浅谈资金监管和合同备案在防范商品房交易风险中所起的作用

邓慧琼

摘要：商品房预售资金监管和商品房合同网签备案是基于规范市场、保证交易资金安全，保障消费者合法权益的有效措施，在国家相关法律法规中有着明确规定。购房人在购买商品房时应认真查看商品房预售许可证载明的监管账户信息，并及时办理商品房合同网上签约，以避免产生纠纷，保障自身合法权益。

关键词：商品房；交易风险；资金监管；网签备案

中图分类号：F273 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）018-0042-02

随着我国城市建设的高速发展以及棚户区改造快速推进和营商环境的进一步优化，新建商品房市场上释放了大量的刚性和改善性购房需求，房地产行业也得到了高速发展。但如何防范商品房交易过程中的风险，也成为大家非常关心的问题。据了解，大多数人认为有了商品房预售许可证就可以放心买了，从而忽略了在具体交易过程中的其他潜在风险。其实，在商品房交易过程中还存在着“一房二卖、延期交房、因资金问题无法履约”等风险，可能会侵害购房人的合法权益。下面，笔者就具体从事的、与购房人合法权益密切相关的“商品房预售资金监管”和“商品房合同网签备案”业务所起的作用，浅谈几点认识，供大家商榷。

一、商品房预售资金监管是防范购房资金潜在风险的重要保障

1.商品房预售资金监管在防范交易风险中的实际运用

按照住建部相关规定，笔者所在城市出台了商品房预售资金监管工作的相关细则，要求房地产开发企业将其开发建设的商品房在取得预售许可证后和工程竣工验收备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款，全部直接存入《商品房预售许可证》载明的监管专户，开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款，贷款银行或住房公积金管理中心需将按揭贷款直接发放到该项目监管专户。开发企业给购房人办理《商品房买卖合同》网签备案前，需提供监管银行出具的购房交款凭证（不低于房款总额的20%）。监管账户内的资金，必须首先保障用于本项目施工建设需要，直至该项目竣工验收备案后，解除监管。就是说监管期限为取得商品房预售许可证之时至工程竣工验收备案为止。监管项目全部预售房款直接存入监管账户，根据商品房项目建设进度的时间节点使用资金。使用资金支付施工款时，由开发企业提出申请，经监管机构勘察审核后，通过监管银行支付给项目施工企业。如按照进度节点的比例已支付完工程款还有多余资金，可拨至开发企业基本账户，用于企业其他开支。这样做的目的就是为了规范房地产市场交易秩序，防止开发企业抽逃或挪用建设资金以及资金链断裂造成“烂尾楼”和延迟交房等交易风险，确保购房人的购房资金用于商品房项目工程建设。

2.购房人在商品房预售资金监管中应注意的风险

购房人需在销售现场的公示栏认真查看计划购买商品房的商品房预售许可证，仔细阅读预售许可证记载的开发企业名称、房屋坐落、楼栋号、房屋用途及备注事项中有无销售限制等内容。其中，应特别注意预售许可证中载明的监管账户和监管银行，可采取拍照等方式固定记录，在支付开发企业购房款时，必须将定金、首付款、分期付款等在内的购房款直接转入监管账户，留存好转账凭证，如果没有购房人转入监管账户资金的痕迹，将不会取得商品房网签合同备案手续，并且要随时了解自己的个人住房按揭贷款是否划到监管账户。如开发企业提出将购房款先转入除监管账户以外的其他任何账户的要求，请购房人不要轻信售楼人员的任何解释和承诺，坚决不予购买；如按揭贷款未进入监管账户，则督促开发企业及时进账，遇到这两种情况，购房人可直接向房产交易主管部门举报。

二、商品房合同网签备案是防范交易风险的重要措施

1.商品房合同网签备案在防范风险中的实际运用

商品房合同网签备案是购房人防范交易风险的重要措施，同时也满足了对房屋交易工作高效、便捷和准确的要求，在提高政府部门的服务水平方面起到了重要作用。首先是明确购房人对购买商品房的合法权利。实行商品房合同网签备案制度，是因为商品房合同是购房环节中至关重要的环节，商品房买卖合同的基本信息录入网上备案系统，购房人的基本信息就同步上传到房产交易主管部门的备案系统中，明确了购房人是此套房屋的唯一权利人。其次是明确了商品房面积的测量标准。开发企业为了在商品房销售中获得更多的利润，有时在共有面积分摊及人防地下面积的算法上做“文章”，房产交易主管部门在进行商品房合同备案前对测绘公司提供的面积报告进行严格审核。作为购房人购买房屋时，一定要了解开发企业的销售方式是按套、建筑面积、套内面积哪种方式销售，综合衡量开发企业发布广告内容的真实可靠性，避免为日后留下隐患。三是增强了市场透明度。对已获得商品房预售许可的楼盘，房产交易主管部门能同步将已备案楼盘的类型、面积、套数以及房屋已售、可售、不可售的状态等基本信息，通过官网予以公布。购房人通过查询，既可避免开发企业“一房二卖”、商业欺诈等行为，又准确了解市场上的房源信息，从而做出合理的判断和选择。

2.购房人在商品房合同网签备案中应注意的风险

购房人购买的商品房已办理商品房预售许可，且本人购房款已直接转账至商品房预售许可证载明的资金监管账户后，应主动要求与该项目的开发企业签订商品房买卖合同并进行网签备案，督促开发企业现场将合同内容录入商品房网上备案管理系统。购房人应详细阅读合同的内容及条款，并仔细核实合同中填写的姓名、证件号、成交面积、价格及其它条款信息是否真实准确。在合同内容无异议后，购房人应要求开发企业将录入网上备案系统的买卖合同信息提交到房产交易主管部门生成正式的商品房买卖合同，待打印后双方共同签字盖章。

综上，站在国家相关法律、法规和政策的角度，对商品房交易双方即购房人和开发企业都赋予了相应的权利和义务，在交易环节有针对性的设定了相关规定和程序，最大程度地保障购房人的合法权益，并且对开发企业提出了较多要求和限制。只要我们在购买商品房过程中能知法守法，不被部分开发企业“忽悠”、不给可趁之机，能按照商品房预售资金监管和商品房合同网签备案等相关规定要求进行交易，主动对部分开发企业在售房过程中的违法违规行为坚决说“不”，那么从源头上就杜绝了商品房交易的潜在风险。同时，作为商品房交易的监管部门，也需要加强对商品房交易过程中的监管力度，加强对各项已开展监管業务的宣传力度，对交易过程中的违法违规行为，按照相关规定从重从严予以查处，避免“劣币驱逐良币”现象，从而进一步净化市场，促进房地产行业健康稳定的发展。