房产测量中常见测量技术及问题分析

王文佳

摘 要：房产登记测量是房产业各项工作得以开展的重要基础，在整个地产行业中房产登记测量具有非常重要的地位。因此在实际工作中，需要对房产登记测量工作给予充分的重视，并进一步扩大房产登记测量的领域和规范性，全面提高相关人员的专业素质，从而为房产购买者提供重要的参考依据。

关键词：房产登记测量；房屋面积；测量技术；共有面积

中图分类号：TU198 文献标志码：A 文章编号：2095-2945（2018）15-0135-02

Abstract： Real estate registration and measurement is an important basis for the development of the real estate industry， and has a very important position in real estate registration measurementin the whole real estate industry. Therefore， in practice， we need to pay close attention to the real estate registration and survey work， and further expand the field and standardization of real estate registration and survey， and comprehensively improve the professional quality of relevant personnel in order to provide an important reference for property buyers.

Keywords： real estate registration measurement； building area； measurement technology； common area

前言

在房产登記测量中，建筑产权面积的确定是测量的基础所在，同时也是购房者要掌握的信息。近年来城市化建设规模不断扩大，这也有效的推进了房地产业的发展，随着房产交易数量的增加，房产购买者也更加关注房产信息，包括建筑面积、分摊面积、共用面积，这些都关系到购房者的切身利益，所以购房者会将这些信息作为购房的重要参考依据。为了保证房产信息的准确性和全面性，就需要提高房产测量水平，为房产图绘制提供重要基础，从而不断完善房产登记测量工作。

1 房产登记测量的内容、目的和意义

在房产登记测量工作中，需要按照国家房产测量规定中的内容执行，其中的测量规定主要包括房产面积测算、建筑面积测算、用地面积测算、面积测算方法与精度要求、变更测量等内容，在实际测量工作开展的过程中，需要严格按照规定中的内容执行，提高测量的准确性和精准度。通过房产信息测量工作，可以采集和表述房屋用地的相关信息，为房产交易以及管理提供有效信息，房产登记测量也可为城市规划提供有效的数据信息。在房产登记测量过程中，针对于房屋面积的测算作为非常具体的方式，房产管理部门需要对测量的结果进行审核，以确保测量信息的准确性，为其提供法律支撑。在房产测量工作中，需要保证测量数据的准确性，从而减少房产交易和使用过程中发生的产权纠纷，从法律的角度保护房屋产权人的权益。为了提高房产测量工作的效率，在测量过程中，应该善于利用先进的测量仪器和手段，从而提高测量的精准度，有利于房产管理部门产籍管理工作的有效开展。

为了保证房产测量工作的公平公正，在测量过程中，需要严格按照国家和行业规定执行，确保测量的内容全面，测量过程规范，测量数据准确。在房屋测量工作中，通过前期的数据测量采集到的信息，在此基础上形成房产档案、房产簿册、房产图集等。在房产交易过程中，可有效解决购房过程中存在的面积缩水问题。

基于房地产业的快速发展，房产价格一路升高，部分房产开发商为了谋取更高的利益，就会在房产面积的数据上进行更改，从而损害购房者的切身利益。所以要加强对房产测量工作的监督管理，规范房产测量工作的执行和落实，通过房产登记测量，可以有效强化对房产开发商的监督管理，对于诚信有所制约，保证买卖双方的合法权益，避免单方欺诈现象的出现，维护房产交易市场的规范运行。在房屋登记测量工作中，不仅要使用先进的测量技术和方法，还要加强对测量过程的监督管理，确保房产登记测量结果全面准确的反映出房屋信息，其与房产产权人利益息息相关，可以有效的减少测量的偏差，全面提高测量水平，确保建筑质量。

2 房产测量技术及其应用

2.1 GIS测量技术

GIS系统中，其依托于计算机软件和硬件技术，依据空间分布和地理坐标来对各种资源信息和环境参数按一定格式和分类进行输入、处理、存贮和输出，更好的满足人-机交互信息系统。GIS系统作为地理信息处理的工具，能够对多要素数据进行操作和综合分析，并以图形、图像和数字等形式将所需要的信息输出出来，实现了房产登记测量信息的数字化、可视化和直观化，能够利用动车图像将复杂的施工过程描绘出来，从而为房产管理工作提供信息和可视化的支持。

