城市“老破小”住区的现状分析及环境整治策略
——基于杭州市区老旧住区的调研

胡轶敏,贾华琴,黄乐平,干学宏

HU Yimin，JIA Huaqin，HUANG Leping，GAN Xuehong

(1.浙江建设职业技术学院,浙江 杭州 311231；2.浙江省建筑装饰行业协会,浙江 杭州 310005)

1　概　述

“城市化”和“老龄化”是全球面临的两大趋势。2011年12月,中国城镇人口占总人口比重首次超过50%,标志着“城市化”进入“中程”。据联合国人口署预测,1990—2020年世界老龄人口平均年增速为2.5%,同期,我国老龄人口的增速为3.3%,老龄人口增长速度与老龄人口的比重,中国都超过了世界平均增速和比重。预期到2020年,我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人,约占全世界老龄人口的24%,意味着世界范围内,每4位老年人中就有1位是中国人,其中,中国80岁以上高龄老年人口将增至2900万人左右。我国老龄人口基数庞大,面对“老龄化”压力远比其他国家要大。此外,我国人口结构中的70、80后多数已成家立业、生儿育女；90后也已长大成人,逐步组建家庭。在“全面二孩”政策推动下,70、80与90后群体再次加入生育大军,形成新一轮的“生育潮”。预计未来的10～20年,中国老龄人口将肩负起养育孙辈(二孩)的任务,“养老”和“养小”需求并存。

随着城市化推进,城市范围不断向外沿扩张,原本建造在核心区域的聚居区逐渐“破败、衰落”,这类房龄高、显破旧、户型小的居住区或居住组团,被冠以“老破小”称号。“老破小”住区是我国城市发展过程中的阶段产物,与商品化楼盘相比显得老旧、破败、狭小,是老年人口习惯性聚居的区域。“老破小”住区一般地处城市的核心区域,交通、医疗、教育、购物、娱乐配套齐全,生活便利,但同时存在诸多设计缺陷以及环境堪忧。通过对杭州市拱墅区和西湖区几处典型老旧住区的调研,分析“老破小”住区环境现状、问题及成因,提出通过“整治改善”手段来解决城市中即将破败、衰落住区的问题,为城市营造更适合“老幼病残孕”等群体居住的空间。

2　城市“老破小”住区的环境现状

城市“老破小”住区,一般建造于20世纪70年代至1998年期间。1998年以后,我国开始全面推行住宅商品化,住宅的设计和建造,逐步走向舒适、多样、灵活的方向,住区环境相较前者大为改观。城市核心区域的“老破小”住区,离城市主干道近,交通、医疗、教育、购物、娱乐配套齐全,但也存在着设计缺陷和环境局促的问题。

“老破小”住宅目前的实际使用年限为20～40年,采用推倒重来、大拆大建的“城市更新”方式,尚不完全适用于此类住区。调研覆盖杭州市拱墅区蚕花园片区、大关片区、德胜新村、朝晖六区、塘河新村、亲仁里、吉庆院,西湖区的文二新村、石灰桥住区、花园北村、翠苑五区、古荡新村等住宅,收集有效样本数据占总样本数的82%,样本具有一定的代表性。调研发现“老破小”住区人口组成中“三代同堂”现象明显,老年人习惯居住于老城区、老住宅的情况颇多,随着“二胎政策”放开,老人带孙辈(二孩)的情况日趋普遍,老人带着儿童活动主要集中于住家附近的公共场所。

“老破小”住区普遍存在绿地面积小、活动设施少、停车位紧张、景观设置缺乏的问题。名校学区范围内的住宅换手率高,反复装修带来了安全隐患。“老破小”住宅建筑形式多数采用一梯两户或一梯三户的板式多层住宅,也有部分旧城改造时建成的高层住宅。多层住宅普遍缺少电梯,出入口缺少无障碍通行设计,存在“台阶多、斜坡多、障碍多、无雨篷”的情况。住宅外立面常安装大量保笼,外立面不规整,雨篷、晾晒杆、空调隔板设计安装不统一,住区缺少保温、隔热、隔音、通风、遮阳的节能技术措施,住区环境整体堪忧。

