方式来实现土地的再次的利用。近几年在旧城区改造中出现了许多旧单位和个人的撤并和拆迁，用出让或转让的手段进行再次土地利用，有的还用招拍挂出让土地的方式取得丰厚的土地资金和建设资金，促进了城市建设的新发展。在旧城改造中，往往需要统一的规划和资金的统筹协调，将无序竞争的市场由政府土地部门统筹起来，将零散的资金聚集起来，进行大项目的改造和变迁。在新的城市规划和建设改造过程中，将那些土地利用效率低，功能不完善不协调，占地面积大的社区换置成土地利用效率高，功能协调的新小区，用招拍挂等形式进行土地置换，让其产生新的土地利用类型，为人们的生活，娱乐，工作创造新的更加高效协调的新环境。

降低对商品房的需求

根据供需关系，增加保障性住房的建设可以减少人们对商品房的购买需求，限制房价的快速上涨。扩大保障陛住房的建设将使供给增长和对房地产市场的需求下降，在这种心理预期推动下，房价将逐渐走低，房价将逐渐趋于理性。加大保障性住房建设会给房地产行业一个利空信号。对于经济适用房来说，主要销售给有一定支付能力的低收入家庭，其客户也是普通商品房购买者的一部分，这将直接影响商品房的需求。特别是在一些房价上涨过快的发达城市，中小户型经济适用住房和常规商品房的目标客户基本相同，都是中低收入群体。因此，政府对经济适用房的大规模投资建设将不可避免地会减少普通商品房的需求或增加市场供应。从廉租房看，主要出租给低收入家庭或收入最低的家庭，如果政府大规模建设廉租住房，等于是增加了市场供应量，根据供需平衡关系可知这也会在一定程度上减少对商品房的市场需求。如果政府增加公共租赁住房的建设，这也相当于增加住房供应，这将减少对租赁市场的需求，从而影响住房市场的需求，包括新住房和二手房市场。进入市场的大量经济适用住房不仅提供了合理的住房优惠，也解决了大多数中低收入人群的住房问题，而且在平衡周边正常商品住房价格的同时可以让房价逐渐回归理性，满足居民的合理住房需求。

改善制造业营商环境

人们这么热衷于房地产，还有一个重要的原因就是制造业下行压力很大，为了规避风险，人们把资金转向房地产。而耍实现经济优质发展，消除对房地产的强烈依赖，就要把精力放在制造业上。近年来，我国制造业发展的国内外环境发生了很大变化，面临着很多新的困境和挑战。从国内环境看，我国制造业成本低的优势正在慢慢消失。用工难用工荒已经成为制造业企业尤其是中低端制造业企业的一个严重问题，许多部门，特别是公司和企业，面临着劳动力短缺的困境，这将导致工资大幅上涨，产业竞争力急剧下降，阻碍了经济增长尤其是劳动密集型工业的增长。近些年，随着人口老龄化，农民工人数的减少，人口红利将渐趋消失，实际工资稳步增长，工资压力不断增加。中国“世界工厂”的地位将悄然改变。许多发展中国家目前正处于人口快速增长的红利时期，特别是与我国紧邻的东南亚发展中国家，资源价格低，劳动力成本只相当于我国八九十年代的水平。这些国家对我国很多中低端制造业构成了严重威胁，面对这种情况， “中国制造”应从量变到质变，改变生产方式，通过创新驱动来应对。此外，青年和中年工人数量的急剧减少也将削弱社会活力和创新能力，减少内部支出，消费市场萎缩，社会总储蓄下降。

良好的環境是发展实体经济和建设强国的重要前提和有效保证。按照供给侧结构性方案体制改革的要求，有必要进一步加强机构之间的整体协调和互动。促进政策，资金，技术和人才融入实体经济尤其是国家战略性高科技制造业中去。

有效降低制造业实体经济中的成本。要全面推进依法行政和管理，加强企业收费清单的管理，尽量减少机构运营成本和企业的税收负担。深化生产要素的市场化改革和国有企业改革，以维持市场的有序、良性竞争，继续加快网络的降费，促进普惠金融的发展，采取多种措施，减少公司使用土地的成本，降低融资成本和物流成本。

建立国家生产创新体系。加快创建以企业为主体，需求为导向的工业大学科研院所为重点的技术创新体系。实施国家制造业创新中心建设项目，注重战略性，领先性，必备性基本需求，打造一系列高技术创新中心。加强基础科学研究，扩大国家重大科技专项实施，扩大技术重点核心研究力度，努力转变成果，培养一批创新型领军人才。实施工业强国项目，建立系统的长效推进机制，克服重点领域发展的主要瓶颈。

加强财政政策和税收优惠以及经融领域对制造业支持力度。实行有利于制造业转型升级和现代化的税收和财政政策，建立健全支持企业技术改造的长效机制和政策体系。为实体经济提供经济和金融支持。

加快多层次制造业人才队伍建设。深入实施人才强国战略，实施新时期制造业产业工人素质提高方案，引导发展生产型人才，深化校企合作，培养一大批创业型人才，以及各行各业技术创新领域的专家和高层管理人才，创建知识型，技能型和创新型员工队伍。突出“高精尖缺”导向，加大制造业引智力度。鼓励和保护创新精神，鼓劢模范工作者和工匠精神，营造敬业求精的风尚。

开拓新一轮制造业对外开放新格局。深化“中国制造2025”国际对接合作，坚持引进来和走出去并重，推进重点产业领域国际化布局。逐渐降低制造业准入门褴，完善产业安政策法规体系，构建稳定公平透明可预期的营商环境。积极主动引导外资对高端制造业的投资，并鼓励在中国建立全球性研发机构。加强政治领导和公共服务，支持一批跨国公司，通过产业链和资本运作的整合，更好地融入全球创新和产业分工中去，提升中国经济在全球价值链中的地位。

综上所述，通过建立科学的地方政府考核指标，不唯GDP，引导地方政府统等兼顾f办调发展；同时完善税收制度，降低商品房的建设成本；因地制宜的挖掘城市土地存量潜力，增加城市建设用地供给，降低商品房土地使用成本；扩大保障性住房的建设，降低对商品房的需求；改善制造业营商环境，大力发展制造业，降低地方政府对“土地财政”的依赖等措施，多方联动，标本兼治。