新形势下房地产企业如何做好财务管理工作

李 华

在我国经济高速发展的情境下，人民的生活状况得到了一定的改善，推动着我国房地产开发产业向前迈进的脚步。但是，面对激烈的行业竞争和国家预防房地产业过热的宏观调控政策，一些在财务制度上粗放管理和管理不善的企业必将被市场和消费者抛弃。

一、房地产企业财务管理的特点

房企相比于一般企业具有一些独特的特点。它属于资金密集型企业，涵盖了从取得土地开发权到房开项目的策划与设计，再到实施开发建设、工程的后期管理等全过程。面对巨大的资本供给，所以，做好财务管理成为房企最迫切的期望。其主要特点有：

第一、我国的房企的产业链比较长，对人、财、物的需求量大，资金周转时间长。如此一来，就对房企的财务管理提出一些难题。第二，房企的项目需要很长的过程，完成之前还需要经过许多道工序。无论哪一环节在此过程中出现问题，就会影响项目的工期，甚至会因停工招致项目的延期。

二、我国房地产企业财务管理的现状

1.财务制度的不健全

目前，我国不少房企均有着财务制度不完善的现象，这直接成为房企自身的经营的反作用力。其主要体现在企业经营者的管理水平低下，以及财务人员业务素质的不高，严重制约了房地产企业财务管理的制度化。也正因为管理水平低，我国许多房企无法形成科学、严谨、有效的体系，导致其内部监管机制的不足。举例来说，部分家族式管理方式下经营的企业，通常会使用近亲负责财务管理等职务，然而他们通常没有相应的会计学和经济学知识，行事也难免会任自己的喜好，或者单凭经验决策，工作态度难以保证，会加大企业财务混乱。虽然有部分企业开始清醒意识到财务制度完善是企业发展的必然，并开始尝试完善自己的财务制度，但是，不科学、监管力度不足、没有经过有效性的确认就颁布实施，这是一种形同虚设的财务管理制度。遵守这类不完善的财务管理制度，不但对房企没有起到正面的推动作用，还有可能会导致资金管理不善，从而引发更大的财务风险，对企业的发展造成恶性循环。

2.财务人员对风险认识不足

目前，一部分财务管理人员，并没有认真思考财务风险问题，大多数人认为房地产业与其他产业的财务管理大同小异，所以他们在开展财务工作时，并没有认识到风险产生的隐患将对企业财务经营产生不利影响。

3.财务人员素质较低

房企的财务管理工作是一项对管理人员管理技术和技能要求较高的工作，其需要财务人员掌握相应的知识，并具有足够的财务管理经验。但是，现状是房企管理人员没有把财务管理放在首要位置，这主要是因为，其素质的低下，管理水平不足，把发工资、记账单、黏贴单据作为财务管理的主要内容，所以，阻碍了房企的可持续发展。此外，因为财务人员知识层面的储备少，所以，导致了其在开展管理时，仅仅依靠本身的第一印象，不科学、不系统地处理财务问题。

4.企业成本管理工作不到位

在房地产开发过程中，成本控制有着重要的作用，例如：在项目方案的设计、竞标土地的使用权的过程、还有开展工程建设过程中都需要把成本控制放在首位。在目前的情势下，成本管理存有的弊病突出体现于诸多层面：首先，其问题主要体现在房企在置备土地时疏于严谨的成本核算，造成的后果就是土地成交价格较高。

其次，成本的管理还会涉及到设计方案的选择，如果房企并没有站在整个行业的现状上来考虑，在方案的实施过程中就会出现严重的问题，会阻碍工程建设的顺利开展。

再次，有一些房企忽视其成本管理与工程后期合同、纠纷等因素之间联系，招标价格与最后核算出的成本之间不能单纯的认为其是一致的。

最后，如果房企在开发项目时，疏于或者忽视了工程造价的控制，就会出现造价管理的每步骤之间互相脱离，就不会对项目建设起到促进作用。

5.房地产企业的融资获方式欠缺

房企对自己的需求有着以下的特点：一、对投资和流动资金的需求大；二、周转率远比别的行业要低；三、资金回笼周期长。然而，我国房企现阶段在企业管理，特别是在财务管理方面存在诸多问题，这就导致了企业未能准确核算成本，未能对风险作出正确的识别，所以，选择的投资时间就会影响到房企的发展。另外，房企的融资渠道单一，给房企带来了巨大的隐患，这种隐患体现在房企巨大的负债率，一旦宏观的经济波动，对于房企来说，资金压力对其发展将产生巨大的阻力。

三、财务管理的对策

1.健全房地产企业的财务管理制度

首先，制度应该符合国家的各类法律法规，遵循企业科学的发展规律，明确会计岗位职责，把财务管理的权责形成正式的规章制度。其次，开展会计核算程序的基础设计，也可以学习国内外先进的核算程序，摸索出一套适合自身的合理核算体系。最后，房企还应提升财务管理韧度，把财务科目建立在更高的层次。这样一来，便能够保证其高度统一。与此同时，财务部门要保证制度的顺利执行，消除特权，严格地遵守财务制度。因此，可以避免房企财务风险，提高自身管理水平。

2.提高对财务风险预防能力

不确定因素始终伴随着房企的成长过程，房企需要针对其重要内容，作出特殊的管理改进。依据自身的经营特点，并吸取成熟案例的经验，用以拉低房企风险，提高房企的收益率。

3.提升财务人员专业技能

一个方面，招聘一些经验丰富的财会人员，它们可以通过工作发现财务管理中的不足，并能够提出相应的解决方案；另一方面，通过外聘行业财务专家授课，同行业间财务人员互相学习，以及开展多种形式的内部、外部培训，再加上一定的自学奖励机制，是提高房企自身财务人员专业能力的重要方法。

4.加强成本控制

房企可以合理配置企业内部的各类资源，以财务预算为依据，按照相应的财务管理制度加强考核与成本核算。财务部门则应将开发项目的全部流程中涉及的所有成本问题考虑到成本核算的范畴中去。这一流程包括：项目论证与决策、土地竞标、工程设计、现场施工与验收、宣传、营销，还要考虑到融资成本。也正因为这一流程涉及的项目多，时间长，还会在房企内部与其他部门进行协调，所以，房企项目开发需要用成本的核算作为开发决策的依据、考核的准则。

四、结论

房地产企业做好财务管理可以应对我国市场经济发展过程中可能突发的各种情况。而且，只有对内完善管理制度，提升财务管理人员的专业素质，加强防控风险的能力，以及加强成本控制，并建立信息化的管理系统，才能实现房企的健康发展，确保人民对改善生活的需求。