2.1　公共空间、景观绿地、休憩设施的缺失和占用

老人与儿童是住区活动场所最频繁的使用者,他们对公共空间、景观绿地、休憩设施的需求是住区环境品质提升需要考虑的重点。公共活动空间的匮乏、景观绿地的缺失、休憩设施的不到位,常会造成环境局促的恶劣印象。图1集中反映住区公共空间、景观绿地、休憩设施的现状：

1)缺乏公共活动空间和休憩设施,老人占用马路边区域消遣；

2)老人占用住区通道口的位置“晒太阳、唠家常”；

3)住区内面积狭小的景观亭存在各式“坐席”,形成破败、杂乱的景象；

4)缺少景观绿地、缺少停车位、缺少休憩设施的住区；

5)设施年久失修,凌乱破败,易造成老人、孩童磕绊受伤。

住区公共空间、景观绿地、休憩设施的缺失和占用现象并非个案,而是“老破小”住区的普遍现象。“整治改善”住区的公共空间,应坚持以人为本,需要考虑住户老龄化的趋势,考虑住区适老、适小的需求,注重设计体验和设计感受。

图1　公共空间、景观绿地、休憩设施的现状

2.2　住宅外立面的老化与凌乱

住宅外立面是反映住区整体环境的一个重要方面,管理不到位的住区往往存在保笼安装现象普遍,外立面雨篷、空调、晾晒杆的安装不统一,存在建筑外立面涂料剥落、瓷砖掉落、外墙渗水等现象。建筑外立面现状与城市发展不协调,形成“美丽杭城,破败住宅”的印象。图2集中反映住宅外立面老化与凌乱的现状：

1)住宅外立面上安装大量保笼,内部随意堆放杂物,严重影响住区环境；

2)雨篷、晾晒杆、空调隔板安装不统一,影响整体美观,一旦出现破损变形,又存在较大隐患；

3)建筑立面上的墙体抹灰、瓷砖贴面、装饰条等出现脱落,形成安全隐患,屋内墙面出现渗水和霉变；

4)破墙安装的无烟灶台,破坏立面效果,同时降低建筑物的抗震性能；

5)缺少外遮阳设计,住户自行安装“奇葩”布帘用于遮挡西晒阳光。

住宅外立面的现状并非个例,而是“老破小”住区普遍问题。杭州市政府对沿街住宅开展过一系列的立面整治工作,通过统一加装雨篷、晾晒杆、空调挡板等措施,整治后沿街住宅立面整体效果较为理想,但住区内部非临街住宅仍存在脏、乱、差现象,与“美丽家园”的建设目标还存在较大差距。

图2 住宅外立面的现状

2.3　出入口的通行存在障碍

住宅的出入口是连接室内外空间的交通枢纽,起着组织和引导人流走向的作用,在危急时刻也是逃生通道,无障碍出入口设计的优劣,是衡量住区是否宜居的一个重要指标。“老破小”住区出入口的无障碍通行情况堪忧。图3集中反映住宅出入口的现状：

1)台阶多、无坡道、门框绊脚、雨篷未能形成有效遮挡；

2)长梯段、无休息平台的单跑楼梯,极易造成老人、婴幼儿、孕妇、残疾人等跌倒后出现连续滚落；

3)高层住宅狭小的出入口,不利于火灾发生时的疏散,也不利于应急救护；

4)出入口与坡道间存在小高差,易造成磕绊,影响轮椅推行；

5)建筑物出现不均匀沉降,造成出入口与路面间的小高差,易造成老人、孩童绊倒,通行存在障碍。

住区出入口存在通行障碍问题,在“老破小”住区出现的非常普遍,相对新建楼盘,老住区由于设计原因及建筑物不均匀沉降等原因出现的障碍,需要在住区整治过程中予以高度重视。“老破小”住区是老龄人口集中区域,“三代同堂”的老人带娃情况普遍,“适老、适小”通行无障碍设计需要同时兼顾。

