房地产企业成本核算存在的问题及措施

文/沈渝红 三亚富华海天旅游投资有限公司 海南三亚 572000

1、引言

房地产企业需要良好的经营理念与管理机制，才能在房地产市场中占据一席之地，使企业未来的发展更加长远。良好的经营管理中，会计核算作为其重要的组成部门，需要企业管理层的高度重视。房地产企业需要成本核算来了解自身的经营活动与各项费用成本的支出状况，从而对投资成本进行有效调整和控制，实现成本与回报的最大化。房地产行业通过成本核算可以实现对各项资源的整合，使企业的经营与发展取得良好的经济效益。

2、房地产企业成本核算概述

房地产企业成本核算，是指对项目建设工程的成本费用归集与分配。在非特殊情况下，房地产企业在取得土地的使用权后，就需要对成本对象进行核算。这需要相关部门结合土地增值税、所得税等多项要求进行税务计算。如今，我国房地产行业，不断加强的宏观调控政策，使企业之间的竞争意识不断提升。在房企从事开发、经营、管理等活动中，其主要成本由六方面构成。①开发间接费②基础设施建设费③公共配套设施费用④工程前期准备的费用⑤土地征用费、拆迁补偿款⑥工程安装费。其房地产企业在前期大量的资金投入且投资风险过高等因素，让成本核算成为了房地产企业保障企业经济效益的重要手段。如今，房地产行业的发展日趋复杂化，这也使房企成本构成，变得更加繁琐，加强成本核算和财务管理，无疑成为企业发展的重要途径。

3、房地产企业成本核算中存在的问题现状

3.1 成本核算观念相对落后

根据现代房地产企业管理现状来分析，部分房企因管理层仍存有对成本核算管理的轻视，导致财务人员自身缺乏一定程度上的成本核算认知，造成了企业经营中经济效益不明显的现象。这也说明，房企管理人员的对成本核算理念相对落后，只单纯重视企业的经济效益问题，在成本控制与成本效益的管理上，尚未形成完善的财务管理机制。其实，成本管理作为企业经营与获取效益最大化的重要手段，需要房地产企业的管理人员，转变传统管理的观念。同样，在成本核算数据方面的加强，是对企业开展经营活动的重要管控手段。本身房企财务工作较为繁琐，诸多事宜需要财务人员进行处理，再加上管理层对成本核算管理的忽视，致使企业成本的核算在后期带来很多负面的影响，成本核算数据严谨性与准确性降低。

3.2 部门间无法形成有效的沟通

在很多工程中，对房地产企业而言，其成本费用的支出属于较为繁琐、复杂的工作，这让企业各部门之间进行有效沟通，从而使成本对象的划分达成一致。这有助于公司财务部门，在日后开展成本核算的归集与分配工作。然而，部分房地产公司在项目初期对成本核算未进行整体的规划，使成本核算缺乏考虑且内容不够全面。其主要原因是各部门间的沟通不足，造成了成本对象划分不一致的现象。若成本核算出现了漏洞，就很容易造成后期财税问题的无法改善。由此，房地产企业各部门加强沟通，可以使整个工程项目整体核算更加合理、准确。各部门之间通过高度的整体策划，不仅能够明确目标，而且有助于财务部门积极开展成本核算工作，加强了各部门之间的协作能力，有效提升房地产企业在同行业中的竞争力。

3.3 对成本核算内容过于简单化、随意化

其实，房地产企业的行政部门，其花费支出在核算方面较为统一。然而，在房地产项目的建设中，其除土地、建安施工支出外的各项支出，相关人员都有着随意化的行为。例如：集团各公司，都在成本归集分配上，使用各不相同的科目。对此，笔者认为，日常核算工作是提升成本核算能力的重要途径，在遵从会计准则要求的同时，集团对成本对象、同一事物的处理方式，应该尽量去保持一致。部分企业在经营活动中，为了迎合利润通过人为调整成本，降低了财务报表的准确性和可靠性。这也会严重影响企业的判断与决策，使企业整体经营与管理受到不利因素的威胁。另外，会计成本核算过于随意，还体现在了结转成本时，为了使利润达到“理想”的程度，通过人为去调节成本。这造成了新增收入成本较小情况下，成本冲回会使当期成本出现负数。

4、解决房地产企业成本核算的有效措施

4.1 规范房地产企业成本核算方法，使其更加科学化

其实，很多大型企业都会遵守会计准确，从自身生产经营的角度去选择合适企业的成本社算方式。其目的就是将企业成本核算通过科学化的方式，进行相应的计量与核算。现在，房地产开发项目的建筑工程款，在支付和工程量完成问题上，其时间不一样，工程款支付要比进度慢。笔者认为，这说明企业在进行成本核算时，不能过多的局限于有限的核算方法当中，需要根据实际经营活动状况或以开阔思维等方式，提升房地产企业核算数据的准确性。因为成本核算工作有着较为繁琐的特点，相关人员可以采用简化计算的方式，对相应步骤进行简化计算，在保证不改变核算方法本质的前提下，合理的简化核算步骤，有效提升工作效率。

4.2 提高企业内部相关会计人员的专业能力，提升员工综合素养

房地产企业做好成本核算的首要问题，就是需要明确对象和成本，这与会计人员有着密不可分的关系。在很多企业的发展上，员工专业能力与综合素养，使企业能够长久发展的关键因素。同样，房地产企业通过培养财务人员的业务水平、专业能力、素养等方式，对会计人员定期开展培训，制定相应的考核标准、奖惩机制，来转变会计人员的工作态度，有效激发员工潜力。对于专业能力较弱且工作态度散漫的财务人员制定相应处罚措施，转变其对成本核算工作的行为。另外，企业可以对员工职业道德进行培训，使会计人员能够提升自我认识，已达到更高水平、更专业水平完成房地产企业成本核算任务，保证核算数据的准确性，使其公司发展更加长久。通过培训、讲座、考核、奖惩等多种形式，以达到转变会计人员工作态度，提升员工工作积极性等目的，使企业成本核算能力及专业性，大幅度提高。

4.3 房地产企业的管理层需要对财务成本核算工作进行重视

其实，房地产企业成本核算的科学化、准确化的关键，是公司管理层对财务成本核算工作的重视。因为成本核算是为企业经营和发展，可以提供有价值的数据参考依据，是企业可以根据准确的财务报表进行决策。另外，税收筹划与成本投入的关联性很大，企业管理人员对成本核算工作的重视，可以使员工在成本核算方法上，不断加强优化，让企业的发展更加长久。

结语：

综合而言，房地产企业要在激烈的房企市场竞争中，谋求更加长远的发展，需要提升成本核算能力，完善会计管理机制。通过不断完善与改进会计核算管理机制，使房地产企业在成本核算的能力不断加强。企业自身管理水平的提升，会使会计人员意识到成本核算的重要性，是企业的经营与管理更加稳健。从某种意义上而言，成本核算能力的提升，使企业的未来发展更加具有积极意义。