房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制措施

张玉丽

摘 要：在不动产权证登记中，房屋产权建筑面积是其中非常重要的一项内容，因此在房产测绘中，需要对房产面积进行测绘。在当前不动产交易、登记确权和税费征收等工作中，都涉及到房产的实际建筑面积，因此在房屋竣工验收后，房产权利人或是利害关系人会邀请专业的测绘单位按照国家标准来对房屋面积进行测绘，以此来获得更为准确的房屋建筑面积。我国房产测绘事业起步较晚，在实际操作过程中还存在一些不足之处，从而对房产面积测绘质量带来了较大的影响，因此需要采取有效的措施加以控制，确保房产面积测绘质量的全面提升。

关键词：房产测绘；房产面积；测绘质量；影响因素；控制措施

中图分类号：TU198 文献标志码：A 文章编号：2095-2945（2018）15-0117-02

Abstract： In the registration of the Real Property Ownership Certificate， the building area of housing property is one of the very important contents， so in the real estate surveying， it is necessary to map the real estate area. In the current real estate transactions， registration and tax collection and other work， they all involve the actual building area， so after the completion and acceptance of the building， real estate owners or interested parties will invite professional surveying agents to map the housing areain accordance with the national standards， in order to obtain more accurate building area. The real estate surveying in our country started late， and there are still some deficiencies in the actual operation， which has a great impact on the quality of the surveying of the real estate area， so it is necessary to take effective measures to control it， to ensure the overall improvement of the quality of real estate area surveying.

Keywords： real estate surveying； real estate area； surveying quality； influencing factors； control measures

前言

在當前城市快速发展过程中，房屋建筑工程项目不断增多，为了有效的保证买房人的合法权益，房屋测绘工作的重要作用也更好的凸显出来。通常在房屋建筑工程建成后，相关部门会对房屋建筑工程内部房屋的实际面积进行测绘，以此来得出房屋的面积数值。特别是近年来房地产行业发展速度较快，这也对房屋测绘工作的重视度不断增强，通过全面保证房产面积测绘的准确性和质量，有利于更好的推动房地产业的健康、持续发展。

1 房产测绘工作概述

1.1 房产测绘工作的任务

在房产测绘工作中，主要是通过测量来获取到建筑物的轮廓和占地面积等房产信息，并针对测量所得各种数据来进行房产图的绘制，从而为房产交易打下良好的基础，也能够为政府对房产的合理规划提供重要的依据。在当前我国房产测绘工作中，其主要以房产的准确测量，对房产有效面积进行预算及进行房产外形图绘制等作为房产测绘工作的主要任务。

1.2 房产测绘工作的作用

近年来房产测绘技术取得了较快的进步，测绘工作也实现了标准化测量，有效的提升了测绘数据的精度。特别是当前房产交易十分频繁，房产交易过程具有复杂性，因此通过房产测绘，可以为房产交易提供数据支持，为房产交易工作的顺利开展奠定良好的基础。而且通过房产测绘还能够实现对房产信息的收集，并根据测绘到的数据来对地理位置进行判断，并进而对房产方位图进行绘制。另外，通过开展房产测绘工作，能够使管理者更好的掌握房产交易的情况，并在交易过程中明确对房产信息进行表述，为房产管理工作的有序开展奠定了良好的基础。

1.3 加强房产测绘面积质量控制的意义

1.3.1 为房屋交易提供有利的法律保障

由于房产测绘与房地产企业息息相关，而且还直接关系到业主的切身利益。在实际房产测绘工作中，需要严格按照相关的规定来确定具体的测绘过程、精度标准和计算方式，这样一旦有房产交易纠纷发生，则可以以测绘结果作为重要的法律依据。在实际房产测绘时，测绘质量直接决定了实际建筑面积，而且房产交易双方对于实际建筑面积也最为关注，这就要求房产测绘过程中，需要对测量面积质量进行严格控制，以此来促进房屋交易的完成。另外，在房产测绘过程中，其所获取到的测绘数据，房屋所有权证和土地使用权证中都会应用到，并在房产档案中以原始资料的形式进行存储，从而为后续查阅提供更多的便利。

1.3.2 更好的维护房产市场的有序发展

房屋面积是当前房产测绘工作中非常重要的一项内容，而且在城市规划重审、产权登记、房产交易和房屋拆迁等工作中，房产面积作为最为基础的计量单位，加强对房产测绘面积的质量控制十分必要。但由于房产测绘工作的专业性和复杂性特点，很大部分人对其缺乏了解，因此房产交易中部分商家存在误导消费者的行为，因此需要对房产测绘中测绘面积进行质量控制，全面提高房屋面积的准确性，更好地维护广大消费者的合法权益，实现对房产市场秩序的有效维护。