图3　出入口通行存在障碍的现状

2.4　老年人照料设施不到位

“老破小”住区人口密度高,居家养老负担重,“日间照料中心”的设置非常有必要,其合理设置和有效配备将直接影响周边居民的生活品质。调研涉及的拱墅区蚕花园、永庆路、绍兴路、大关、德胜,西湖区的翠苑、花园新村、古荡新村,均配备了居家养老“日间照料中心”,但设置上还存在不到位的情况。图4反映了照料设施的现状：

1)缺少照料设施建筑用房的住区,常出现居民自发形成的“蹲墙根、晒太阳”区域；

2)旧城改造时拆迁户聚集的高密度住区,居家养老照料设施用房严重不足；

3)某居家养老照料中心门口的无障碍设计不到位；

4)某照料中心的出入口,无台阶、带斜坡、无扶手、无雨篷,存在突起的水泥墩子,易造成老人滑倒或绊倒；

5)某照料中心由原有非机动车库改造而成,其内部陈设简陋。

居家养老照料设施不到位的情况在“老破小”住区较为普遍。近年来,国内某知名房产企业已与杭城多个社区建立“随园之家”养老服务照料中心,逐步解决居家养老服务工作。“随园之家”主要侧重健康社区建立,由企业提供配套服务,包括：健康监测、慢病管理、仪器辅助康复理疗、生活陪伴、网购服务、理发修脚、组织长者进行文化娱乐活动,提供教学讲座、心理辅导、营养茶点、日托照顾等服务,还针对中风、骨折、癌症等病症时间长的人群,提供上门康复护理服务。政府牵头下形成的住区“整治改善”方案,叠加企业提供的“养老服务”策略,“城市更新”与“养老服务”同步推进必将为居民提供切实有效的居家养老解决方案。

图4　居家养老服务设施的现状

3　“老破小”住区环境的整治策略

走好特色城市发展之路,必须直面“城市病”的存在,避免“美丽西湖,破旧城市；宏伟大厦,衰败住区”的存在。住区“整治改善”需要考虑社会、经济、建筑、人之间的相互关系,保障人们生活“更方便、更舒心、更美好”。现基于“安全、无障碍、适老、适小、宜居”理念的“整治改善”策略，提出以下具体技术措施,见图5。

图5　“老破小”住区环境整治的策略

3.1　公共空间的改造

1)居家养老照料设施改造。“老破小”住区所在社区的居家养老照料中心用房,已有配套用房的,沿用原有房屋进行改造,设施设备配置应尽可能满足住区老年人日常照料需求。住区周边缺少照料中心配套用房又确有必要增加时,单独建设“照料中心”项目,需列入城市所辖区域城建部门的年度建设计划,由城建部门对所辖区域的新建项目进行统一报批,进行项目设计到施工的全过程监管。新建用房严格按现行《老年人照料设施建筑设计标准》进行设计,住区业主或物业管理部门不得擅自搭建临时用房。

2)微景观和种植区的开辟。“老破小”住区的建筑密度大,绿地率偏低,绿地增设难度较大,建议调整原有绿化带,或拆除、归并部分非机动车棚,重新设计形成“微景观”和“景观长廊”,兼顾设置休憩区。来自农村帮助子女带孙辈的老年人,比较向往“都市种菜”生活,建议利用原先覆盖沿阶草、矮灌木的绿地,改造形成“一米菜园”。底层住户围墙外侧,建议设计成无土栽培“蔬菜种植墙”,由住户认养和维护。“一米菜园”和“蔬菜种植墙”的设计,需兼顾轮椅老人和孩童亲近绿色植物的需求,形成易打理,不易积水的“小型、无障碍”种植型绿地。

