关于我市住宅专项维修资金保值增值的探索

李晓宁

住宅专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。建立专项维修资金对提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，保障房屋安全非常重要，维系着业主的切身利益和社会公共利益，关系到社区的稳定和社会的和谐。石家庄市根据1998年建设部、财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》自1999年6月建立了住宅维修资金制度，是建立维修资金管理制度时间最早城市之一，通过多年来的不断摸索、学习、改进，建立了一套适合我市实际情况的管理模式及方法，2007年我局建立了石家庄市专项维修资金软件系统，实现与我局数字房产系统、及银行终端实时联网操作，提高了业务办理流程的规范性及便利性，使维修资金缴存、使用等工作逐渐走向制度化、科学化轨道，为我市经济建设及小区社会和谐稳定起到了重要作用。

但住宅专项维修资金是一项持续性的资金，随着物业维修资金法规政策的规范和健全，如何管理好该项资金，特别是既要保障资金的正常运作，又要使资金能够得到增值保值，是我们现阶段专项维修资金管理工作面临的重要任务。下面根据我市住宅专项维修资金市场机制的需要和特点，提出以下尝试性建议。

一、不断完善专项维修资金的归集、使用的管理监督制度

健全的专项维修资金的归集、使用的管理监督制度为实现专项维修资金增值保值重要前提，因此需进一步加强我市住房专项维修资金监督管理，确保住宅共用部位、共用设施设备正常使用。首先需建立专项维修资金管理中心，实现全程跟踪专项维修资金的归集、使用前的现场勘察及划转后的核查审计；其次应确立了业主委员会的法律地位，加强对业委会综合素质培训，提升其自身对维修资金知识的了解与认识，正确的理解和行使其职能与作用，站在相互理解的角度，充分发挥法律赋予的权力与职责，确保业主财产所有人的使用权、管理权、参与权、决策权、监督权和知情权等合法权利不受侵犯最后是简化专项维修资金的归集、划转手续，增强资金的透明度。在保证维修工程预算和施工质量的可靠性的前提下，为防止资金的流失和浪费建议在资金使用中可通过招投标形式选择施工、监理单位并对资金拨付后的资金运作进行有效的监督，本着提高其使用效率，量入为出的原则，使专项资金按规定的用途使用并达到预期目的，以提高住宅专项维修资金的利用效率。

二、根据有关规定制定我市资金增值保值的有效可行性方案

《专项维修资金管理办法》中规定在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行国债，我省于2011年12月出台的《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》中强调指出：禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。我市应严格按照有关规定的前提下需制定维修资金增值保值的有效方案，具统计截止当前共发生使用资金额为1.3亿元，使用率仅为0.22%，为进一步提高住宅专项维修资金的使用率，可采用将闲置资金购买国债和定期存款相结合的方案，并按资金每年需求量进行详细测算后分别选择五年、三年、一年定期存入银行以实现收益的最大化，一年定期可灵活分为十二个月存入，这样每个月都会有到期资金，增加了资金的月流动量。

另活期账户可与银行签订《协定存款合同》，将协定存款设为结算户与协定户两部分，根据资金每日的收支情况确定结算户需保留的基本存款额度，超过存款额度部分的资金，要求银行自动转入协定户，并协议利率结算利息，协议利率可根据高于活期低于6个月定期利率的原则设定，其间如结算户资金低于存款额度时，银行应自动通过协定户资金补足结算户额度，这样可以在不妨碍资金的日常使用量的情况下，保证资金获得稳定和更高的利息收益。

三、参照同类资金管理机构保值增值的先进经验，探索我市住宅專项维修资金保值增值新渠道。

寻求合适的资金管理方案，为专项维修资金的增值保值和高效发展提出合理性建议，不仅仅有助于维护个人资金安全和保值增值，而且对社会主义和谐社会的构建也发生着至关重要的作用。我国维修资金的增值保值尚未形成完善的相应市场机制，可向起步较早的同类资金管理机构学习先进经验。1、如公积金的运作模式，除购买债券和银行存款外可以充分发挥我局数字房产管理的优势，借助金融机构的风险控制，委托专业金融部门增加抵押贷款，借方可用房产作借款抵押，风险较小，但收益相对较高。2、结合我市保障房建设在政府主导项目，财政资金不能及时位的情况下，对保障房建设资金结予短期支持（三个月至六个月）。维修资金能否在确保资金安全的前提下通过发放贷款实现保值增值可进行深入考证和研究。我市应本着“确保资金安全”为第一，满足“房屋维修需求”为导向，实现“持续稳定收益”为目标的策略善维修资金增值保值方案。但采取任何保值增值方案，都应该避免资金风险，从近年来发生的经济案件分析，对资金的保管使用，不仅需要保值增值，更需要规范、安全化的管理。