2 影响房产面积测绘质量的相关因素

2.1 测绘标准和测绘规范不够完善

房产测绘具有复杂性、专业性和技术性的特点，但当前我国房产测绘行业中，针对于房产测绘标准和房产测绘规范都较为简单，滞后于房地产企业的发展，特别是当前房屋建设中一些新的设计理念和建筑形式的应用，房屋设计的变化也对房产测绘工作带来了较多的问题。但由于测绘标准和测绘规范上存在的缺陷，导致实际房产测绘过程中无据可查的情况较为常见，这种情况下，房产测绘人员只能够根据自己的理解来进行房产测绘，因此导致房产测绘中存在较大的争议，极易引发房产交易纠纷。

2.2 测绘工作复杂，测绘过程不够严谨

当前房产测绘工作变得越发复杂，在实际测绘过程中还会涉及到大量的数据，存在较大的计算量，因此测绘工作难度必然会增加，极易对房产面积测量的质量带来不利影响。当前大部分测绘单位在实际进行房屋测绘工作中，由于缺乏完善的质量保证体系，再加之部分测量人员自身责任心缺乏，工作中存在不细心、不严谨的问题，从而导致房产面积测绘时出现偏差。另外，测绘行业整体水平及资质等情况也会对房产测绘面积质量带来不利影响，最终造成测量面积质量无从保障。

3 房产测绘中测绘面积的质量控制措施

3.1 严格实行一级验收、二级检查制度

在房产面积测绘时，为了全面提高测绘质量，则要进一步完善检查制度。在实际测绘过程中，测绘人员要做好自查和互检工作，待合格后，再由专职人员进行检验，并积极组织具体的验收。在实际检查过程中，需要独立进行各级的检查验收，同时检测人员不可随意替换，同时还要针对检查时容易出现分摊问题及面积计算口径等问题进行有效处理。详细对相关资料进行检查，在具体检测时，当检测人员存在意见不一致情况下时，则要由专职质量检查人员对其进行确认，确认完后再由相关领导再次确认。

3.2 控制前期收件图纸及资料的审查质量

在实际房产面积测绘工作中，委托方需要向测绘部门提供建筑施工图纸，但其所提供的图纸需要通过审核后才能提前给房产测绘部门。而且在实际房屋面积测绘时，当出现变更情况时，需要将变更图纸一起进行提交，所提交的图纸必然将建筑工程的立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗、阳台大样图等都包含在内，尽可能的做到详细，以此来保证测绘过程中面积的准确性，同时对于测绘过程中查询相关尺寸数据也更具便利性。另外，对于需要提前的审查资料较多，需要将建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门所发出的用房功能部位和房屋配套设施、民政部门发出的幢号及楼牌、门牌号批准文件等相关资料文件一并提前进行审查。

3.3 加强测绘过程中关键环节的质量控制

对于房产测绘机构来讲，房屋面积测绘作为其重要的经济收入，同时也是其需要承担的责任。在实际测绘工作中，一旦测绘过程中人员存在疏忽，则会导致房屋面积出现偏差，从而导致房产交易产生纠纷，会导致巨大的经济损失。这就要求房屋面积测绘过程中，房产测绘机构需要针对于测绘工作中每一个环节的测绘质量进行严格控制，并对相关的数据信息进行确认，针对于部分数据模糊的情况，需要重新对其进行测量和计处。而且在实际房屋面积测绘质量控制工作中，需要保证房屋套型边长数据的准确性和精准性，重复确认房屋计算面积的部位，严格按照相关规范要求来计算房屋分摊面积。

3.4 测量精度的质量控制

在房屋面积测绘中，由于对测绘精度具有较高的要求。在实际房产面积测绘过程中，在末级控制点的数位控制中，其误差要保持在0.05m以内，对于相邻点属于独立观测量的情况，相邻点间的间距误差要要控制在0.05m以内。同时为了有效的保证房产界址点和房角点测量时能够达到较高的精確度，需要设立高精度、高质量和高标准的控制网，并以此为基础来实现对房屋面积的测绘。而且在相关规范要求中，也明确规定了末级相邻房产平面控制点间的相对点位，实际测量误差在保证在0.025m以下，在实际房屋面积测绘过程中需要严格遵守这些相关的测量标准。

4 结束语

近年来房地产业呈现出迅猛的发展态势，无论是投资者还是消费者都越来越关心房产面积测绘问题。但在实际房产面积测绘工作中，对于测绘质量带来影响的因素较多，如房屋设计布局、套型的多变性及面积分摊问题等都会增加房产面积测绘的难度。因此要求实际测绘过程中，测绘人员要严格按照相关的规定和标准要求，执行好具体的测绘程序，并仔细分析测绘工作中出现的各种问题，不断积累实践经验，全面提高房产面积测绘的质量，更好地推动我国房产测绘事业的健康、持续发展。

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