3)公共厕所的改造。老人和孩童的如厕间隔时间相对较短,在住区公共区域活动时回家上厕所很不方便,有些老年人会采取尽量少喝水,避免频繁上厕所,儿童则会出现就地大小便的不文明行为。老人和婴幼儿群体是住区公共空间的主要使用者,增设便利的如厕空间。设计师可借鉴日本、新加坡等国家在公共厕所设计中的细节做法,做好无障碍如厕环境的贴心设计。

4)停车泊位的改造。停车泊位改造可以将非机动车棚进行重新规整,拆除部分利用率不高的车棚,建立体车库。住区实在无法设置停车库时,建议借用周边街道,合理规划,形成夜间停车泊位。住区内部停车泊位的改造,需要做好动静路线设计。空间狭小的“老破小”住区无法实现人车分离时,靠边停车位置需逐个划定,留出入户口通道,宽度设为0.9 m及以上,方便轮椅推行入户,条件允许情况下建议留出1.5 m的轮椅回转空间,兼顾轮椅老人和急救担架通行需要。

5)人车分流系统的改造。住区公共区域改造尽可能形成人车分流系统,建议在人行与车行道交叉处设置微自然面铺装,在住区内部道路设立车速缓行指示牌,提示驾驶员降低车速；在视觉盲区转角处设置反光镜和警示标志,尽量做到人性化,兼顾人与车的通行需要。

3.2　出入口无障碍的改造

1)加装入户电梯。住区加装入户电梯是多层住宅通行无障碍设计中必须首要考虑的问题,关乎提高老年人和残障人士生活质量,同时兼顾婴儿推车、残疾人、孕妇等特殊人群需要。调研发现“老破小”住区出入口区域空间局限,无法安装入户电梯时,建议通过增加小型电动爬梯装置来解决特殊住户的入户需求,入户台阶处需加装双侧栏杆,以便于爬梯的附着。

2)住宅出入口的无障碍设计。出入口是住户进入住宅的重要关口,其设计除了满足建筑设计标准外，还应考虑老人、孕妇、婴儿住户的出入方便,出入口有高差时建议设置无障碍坡道,坡道是帮助轮椅克服高差,保证垂直移动最直接的方式。无障碍坡道坡度尽量控制在1∶10以下,坡道两侧加装护栏,面层防滑,上部加装能形成有效遮挡的雨篷。

3)楼梯的防滑、防连续滚落处理。楼梯台阶加装防滑条,梯段侧面加装防拐杖滑落的措施,如在栏杆底部焊斜向侧杆或在楼梯侧面做挡抬的翻边处理。长梯段的单跑楼梯,需要采取防连续滚落措施,建议加装防滑条,改装形成双层栏杆,下层栏杆扶手位置稍低,更适合儿童、妇女、老人的抓握,圆形扶手的直径以35mm为宜。

4)公共走廊、坡道、墙面增设扶手。造价允许的前提下,建议在公共走廊、坡道、墙面处增设双层栏杆和扶手,延伸至住户家门口,特别是在坡道处,栏杆设计应尽量兼顾男女老少的需要,设置双侧、双层扶手,形成上粗、下细的扶手设计,确保安装牢固。门厅口需要防止门的开合与扶手间形成磕碰,兼顾孩童玩耍的区域,尽量避免出现磕绊,扶手端部做成内弯圆弧或包角处理。

3.3　住宅外立面的改造

1)保笼现象的解决。住宅外立面保笼的拆除工作,建议与外立面整治同步解决,同时考虑设置智能防盗系统。住区“整治改善”的前期,做好住户的告知和安抚工作,请住户配合移除保笼内的杂物,智能防盗系统的设计与施工,同时进行安装。

2)无烟灶台的拆除与墙体修复。在拆除无烟灶台前,需入户进行宣传和解释工作,取得住户的理解和支持；拆除无烟灶台后应对原有墙体进行修复,确保后砌筑墙体与原墙体形成可靠拉结,墙体不会出现渗漏现象。