2.2 房产数字化测图技术

随着数字化信息技术的快速发展，在房产测量过程中，应该充分利用数字化测图技术，同时通过计算机数字化软件对生成的图像进行数据处理和编辑。在具体操作过程中，需要对房产信息进行收集整理，然后拟定设计方案，同时进行实地踏勘，以保证测量数据的有效性。在房产调查工作后，需要进行房产信息的采集，将采集到的信息输入到计算机终端，然后利用数字化软件对数据进行编辑和处理，形成房产图，这一系列的工作都是通过数字化技术完成的，不仅提高了工作效率，同时也最大程度地保证了数据信息的准确性。

2.3 GPS-RTK技术在房产登记测量中的应用

RTK测量技术是比较常用的GPS测量方法，测量过程受环境干扰较小，所以在野外测量定位中应用比较广泛，可以获得较高的精度，对于提高测量作业效率和测量的精度十分有利。基于载波相位观测值实施动态定位技术基础上发展起来的RTK定位技术，对于在测量指定坐标系总的三维定位结果能够及时提供测量站点。在使用RTK测量技术的过程中，观测后的数据以及测量站的具体信息是以数据链的形式进行传输的，基准站获取信息后传递给流动站，流动站对于接收到的数据信息还会进行实时差分处理，对于数据信息进行精准定位。在利用RTK技术采集信息过程中，其全部为数字化，并经过软件简单处理后，能够直接对电子地图进行输出，能够更好的满足房产登记测量的要求。

在RTK测量系统中，主要由数据传输设备、数据处理软件系统、GPS接收设备共同组成。GPS信号接收设备主要设置在基准站上，并对所有可见的GPS衛星进行连续观测，观测数据利用无线电进行传输，并将数据及时传输给观测站。基准站要针对观测到的数据，并根据相对定位的原理，解算整周模糊度未知数，并对用户站的测量精度和三维坐标情况进行显示，并以计算的实时定位结果来监测用户站和基准站的观测质量和结算结果。利用RTK技术，可以有效的降低观测冗余量，并进一步缩短测量观测的时间。

3 房产测量中常见问题分析

3.1 层高与净高的区分

国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为，指房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离《规范》中没有给层高一个明显的误差，允许误差国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积，其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。但在实际操作中，而净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。

3.2 对称边长度实地丈量不一致问题

在房产测量工作中会出现一定的误差，有些是由于测量本身所引起的，有些是在房屋建设过程中出现的误差，导致前后墙、左右山墙这些在施工图相等的边，却得出不一样的测量结果，这些都是规则的多边形测量出不规则数据的误差现象。对于对称边的长度与实地丈量结果不一致的现象，需要对测量数据进行处理，同时对绘图和面积计算重新核定。对于对称边测量数据不相等会有一定的误差允许范围，但是当误差超过了标准范围的情况下，则要对测量的准确度进行检查，当确定存在不相等情况时，则要根据具体的测量结果来完成面积计算和绘图。

3.3 共有面积分摊问题

共有面积分摊是大家都十分关注的一个问题，其主要是指各个产权主体共同占有或者使用的建筑面积。针对于一般住宅楼而言，需要先计算房屋总的建筑面积以及套内建筑面积，然后求出总的共用面积，再按照一定的分摊系数计算各户的共有面积。对于较为特殊的住宅楼或者多功能综合楼共有面积分摊计算时，还会涉及二级分摊和多级分摊，此时所遵循的原则为“谁受益、谁分摊”，可以逐级进行分摊。由于分摊关系十分复杂，这就要求房屋测绘人员要具备良好的职业道德和社会公德，并能够熟练掌握法律和相关的规范要求。对于存在面积分摊纠纷的情况，当协商无法解决时，测绘部门要从合理性出发，并提出最佳的分摊方案，当任何一方有异议提出时，则可以根据物权法来请求依法确权。

4 结束语

房产测量是一项技术性较强的工作，测量数据会作为房产管理、交易、使用等一系列问题的依据，所以不仅要保证测量数据的准确性、科学性、合理性，测量数据还具有一定的法律效力，为维护业主自身权益提供有力依据。在房产测量工作开展过程中，需要严格按照国家和行业规定的相关规范操作执行，加强对各个环节的监督管理，善于运用先进的测量技术和方法，保证测量数据的精准度，避免违规行为的发生。加强房产测量工作的管理，规范房产交易市场的有序运行，为促进我国房地产管理创造有利的条件。

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