3)雨篷、晾晒杆、空调外机挡板、花盆架的设计与安装。阳台上方、窗户上方、楼栋出入口上方的雨篷,进行统一设计和施工。阳台上做成折叠式晾晒杆,空调外机挡板、窗台外侧固定式花盆架,同一住区建议进行统一设计和安装。

4)外墙装饰面层脱落问题的解决。在老住区装饰面层的脱落现象非常普遍,住区外立面改造时,保笼拆除后可进行外墙粉刷或修补,脱落情况严重时做外墙面的彻底改造。

5)外墙外保温技术的应用。保温隔热设计是个系统工程,多数将这块内容交由结构设计人员去考虑,实际上完全可在建筑设计中予以考虑,住区“整治改善”时,建议对住宅外墙表面添加保温隔热层,结合外墙外保温层的构造做法,进行逐层的贴面施工。

6)外遮阳的设计。遮阳是降低空调能耗的一种积极方式,处在亚热带季风气候地理环境下的住区,做好围护结构保温隔热的同时,应适当考虑遮阳设计。窗户、阳台外侧设计实用美观的外遮阳,避免住户自行安装遮挡物,起到防晒、降温、节能效果。

7)通风措施。良好的建筑通风设计是降低空调能耗的另一种自然调节手段,是节能设计的重要措施,湿热地区通风措施适用“开放型通风”,建议采用开敞门窗方式来实现通风。外墙改造时兼顾通风需要,最大程度地实现空气对流“导流型”开窗方式。住区整体环境的通风处理,则建议采用通风廊道进行设计,引入“弄堂风”局部改善夏季闷热现象。

3.4　楼宇智能化系统

1)智能化入户门禁系统。老年人一般都喜欢购物、散步、溜娃,当他们提着篮子,抱着孙子,打着伞时,开门变得很不方便。智能入户系统中的门禁设置,建议改为人脸识别,逐步实现住区各沿街出入口及单元出入口均采用人脸识别系统管理,方便住区人员出入的同时对外来人员也可以通过人脸识别进行判别,加强管理。

2)智能化急救呼叫系统。老年住户的身体常会伴有高血压、高血脂、糖尿病等情况,还会伴有突发性心脑血管疾病的发生,急救呼叫系统设置显得非常重要,应急呼叫按钮(或拉绳),建议安装于床头、厕所、淋浴房、厨房、阳台、洗衣房等处,可提供多种安装方案给住户自行选择,方便对家中老人犯病时及时做出应急反应。呼叫系统管理,建议联通“日间照料中心”,有物业管理的住区,建议同时联通物业公司,发生紧急情况时能一键转接120急救中心,以便及时救助。

3)智能化可视陪伴系统。老年人比较害怕孤单,建议在住区智能化系统改造时,考虑通过网络使用家中电视机屏幕,直接联通至”日间照料中心”,提供对讲式聊天陪伴服务,也可通过可视系统实现送餐、理发、购物等上门服务业务,还可通过大屏幕联通工作人员,对患病老人提供咨询和初步判断,及时做出筛查,安排医生上门或协助老人及时挂号就医。

4　结　语

住区环境问题的形成涉及城市建设和城市管理的方方面面。城市文明建设过程中,不应放任老年群体长期处于“晒太阳、打瞌睡、搓麻将、打扑克、拜菩萨”的低品质生活环境之中。通过“整治改善”方式来解决“老破小”住区的环境问题,与推倒重建相比,时间短、资金少、压力轻,社会结构变化最小,是能耗最低的方式。“整治改善”能大大激发居民共同参与“美丽家园”建设热情,改善住区“微环境”来延续城市文脉,激发老住区焕发“新、绿、健、全、优”特色。“整治改善”通过借助设计到施工的具体措施,探索出一条“安全、无障碍、适老、适小、宜居”指导下的环境整治之路。